昆明这类单价两三千的房子，涨了多少倍？
———以下是正文———
昆明二手房市场有这样一类房子：
它们以XX大学生活区、XX大学教工住宅小区等名称存在，通常与对应的高校近在咫尺，里面住的绝大多数也是高校老师，只不过因为权属为私有，在二手市场均有流通。
虽然，早在80年代住房制度改革后，福利分房时代就已终结，但由学校牵头建盖的一些定向商品住宅，并非市场的少数。
而这类带有福利性质的房子，相比当初的入手价格，如今仍然是市场高溢价的代表。
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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/安卓手机拍摄，无调色）
2010年，随着呈贡大学城启用，昆明开启了高校大规模外迁的大幕。
目前，昆明已将市区内的高校分别迁往呈贡、杨林、安宁等地的大学城，市区内尚未搬迁的高校（特指本部）已经屈指可数。
当然，一些已搬迁的高校中，诸如云大、云师大等，虽然在市区内原本部仍然保留着一定的教学功能，但教职工的规模相比未搬迁的高校，已不可同日而语。
在本部暂未搬迁的高校中，云南农业大学、西南林业大学、云南财经大学，均设置有相应的教职工住宅区。
3所本部暂未搬迁的高校位置示意图
三所高校对应的教职工住宅小区为云南农业大学教工住宅小区、西南林业大学生活区、财大康园+云南财经大学-秋园……
其中，西南林业大学生活区，又名“宁静小区”，是三所高校教职工住宅小区中房龄相对较大的小区。
而云南财经大学除了前面提到的财大康园、云南财经大学-秋园之外，还有云南财经大学北院教职工宿舍、桃李园等，算是教职工住宅区分布较多的高校之一。
这些教职工住宅小区虽然是商品房性质，但建盖初衷是解决本高校教职工的居住问题，在最初销售时，带有相应的福利性质，整体售价要比市场价低许多。
因此，回归到二手房市场来看，一些教职工住宅小区的房源溢价较高。单就本次实探的几个小区而言，相比买入价有近5倍的溢价。
本文提到的具体房源如下：
云南农业大学教工住宅小区
北临沣源路的云南农业大学教工住宅小区，与云南农业大学隔路相望，由横跨沣源路的人行天桥（博学桥）相连，往来比较方便。
云南农业大学教工住宅小区区位示意图
农大连接云南农业大学教工住宅小区的天桥
整个小区一共有3个出入口。主出入口为面对农大一侧，中间为车辆进出道闸，两侧为行人通行通道。
小区道闸上方桁架醒目的标识小区名称，对外昭示性不错。
在产品设计上，与昆明市场同一时期的产品有着相似度。以洋房和小高层为主的小区，从楼栋布局中，能看到当时比较流行的“款式”。
北侧外围设置总高12层的电梯小高层，中部主要以总高7层的楼梯房为主，产品均为通透板楼，部分连体楼栋以入户单元的方式区隔。
1、 小区环境
小区由云南中骏地产代建，彼时，农大还专门设立了“云南农大教工住宅新区建设领导小组”统筹相关事宜，并于2006年前后建成。
虽然已是建成15年+的小区，但从外立面看，米白色搭配蓝色的外墙，清新雅致，米色的墙面有些显旧，但没有大面积破损的现象。
小区内有贯穿南北的溪流，但不是活水，而且局部水面有些泛绿。沿溪流景观种植有大型乔木，绿化点缀其间，结合木质廊亭的设置，景观整体的统一和协调性较好，环境比较静谧。
溪流是整个小区的主要景观
除了溪流景观呈现比较集中外，小区的景观布局比较分散。这可能也跟楼间距大的设计有关，楼栋间的空间有相应绿化景观的填充。
楼栋间的景观还是比较有层次感
