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【实务】房企增值税16大业务点，你掌握了几个？（系列二）
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金穗源编辑整理
房地产行业涉税繁多，主要涉及九大税种（增值税及附加税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、耕地占用税、土地使用税、印花税）。接下来小编会陆续梳理房企各税种的文章与大家分享，记得持续关注哦！
营改增后，房地产纳入了增值税的管理，增值税核算远比营业税复杂，税收风险随之而来，小编针对房地产企业增值税基础知识、实务难题、风险防控等进行了梳理，接下来我们学习实务难题篇！
目录
一、纳税人二、征税范围三、商品房销售四、计税方法五、税率和征收率六、预缴税款七、销售额八、进项税额抵扣九、纳税义务发生时间十、纳税申报十一、发票征管十二、账务处理十三、实务难题十四、税收优惠十五、风险防控十六、纳税筹划
六、预缴税款
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（一）一般纳税人
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
（二）小规模纳税人
房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
（三）预缴申报资料报送
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。
政策依据：总局公告2018年第18号
（四）预缴税款抵减应纳税额
1．未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率（现行税率9%）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
2．完税凭证是抵减的凭证
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
政策依据：总局公告2016年第18号
(五)预缴税款账务处理
企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。
房地产开发企业在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
政策依据：财会[2016]22号
根据上述规定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。
(六)房企增值税账务处理
(七)未预缴后果
纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。
政策依据：《税收征管法》
(八)一般纳税人的暂停预缴
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
政策依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县（县级市、区）开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地办理纳税申报。
房企预缴增值税在实务操作中，常常会遇到这些问题：
预缴增值税可否“混抵”？
预缴增值税是否可以抵顶多种经营下的“未交增值税”？
预缴增值税是否可以退税？
留抵税额可以抵减预缴欠税吗？
......
针对一系列实务难题，你是否也有疑惑呢？小编精选了以下相关原创文章，都是财税专家的分析，点击蓝字学习！
七、销售额
1、销售额的一般规定
销售额通常是指全部价款和价外费用
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费；
①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
③所收款项全额上缴财政。
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
一般计税方法计税的销售额
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
政策依据：总局公告2016年第18号
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
销项税额=含税销售额÷（1+9%）×9%
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
销项税额：是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。
进项税额：是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。
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简易计税方法计税的销售额
适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
销售额=含税销售额÷（1+征收率）
应纳税额=销售额×征收率
核定销售额
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
3）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
政策依据：《营业税改征增值税试点实施办法》
延伸学习
2、特殊销售方式的销售额
销售业务中，经常遇到各种促销活动，销售返利、买一送一、以旧换新、还本销售等特殊销售模式，在新老会计准则衔接的会计处理中，其账务处理也发生了极大的变化！
特殊销售模式账务处理
《税苑微课》吴学锋老师在《新征管环境下稽查应对及风险防控》中针对十种特殊销售模式的税务处理与检查应对有详细的讲解，穗友们可以回听学习！
3、视同销售行为的销售额
主管税务机关有权按照下列顺序核定其计税销售额：
1）按纳税人最近时期同类货物、服务、无形资产或者不动产的平均销售价格确定。
2）按其他纳税人最近时期同类货物、服务、无形资产或者不动产的平均销售价格确定。
3）用以上两种方法均不能确定其销售额的情况下，可按组成计税价格确定销售额。
组成计税价格＝成本×（1＋成本利润率）
属于应征消费税的货物，其组成计税价格应加计消费税税额。
组成计税价格＝成本×（1＋成本利润率）＋消费税税额
或：组成计税价格＝成本×（1＋成本利润率）÷（1－消费税税率）
【注意】货物“成本利润率”为10%，但属于应征收消费税的货物，其组成计税价格公式中的成本利润率，为消费税政策中规定的成本利润率
延伸学习
八、进项税额抵扣
适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额﹦当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额＋免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
【特殊规定】一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
特殊抵扣1.税控系统专用设备及技术维护费的抵减增值税纳税人2011年12月1日以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。政策依据：财税[2012]15号借：应交税费——应交增值税（减免税款）（一般纳税人）应交税费——应交增值税（小规模纳税人）贷：管理费用等科目。 2.道路、桥、闸通行费抵扣根据财税[2016]86号、财税[2017]90号自2018年1月1日起，纳税人支付的道路、桥、闸通行费，按照以下规定抵扣进项税额：（一）纳税人支付的道路通行费，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税额抵扣进项税额。2018年1月1日至6月30日，纳税人支付的高速公路通行费，如暂未能取得收费公路通行费增值税电子普通发票，可凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%2018年1月1日至12月31日，纳税人支付的一级、二级公路通行费，如暂未能取得收费公路通行费增值税电子普通发票，可凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣进项税额：一级、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5% （二）纳税人支付的桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：桥、闸通行费可抵扣进项税额=桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%
