最后的深圳
深圳是一座
“喜新厌旧”的城市。
曾经的中心罗湖，
不仅房价跌入深圳三线之外，
科创企业只有宝安的7%。
东弱西强，
未有竟时。
新城的闪耀，
为什么老城的黯淡为代价？
这背后是什么力量在驱动？
斗转星移的深圳城市中心，
将走向何方？
深圳，
从一张白纸开始，
从罗湖启动了，
漫山遍野的扩张。
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我们发现一个规律，
从罗湖开始，
每个深圳市中心大都遵循
一个“时间法则”——
10年成形，
15年成熟到巅峰。
20年后很可能被替代。
开发于1980年的罗湖，
国商大厦、国贸大厦、地王大厦、京基100，
都曾是深圳“第一高”。
从1980年到2000年，
罗湖是深圳无可争议的
唯一城市核心。
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罗湖，
在极短的时间内，
建立了密集的高楼大厦。
把香港城市中心由房地产商主导的模式
搬到了深圳。
高楼密集区，
几乎没有大型公园及文化设施。
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而1996年地王大厦竣工之际，
也是深圳下一个中心奠基之时。
那时，
几乎没有人能想到，
1998年开始动工的福田中心区
能够完全替代了
罗湖的中心地位。
早在罗湖方兴未艾之际，
深圳官方就开始在福田规划新市区。
经过15年酝酿规划，
1996年深圳首次城市设计国际招标，
1998年底市民中心等6大工程开建，
2006年书城/COCOPAK开业人气兴旺，
2016年平安金融中心竣工，
达到了福田中心区的巅峰。
深圳是一个城市试验场，
不同的年代，
造就了不同的建城模式。
由建筑大师吴良镛、周干峙主持的
福田中心区的规划布局，
直接模仿了
北京的中轴线。
福田的深圳中心区，
从定位和规划上，
树立为深圳最高规格的中心。
然而
深圳城市力量超乎想象的扩张，
让原本的区级中心——南山后海中心，
一举成为深圳商业和房价的第一圈层。
从南山商业文化中心区，到后海金融商业中心，再到深圳湾CBD的场景变迁。
深圳湾·后海中心，
没有资格采取“中轴线”设计，
却凭借市场力量加适度规划，
滨海地带的地理优势，
以及科技园区的强劲发展，
创造了深圳最为壮丽的
城市场景。
就像上海在黄浦江构建了新城市形象，
深圳的城市名片，
在深圳湾。
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深圳湾·后海中心，
成就了深圳的城市尖峰。
但深圳还有更大的梦想，
2010年，前海合作区成立；
2018年，前海被确立为“新城市中心”，
是继深圳中心区之后的第二个
官方定义的“城市中心”。
前海用10年时间建成深圳新的高楼群，还在等待着人气和兴旺。
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前海经历了从产业区
到新城市中心的曲折；
而前海+后海与福田并列为
深圳城市核心群“双核”，
是无可争议的。
前海扩区，
以及深圳向西部深度拓展之下，
深圳新的想象空间则指向西北方——
国际会展新城+海洋新城。
深圳城市力量的扩散，
从南部特区向外围运动，
但并不是均匀的扇形发展，
而是以海岸线为轴前进。
它临海多山的地理，
在狭小的空间高密发展，
只能通过大填海，
城市重心沿海岸线迁移。
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为什么填海区，
能够战胜陆地原生区域？
一个核心原因是，
政府持有的大块净地，
更容易实现“土地+产业+房地产”的战略意图。
填海区可以容纳超级城市投资，
深圳机场、盐田港、赤湾港、妈湾港，蛇口邮轮母港；
沿江高速、穗深城际、深圳湾大桥、深中/深珠大桥
它们是深圳对外连接的枢纽。
在深圳的央企，
招商局、华润、华侨城、中国电子都在填海区；
除了华为、比亚迪这样的制造业总部，
深圳民营巨头也大都将总部
建在填海区。
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大量资源的聚集沉淀，
没有城中村，
全新的城市设计，沿海的无限风光，
让填海区的房价，
远高于内陆区域。
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十年一中心，
深圳已经成为一个，
组团式多中心城市。
为何还要在填海区，
规划建设一座体量巨大的新城？
会展新城+海洋新城，
是前海合作区继前海中心之后的
唯一大体量纯粹新城。
高空俯瞰前海合作区全貌。
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投资千亿的国际会展中心，
超300亿投资的华发冰雪城，
以及能够容纳更多重大项目的净地，
让这里成为——
深圳向黄金内湾挺近的战略核心，
下一个城市战场
眺望会展海洋城。
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大湾区九座城市，
大都沿珠江口开发新城以融入黄金内湾。
相比之下，
中心城区越强大，并与新城物理距离更近的城市，
更有条件快速实现新城计划。
哪座新城，
更有可能成功？
相对广州南沙，
前海是深圳核心区南山的一部分，
而前海另一座城会展海洋城，
距离南山中心28公里，相比其他湾区新城，
最有机会梦想成真。
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大力发展120平方公里的前海合作区，
并把深圳最后的填海地块
作为可能的“最后一座新城”，
相对于深圳历史上的中心城区，
这座城的体量是最大的。
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土地稀缺的深圳，
尚待开发的“公里级”地块，
屈指可数，
而会展海洋城也是最大的一幅。
相对丰厚的土地资源，
意味着更大的想象空间。
通过对2023年卫星图信息提取，可以发现深圳土地资源的珍贵。
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毫无疑问，
随着时间的脚步，
会展海洋城将越来越被政府重视、市场认同，
因为它是深圳的
“明日之城”。
那么，
这样一座承载深圳未来的新城，
将如何诞生？
我们通过点击绘图，
感受它正在到来的变化。
（下图内容来源于2022年6月发布的《深圳国际会展城控制性详细规划》）
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[1]《深圳国际会展城控制性详细规划》.深圳市规划和自然资源局.2022
[2]《1973-2015年珠江口海域岸线和围填海变化分析》.张晓浩，黄华梅，王平等.国家海洋局南海规划与环境研究院，广东
[3]《深圳市罗湖区国土空间分区规划（2021-2035年）》.深圳市规划和自然资源局罗湖管理局.2023
[4填海空间形态演变特征研究——以深圳为例[C].陈泽霖,方晶,郑浩钦.面向高质量发展的空间治理——2021中国城市规划年会论文集（07城市设计）.2021
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