在景观的整体呈现上，主要以灌木、乔木为主，景观相对单一。虽然有绿意盎然的生气，但少了点五彩斑斓的活力。
楼栋间景观以乔木、灌木为主
沿小区外围机动车道环绕，局部道路有修补过的痕迹，道路右侧划有停车位，有车辆在路面停放的情况，但不凌乱。沿小区机动车道两侧规划绿化带，形成大型乔木的树阵。
小区内的机动车道
在内部配套上，设置有露天的儿童游乐设施、健身器材等。同时，有专门的活动中心、乒乓球室，但从外观看，有可能是后期新增的。
小区的乒乓球棚
因为，两处室内设施都由铁皮或铁丝网围成的棚子作为空间承载，风格也与小区环境不太协调。
2、户型与房价
云南农业大学教工住宅小区共有20多栋建筑，主要户型有102㎡、123㎡，140㎡，162㎡，187㎡（跃层）等户型，产品整体偏改善，户型公摊低。
小区的挂牌均价在1.1w/㎡左右，由于洋房是楼梯房，价格相对会低一些，部分高楼层房源单价不到1w/㎡，也能买到。
可能也只有教职工小区才能看到这么文艺的寻租启示
可能也是意识到楼梯房的弊端，在一些楼栋的单元入口的宣传栏上，能看到贴有“业主加装电梯登记表”等征集信息。
就具体的房源来看，一套南北向的电梯小高层，中间楼层，1梯2户的配置，建面约123㎡，三室两卫的格局，房东挂牌价140万。
另一套建面约137㎡的房源，三室两卫，中高楼层，同样是1梯2户，靠沣源路，北向阳台可以看到农大，南北采光面视野开阔，光照和通风更好，房东挂牌价145万。
建面约137㎡房源户型图
据介绍，该房源最初挂牌价175万，如今145万的挂牌价足足降了30万元，而且，在当前挂牌价的基础上，还有谈的余地。
还有一套2楼的137㎡的毛坯房源，价格没有什么优势。因为房东在同小区还有房子，也不急着卖，价格标到了158万。
以上三套房源，都是农大教职工的房子，前两套此前用于自住，因为退休/另购住房等原因才对外出售。
虽然出售房源单价仅1.1w/㎡左右，但相比当初购入价还是有较高的溢价。
农大教工住宅小区有老师定向的福利房源，当时购买单价不到2000元/㎡，也有一部分对外销售的商品房，单价4000-5000元/㎡，都是毛坯交付。
如今来看，农大教职工手里的房源，即便刨去装修溢价已有近5倍。
3、居住管理
云南农业大学教工住宅小区的物管为永祥物业，是不太知名的本地企业，但小区的物业非常便宜，收费仅1.1元/㎡/月。
小区设置有地下车库，地上部分楼栋一楼也有私人车库，还有小区路面也划有停车位，小区地下车位9-10万元/个。当初租用车位，地下车位200元/月左右，一楼私家车库300-400元/月·个，小区路面车位160-180元/月·个。
小区部分楼栋一楼设置有私家车库
在小区管理方面，虽然设有门卫室，且有保安值守，采用刷卡式门禁进入，但管理不太严格，借助有人出来的间隙，陌生人可以轻易进出。
树木掉落的花瓣没有及时清理
而且，虽然小区景观树比较密，整体绿化看似不错，但也存在局部养护不到位的地方。比如，有的地方绿化有些秃，个别地方红土裸露，绿化补种不及时等。
更重要的是，由于小区溪流景观非活水，在日常养护中，需要不定时的抽出一部分水，再回补一部分，以保持水体的洁净，这样一来，管养的成本无形中会增加。
4、购房风险
小区的住户以农大教职工为主，居住环境相对纯粹，这是小区的一个优势。
但小区不挨地铁，自身也没有商业配套（外围底商以电动自行车销售店面为主），在居住便捷性上有一定缺失。
小区沿街底商以电动车销售店面为主
而且，靠近沣源路的区位，其实已是昆明三环外的概念，相对有些偏僻，周边又没有商业商务支撑，使得住宅面向客群相对局限，主要以地缘性需求为主。