（三）本通知所称通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。 3.国内旅客运输服务的抵扣根据财政部税务总局海关总署公告2019年第39号纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：
1.取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；2.取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额：航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%3.取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%4.取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%注意事项：1）2019年4月1日之后取得的客运输服务发票才可以抵扣，2019年4月1日之前取得的，进项税额不允许从销项税额中抵扣。2）该政策只对国内旅客运输服务适用，国际旅客运输服务适用增值税零税率或免税政策，未缴纳增值税，不能抵扣进项税额。即使出发地是国内，只要飞往国外也是不能抵扣的。3）为非雇员(如客户、邀请讲课专家等存在业务合作关系的人员)支付的旅客运输费用，不得抵扣进项税额。4）为雇员支付的旅客运输费用，但未用于生产经营所需（如集体福利或者个人消费）其进项税额不得从销项税额中抵扣。5）未注明旅客身份信息的其他票证(长途客运手撕客票或者手写票)，暂不允许作为扣税凭证。6）取得增值税普通发票（非增值税电子普通发票）的，进项税额不允许从销项税额中抵扣。因此，4月1日后，类似滴滴打车的发票就要告知业务人员需要取得专票或者电子普通发票，但出租车的卷式机打发票仍然不能计算抵扣。7）现行政策未对除增值税专用发票以外的国内旅客运输服务凭证设定抵扣期限。8）因员工出差计划取消，支付给航空代理公司退票费，并取得了增值税专用发票的，属于可抵扣的进项税范围，其增值税专用发票上注明的税额，可以从销项税额中抵扣。适用6%的增值税税率。9）拿到的机票行程单上如果包含民航发展基金或机场建设费，在计算可抵扣税额时剔除计算即可。10）如果业务人员通过网上平台订购出行最终开具的是“旅游服务”（6%）的电子发票，这张发票也是不能抵扣的，所以也需知会报销人员注意发票开具的内容。
延伸学习购进各类旅客运输服务如何抵扣进项？旅客运输服务抵扣风险提示这4种“普通发票”也能抵扣进项税差旅费车票抵扣 ，四点注意事项！差旅费如何抵扣？做账？常见少抵扣进项税额的5种情形房企注销时留抵的进项税额所得税前可以扣除吗？一般纳税人哪些进项税额可抵扣，哪些不得抵扣？
九、纳税义务发生时间
（二）纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。政策依据：《营业税改征增值税试点实施办法》 在实践中，各地对房地产销售不动产的增值税纳税义务发生时间有不同的规定。大部分按照“交房”节点作为判定增值税纳税义务发生时间。关于房企增值税纳税义务与发票的开具，王皓鹏老师在文章“房地产开发企业增值税纳税义务发生时间的判定”中有详细分析，点击蓝字即可学习！
延伸学习开票适用什么税率，纳税义务发生时间必须清楚！
十、纳税申报
房企销售自行开发的房地产项目采用预售形式纳税申报
小规模纳税人：增值税减免税申报，减免性质代码增加！最新增值税小规模申报辅导小规模纳税人增值税申报指引网上更正增值税纳税申报表操作流程小规模纳税人减征申报5个案例学习！小规模纳税人减征申报案例辅导增值税小规模纳税人3%减按1%申报的9个实例11个填写案例，让小规模纳税人免征增值税申报不再是难题！
十一、发票征管
（二）预收款发票的开具增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。政策依据：总局公告2016年第53号
（三）备注栏填写的规定销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。政策依据：总局公告2016年第23号
延伸学习2020年发票备注栏填写规范
（四）发票补开纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，包括已经申报缴纳营业税或补缴营业税的业务，需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。纳税人应完整保留相关资料备查。政策依据：总局公告2018年第42号 （五）开具原适用税率发票（1）自2019年9月20日起，纳税人需要通过增值税发票管理系统开具17%、16%、11%、10%税率蓝字发票的，应向主管税务机关提交《开具原适用税率发票承诺书》（附件2），办理临时开票权限。临时开票权限有效期限为24小时，纳税人应在获取临时开票权限的规定期限内开具原适用税率发票。（2）纳税人办理临时开票权限，应保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料，以备查验。（3）纳税人未按规定开具原适用税率发票的，主管税务机关应按照现行有关规定进行处理。政策依据：总局公告2019年第31号
十二、账务处理
1.应交增值税（一）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏
（二）小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置上述专栏及除“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”外的明细科目。
应交税费——应交增值税
2.未交增值税核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。
3.预交增值税核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
4.待抵扣进项税额“待抵扣进项税额”明细科目，核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额；实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。
5.待认证进项税额核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。【注意】自2020年3月1日起，增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限。政策依据：总局公告2019年第45号
6.待转销项税额核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。
7.增值税留抵税额核算兼有销售服务、无形资产或者不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。
8.简易计税核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
9.转让金融商品应交增值税核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。10.代扣代交增值税核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。政策依据：财会[2016]22号 房企增值税账务处理房地产企业增值税全程会计处理房企增值税3大业务基本账务处理增值税基础知识、会计核算、征管规定
十三、实务难题
1、定金、订金、诚意金涉税问题
2、销售人防车位涉税问题
3、甲供工程涉税问题
4、配建保障性住房涉税问题
5、土增清算收入是否包含差额增值税问题
土地增值税清算收入中是否包含差额增值税，实务中也存在不同观点！
财税专家王皓鹏老师在文章“房地产差额纳税，减免的增值税要并入土增清算做收入？”的观点为：房地产企业因为“增值税差额计税”而“减免”的增值税税金，并非从“购买方”获得的“有关的经济收益”，因此，不应作为土地增值税的“收入”对待。
而刘玉章老师在文章“土地增值税清算——案例分析”的观点则不同：“应税收入总额”是在企业所得税“主营业务收入(不含税)”的基础上，应当调增“销项税额抵减额”。具体大家可以点击蓝字学习！
个人建议如果当地有规定，按照当地税务机关规定处理，如果当地无规定，争取按照对自己有利的方式处理。
6、委托代建涉税问题
7、售后回租、融资租赁涉税问题
8、拆迁补偿是否需要缴纳增值税问题
9、房企一般计税方式下，土地出让金抵减销售额，税税收入问题
10、其他
增值税也是房地产企业很重要的一个税种，营改增后，一系列税收难题随之而来。穗友们在实务中对于房企增值税有哪些难题呢？可以文末“写留言”。针对大家的实务需求，金穗源《税苑微课》计划对房企增值税进行梳理，研发设计系列微课，旨在丰富《税苑微课》房地产系列内容，让大家真正学有所获、豁然贯通！
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