【两地法律小知识】内地物业纳入征收拆迁范围，该怎么办？
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拆旧建新，是推动城市化进程的重要手段。近十几年来，全国各地大大小小的旧改项目落地，将旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等改造为适应现代化城市发展的商业、居住等功能用地。假若大家听闻到自己物业所在的片区可能会被纳入征收拆迁范围，首先要做好哪些准备呢？本文将以目前较为普遍的城中村改造项目为例，教大家怎么去应对征收拆迁。
首先，大家需要对征收拆迁的流程有一定的了解，知道征收拆迁走到哪一步，才能针对这一步作出相应的应对措施。一般而言，旧改拆迁项目的计划申报主体初步确定征收范围后，会就征收范围进行业主改造意愿的征集、安排房屋现状的测绘查丈，并制定计划向市规划国土主管部门申报纳入城市更新计划；在申报的同时，申报主体会制定拆迁补偿方案。城市更新计划按照法定的程序公示、征求意见后，申报主体取得城市更新规划的批复，就会安排土地及房屋的确权登记、与业主进行拆迁谈判、签订拆迁补偿安置协议。申报主体与所有业主签订拆迁补偿安置协议完毕，并经城中村原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意后形成“单一主体”，向城市更新职能部门申请确认为城市更新项目的实施主体，安排搬迁及建筑物的拆除，办理用地、报建等手续后开始施工，竣工验收后安置回迁房。征收拆迁的大致流程可参照下图：
在拆迁项目范围确定后，申报主体（与项目的实施主体为同一主体，即大家平时所说的开发商）会征集业主的拆迁意愿，业主有改造意愿的则签署改造意愿委托书，作为业主同意将物业纳入更新计划的申报材料。有意愿而未签署改造意愿委托书的业主也不必忧虑，意愿征集只是开发商的一项摸底工作，这份文件并不是拆迁补偿的协议，不会因为未填报而错失拆迁补偿的机会。如果长期不在当地居住的业主，错过了意愿征集的信息填报，可以回到物业所在处查看是否贴有任何通知或公示信息，并到当地所在片区的旧改办公室或城市更新办公室咨询，确认自己的物业是否纳入了征收拆迁范围，并留下自己的物业信息和联系方式，以便开发商后续联系沟通拆迁补偿方案。
确认物业被纳入征收拆迁范围后，需要妥备土地的使用权证、宅基地使用证、房屋所有权证、不动产权证书等权属证明文件（还有国有土地和集体土地之分？），以供签约时证明自己为被拆迁房屋所有权人的适格主体。如果业主因为历史遗留问题或政策原因没有取得权属证明文件，仅持有房屋买卖合同或继承权公证书或历史遗留违法建筑回执（曾纳入房地产权登记历史遗留问题用地）等证明文件的，谨记也需要妥善保管这些原始材料，以供后续权属确认或无产权登记的土地房屋权利人的申报认定。另外，还需妥善保管土地和房屋面积的相关证明材料，如遇到土地及/或房屋的测绘或评估结果低于实际面积时，可以尝试使用前述证明材料为自己争取应得的权益。
不少开发商为了加快项目的进度，会给予一定的奖励金（所指的就是提早签约奖励）以鼓励大家尽快签订拆迁补偿安置协议。在奖励金面前，大家也绝对不能随便在协议书上签字，一定要清楚了解协议的每一项安排，如果不满意安排的，还可以尝试与开发商进行谈判。拆迁补偿安置协议中通常会约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。其中，大家较为关心的是补偿方案，补偿方式一般包括房屋产权置换及/或货币补偿，选择房屋产权置换的，一般会有一个赔偿比例（例如1:1或是1:1.25等），且应为原地回迁，不能原地回迁的，会提供交通便利地段的回迁房；选择货币补偿的，一般的补偿标准则会参考国有土地上的房屋征收补偿标准，即补偿金额参照周边商品房的市场价格。
一个征收拆迁补偿项目，从立项到回迁，进度较快的用时几年，进度慢则长达十几年，不仅过程漫长，整个征收拆迁的程序走下来也非常繁琐、复杂。其中，谈判和签约通常是拆迁补偿项目中耗时最长的环节。如果不希望在此漫长的过程中踩雷，或是在谈判过程中出现问题，又或是在征收拆迁过程中发生任何纠纷的，建议业主可以将有关的工作交给专业律师处理，以最大限度维护自己的合法权益。
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6.划重点之买卖内地物业
7.香港登记事项证明书8.内地的出生证明如何在香港使用9.香港的出生证明如何在内地使用10.香港出生记录怎么查？11.香港的死亡证明如何在内地使用12.香港死亡记录怎么查？13.内地的结婚证书如何在香港使用14.香港的结婚证书如何在内地使用15.香港婚姻记录怎么查？16.我们都可以在香港登记结婚
团队及作者简介：
华商林李黎（前海）联营律师事务所黄善端律师团队长期从事跨境家事继承、跨境债务执行及港人内地物业买卖及诉讼等法律事务，拥有处理跨境法律事务中各类复杂案件、疑难问题的方法和技巧。团队一直以来追求团队业务能力的精细化及专业化，力求为客户提供稳妥、高效的跨境法律服务。在过去十年，团队一直致力研究两地的继承法律制度，曾协助数百名当事人解决两地继承难的复杂个案，并得到当事人的一致好评。
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