小区参照此前划片就读红旗小学德润校区，就读优势并不明显。
此外，教职工住宅区普遍存在的一个问题：不乏有一定数量的退休教职工居住，面对人生不可回避的生老病死，可能出现在小区的概率要高一些。在实地看房当天，小区入口的公示栏上，就张贴有原农大教职工的相关“讣告”。
西南林业大学生活区
西南林业大学生活区是本次实探的教职工住宅区中，最老的一个。根据小区公示栏张贴信息，小区又称“宁静小区”，始建于1987年，至今已有30多年的房龄。
同时，西南林业大学生活区毗邻白龙路的区位，实际与西南林业大学也确有一定的距离。
西南林业大学生活区区位示意图
小区仅有一个出入口，位于南院路上。目前对面的白龙寺村正在拆迁，道路两边有相应的围挡，在出入的便捷度等方面有一定的影响。
小区对面的白龙寺村正在拆迁
得益于地铁5号线的开通运营，小区在靠近白龙路一侧的围墙开了一个口方便居民出入，这也使得小区到地铁5号线白龙寺站的非常近，成为了妥妥的地铁房。
1、小区环境
由于建成时间的原因，西南林业大学生活区的建筑外观有一定的年代感。跟一些同龄的老小区一样，老式的水磨石外墙、外挑的防盗笼等，在感官上有些破旧。
小区出入口属于开敞式，中间为车辆进出道闸，两侧为行人通行通道，出入口一侧靠近幼儿园的墙上写有小区名称，只是稍显斑驳。
小区出入口比较简单
整个小区建筑沿外围布局，车道沿着小区中心环绕，由于车位有限，小区道路两侧均停放有车辆，相对比较凌乱。
小区主道两边停放车辆
沿小区道路排布的乔木比较密集，使得整个小区的绿化看上去还不错。
而且小区中部设置有活动中心，以及带顶棚的篮球场、健身器材，北侧还有门球场地等，为小区生活增添了相应的乐趣。
小区内的篮球场
高大乔木比较震撼
在整体的景观上，小区没有大型的集中景观，只在小区中部有一定体量的休闲空间，摆放有石桌石凳，周边由乔木和绿化妆点，但景观比较单一，且有疏于打理的痕迹。
小区的景观和绿化，主要依托楼栋间的空地来呈现，有乔木、有灌木，还有草坪等，相比于同年代的老小区，绿化要好很多。
小区楼栋间的绿化还过得去
在小区中部，设置有羽毛球场的空地，也设置有休闲廊亭，但空地旁伫着架子，上面晾晒着被子、衣服等，比较影响美观。
晾晒有些影响美观
整体上，小区建筑有一定年代感，但配套设施、以及绿化等还过得去。
沿小区主路往北，一个似曾相识的米黄色大门就在眼前，门头上“云大附中”四个大字格外耀眼，顿时让人对小区产生深藏不露的敬畏。
小区内的云大附中西林分校
没错！该学校就是云大附中西林分校。
这或许，也是这个30多年的小区，在二手市场挂牌价能到1.2w+的最大底气所在。
2、户型与房价
小区的住宅主要以小户型为主，面积相对较大的89㎡户型，能做大四房，可见其公摊有多低。
按照中介的说法，小区的房子不值钱。可能比较大的卖点就是在地铁口，还有绿化还不错。
事实上，也确实如此。
小区公告栏贴出的通知
虽然小区都是5-6层的洋房，而且是板楼设计，但对于房龄比较大的楼梯房来说，要在市场上卖出高价，却并不是容易的事情。
可是，西南林业大学生活区偏偏就这样卖。
比如，一套建面约51㎡的房子，次顶楼，两室一卫的布局，房东挂牌价65万元。
这套房子格局方正，客厅不算小，有专门的餐厅，房子的主卧带一个阳台，房东将阳台设置为书房空间，空间利用率相对较高，整体装修也还不错。
只是，次卧居于客厅一侧，通透性要差许多。
小区还有一套建面约98㎡的三房，中间楼层，装修一般，网上挂牌价125万。
