限购的靴子是否会落到郑州头上？

导语：

前天一个叫昆山的地方限购了，这个也许是一些人不知道的地方居然也限购了。

还有一些都不叫城市的地方也早就限购了，比方燕郊，这是一个镇。

中央关于楼市的政策是一城一策，这个很好，比原来的一刀切要好的多。

作为今年夏季涨价比较凶猛的郑州会不会也要出台限购政策呢？

其实说句实话，在今年以前我是一直反对限购的，原因是确实第一不符合市场规则，第二有地域歧视。当然有自媒体说限购不合法，长久不了。

自去年上半年深圳房价开始跳涨之后，我的想法就有所改变，尤其是在今年从六月份郑州“郑纺机”地王出来后，我关注点在向郑州这个市场稍微偏移之后发现实在是太可怕了，对郑州宏观市场也有了更深的理解，同时对限购政策也从反对、理解到支持。

说句实话，我现在倒是希望郑州的限购政策越早出台、政策越严苛越好。那么我的观点是如何发生变化的呢？

1突然限购的昆山

昆山，也许有人都不知道这个地方。那么普及一下常识吧：

昆山，位于江苏省东南部，是苏州市下辖县级市，总面积927.68平方公里，其中水域面积占23.1%。

昆山是江苏省3个试点省直管县（市）之一，但行政区划属苏州市。昆山连续多年被评为全国百强县之首。

昆山2015年GDP3080亿元。曾经昆山的财政收入超过郑州的财政收入，当然现在不可能了，原因是郑州太大，卖地的收入厉害。

那么昆山为何要限购呢？

看看昆山一年房价变化▼

下图是昆山花桥镇的房价，花桥因为上海地铁11号线到花桥，所以花桥的房子不少是被在上海工作的人买走的。

下图是昆山部分项目房价▼

再看花桥镇一年房价走势▼

限购的主要内容：

非苏州市户籍居民，需提供前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，才可购买第二套房。

购房人购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续。

新房楼盘的申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内调高幅度不宜超过12%。

限购的原因主要是房价上涨过快。

2那些已经限购的二线以下城市

除了一线城市外，今年房价涨幅“四小龙”除了合肥之外，均已开始限购，并且杭州在十天时间内两次出台限购政策，彻底目的就是保民生、打投资及投机。

而除了二线城市以外，还有一个县级单位——昆山，以及一个特殊的镇——燕郊。

下表是这些限购地区的限购情况▼

燕郊作为河北廊坊市三河县级市的一个镇，当地人口大约60000多一点，现在常住人口接近90万，大部分是在北京工作，在燕郊居住的人及其父母和子女，燕郊是北京这个核心城市价值溢出的最大受益者，目前房价正在向30000方向涨。所以燕郊限购了。

限购是当下楼市热度不减情况下没有办法的办法。

针对八月份新房与二手房环比均是全国第一的郑州市是否会限购呢？

3郑州限购的可能性

作为中部城市的郑州，从6月1日荣盛地王之后，楼市就开始躁动起来，尤其是在“郑纺机”地王之后，郑州的房价就像撒了花的野马狂奔起来。而后来北龙湖的金茂地王更是加了一把火。

在这样的情况下下，郑州市8月份成交量取得历史性突破销售仅住宅销售面积就突破207万平方米，由量变到质变，房价涨幅拿下8月环比第一，而同比房价上涨突破19%。在这样的的情况下郑州限购的可能性有吗？

1、热点城市都已经限购

在上述除了四个一线城市外，房价涨幅“四小龙”除了合肥之外都已经限购，尤其是杭州在不到十天内两次出台政策限购，另外两个核心城市溢出的受益者——昆山与燕郊都已经限购，尤其是燕郊这个镇在四月份已经限购。

