最高院：查封之前案外人实际控制房屋为占有标准，入住非必要条件，同时可选择适用《执行异议规定》有利条款排除执行

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裁判要旨

查封之前案外人实际控制房屋为占有标准，入住非必要条件，同时可选择适用《执行异议规定》有利条款排除执行。

实务要点

第一、有观点认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种不同情形，即若购买的是开放商名下房屋，购房人排除执行，必须符合第29条的规定，而不能适用第28条。

第二、我们注意到，上述两个条款买受人尤其是案外人可选择适用对其最有利的条款来排除强制执行。对此，最高法院两个条款的关系评价“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”

第三、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“占有”的理解，以买受人实际控制房屋为标准，并非单纯意义上的是否买受人实际入住为标准。本案最高法院评价“对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。”

案情介绍

一、刘乃生与同方公司于2010年3月24日签订《同方世纪大厦商品房预定书》，购买涉案房产，实际成交总价367734元。2011年7月1日，同方公司为刘乃生开具房款367734元的《收款收据》。

2011年7月20日，同方公司为刘乃生开具世纪路10层13号，建筑面积80.07平方米房屋的《入住通知单》。同方公司陈述其于2009年将房屋钥匙交给物业公司存放，沈阳同峰物业有限公司为刘乃生开具了《入住汇签单》。

二、富申公司申请再审称：法院未考虑到同方公司作为房地产开发企业的特殊性而依据《执行异议规定》第二十八条作为本案审判依据，属于适用法律错误。本案中，同方公司系将房屋出售给刘乃生的房地产开发企业，符合《执行异议规定》第二十九条“商品房登记在被执行的房地产开发企业”之情形。《执行异议规定》第二十八条和第二十九条明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种不同情形，法院不加以区分案件的特殊性，以《执行异议规定》第二十八条作为法律依据进而认定案件事实，适用法律错误。

裁判要点与理由

最高法院经审查认为，本案的争议焦点是刘乃生是否享有排除强制执行的民事权利。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。经一、二审法院查明的事实，本案的关键在于能否认定刘乃生已经实际占有房屋。本院认为，同方公司已经向刘乃生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘乃生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘乃生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。至于富申公司提出的涉案房产并非刘乃生的唯一居住用房，属于闲置房等主张，并不影响刘乃生作为购房人实际控制房产的事实，本院不予支持。综上，二审法院认定事实清楚，本院予以维持。

关于富申公司提出的法律适用问题，《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。富申公司主张因同方公司系房地产开发企业，应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。

裁定驳回北京富申公司的再审申请。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨排除执行丨占有丨实际控制
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申2736号“北京富申联合供应链管理有限公司、刘乃生申诉、申请民事裁定书”（审判长郑学林审判员苏戈审判员张能宝），《中国裁判文书网》（20161018）。

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法律依据

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

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