在诸多机构列出的下面需要限购的城市中，郑州是仅排在合肥之后的第二个城市，其余的城市还有：福州、东莞、珠海、无锡等。

在这样的情况下，郑州限购的可能性就极大了，总要给上面有个交代。

2、郑州房价持续上涨

传统七、八月份原本是销售的淡季，但是由于地王的存在，导致了今年七、八月份出现异常，不但房价涨幅惊人，而且是购房者热情不减，一二手联动，尤其是在二手房市场不断有原房主毁约的消息出来。

房价涨幅惊人。单个项目单价涨幅最高达到17000元，而前不久还号称要让利给业主的建业天筑项目，前几天传出来涨价6000元，这样一套房子涨价就在百万了。

郑州9月的涨幅也是异常惊人▼

3、购房热情依然不减

消费者一贯这样：房价越涨，购房的积极性越高，而开发商看到的是络绎不绝的人流，觉得不涨价对不起这些人似的，而涨价再次刺激着人们的神经，这样的结果是越涨越买，越买越涨。

这种热情甚至是溢出了郑州，因为郑州实在是不容易买到房子，不少人主动跑到其他城市投资买房。

4、市场严重供不应求而需求旺盛

最近被热炒的几个数据确实影响了郑州的房价，就是市场需求巨大：

巨大的刚性需求是郑州这波抢房的基础，虽然有资料显示当下郑州市户籍购房者仅占全部购房比例已经低于20%到18%的比率，但是大部分还是本省其它地市留在郑州的，在郑州生根、发芽、开花、结果的到孩子都上学的80、90后大学生们。郑州不但需求旺盛，同时郑州市场严重供应不足。

下图是十年郑州施工、竣工及销售情况▼

我们看到，这十年竣工面积远远低于销售面积，也就是说有近三千万平方米的正在施工的房子其实已经名花有主卖出去了，开车转转可能觉得到处都是工地，而其实这些还没有建好的房子已经有家了。

正是这样郑州在无奈的情况下适时推出限购政策是很有必要的。这起码在需求侧遏制一下炒房者，不至于使房价上涨过快。进而影响到刚需阶层。

限购绝非完全之策，但是不限购也不行。

4限购会不会把郑州打回原形？

一限就死的事情会不会在郑州出现呢？

有这样的担心的是大有人存在的，因为大家忘不了2014到2015年大家日子难过的时光，笔者了解到的一个项目一年就卖出去12套公寓，那点钱连员工工资都不够发。

那是在自2011年中央执行最为严厉的楼市调控政策累积效应的结果。

所以有人担心郑州限购是否还会出现像过去那种一限就死的局面。而其实现在这样的担心是没有必要的：

1、原来的调控都是一刀切的，主要是以主要城市——一线城市的情况制定的，所以二三四线城市是受到伤害的城市，现在中央政府把权利交给地方，实行一城一策，各个地方根据自己的实际情况制定政策；

2、从已经制定限购的几个城市来看，地方政府都给自己留有比较宽松的余地，比方杭州第一次基本不限制本地，一看不行才有在9.28制定新的调控政策，而另外一个热点城市合肥仅仅是从供应侧着手，现在还没出台限购政策；

3、从各地出台的限购政策上看，大部分城市在都是允许非户籍人口购买一套的，部分城市还允许购买两套，而在贷款上由于是由银行决定的，所以限贷的还比较少；

4、郑州市相关部门真的迫于压力——上级及舆论的，即便是制定限购政策也不会让自己过不去的，不会出现过去那种，一限就死的局面，因为那样只会让自己难堪。同时财政收入也会受到影响。

5、郑州市刚刚获得国家自贸区的批准，现在正是人口导入的旺盛阶段，决策部门不会傻到限制人口流入的，最多也就是限制投资性购房，就南京限购政策的那样“限投资、保民生”。

限购限贷的目的都是为了稳定房价而不是降低房价，基于政策的收紧，房价高涨的惯性，产生立竿见影的市场疲软不太现实，都需要时间去消化。市场真实的反应，都要在新政策实行半年左右。 

END

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