从单价上看，约1.27w/㎡的价格，对照小区整体环境，也确实不算低。
3、居住管理
小区在出入口中间设置有岗亭，并安排有保安值守。但人行通道属于开放式，陌生人可以随意进入，对于在小区内四处闲逛的陌生人，保安会进行询问。
小区人行出入口一侧，就是小区的物业中心，门上写有“西南林业大学物业管理中心”的字样，小区物业费0.6元/㎡/月。
在管理上，小区内停车比较乱。比如，道路两旁随意停放的汽车，楼栋单元门口任意摆放的电动自行车等，对居住品质会有影响。
楼栋下随意停放着电动车
此外，健身器材上晾晒被褥、小区空地搭架子晾晒衣物等，也非常影响整体的美观。
小区健身器材上也晾晒有被单
虽然小区绿化相对不算差，但整体没有什么设计感。在管护上，也很一般。局部区域绿化稀疏，有些乔木、灌木存在修建不及时，浇灌花草的塑料水管随意放置等情况，也比较常见。
个别区域景观比较杂乱
总的来说，小区的居住管理还有很大的改善空间。
4、购房风险
可能很多人都会疑惑，仅地铁和过得去的绿化，能够支撑一个房龄30多年的小区卖1.2w+吗？
很明显，不能！
从外观看小区确实有些岁月的痕迹
从西南林业大学周边看，诸如昆明理工大学白龙苑、世纪龙苑、昙小苑等小区，距离比西南林业大学生活区要近，房子也要新很多。
单纯就居住而言，西南林业大学生活区并非是唯一的选择。
只是，对于西南林业大学生活区来说，通过买房不一定能读的云大附中西林分校，或多或少为房东带来了叫价底气。
云大附中西林分校是西南林业大学与云大附中联合创办的九年一贯制学校，设置有小学部和中学部，主要针对西南林业大学的教职工子女招生。
2022年，云大附中西林分校实现民转公，但未公布具体的划片招生情况。
按照中介的说法，西南林业大学生活区在云大附中西林分校的划片招生范围内，但如果要买房就读，基本还得靠运气。
“西南林业大学生活区的教职工子女，一定能读；但非教职工子女，只能随缘。”中介表示，由于学校刚转为公办，主要还是看学校当年的生源情况，如果学校生源有空余，按人户一致的原则可能有机会，但如果生源满额，非教职工子女基本没戏。
因此，对于读书需求，还得碰运气的西南林业大学生活区，其叫价的勇气并不受影响。
财大康园+云南财经大学-秋园
对于离主城区最近的云南财经大学来说，其纵贯二环与三环（金色大道）的校区规模，客观上形成了教育与居住两者，你中有我，我中有你的独特现象。
事实上，云南财经大学周围，并非只有财大的教职工住宅区，还有诸如云南大学龙泉路教职工住宅区、云南省高校教师住宅小区等它校教职工住宅区，以及泰旸新城等纯商品房小区。
云南财经大学平面图
可以说，云南财经大学所在的龙泉路东侧，是昆明高校教职工住宅区较为密集的区域。
云南财经大学对应的教职工住宅区，紧邻财大的有财大康园和云南财经大学-秋园。实际上，两个小区更靠近盘龙江一侧，而且紧密相连。
财大康园+秋园区位示意图
财大康园和云南财经大学-秋园有两个出入口，北侧出入口连接金色大道，对面即为月牙潭公园，南侧出入口通过汇通大道与财大校区相连。
也就意味着，通过二环一侧的财大东门，或者通过金色大道一侧财大康园的出入口，均能进入财大校区，师生出行比较便捷。
财大康园金色大道出入口
虽然财大康园和云南财经大学-秋园仅一墙之隔，但在房龄和产品上却有着一定的区别。财大康园建成于2008年前后，相比早在2000年前后建成的秋园，整体要新一些。
云南财经大学-秋园出入口
而且，财大康园除洋房产品外，在小区北侧靠近金色大道的区域，规划有电梯小高层产品；而秋园则是清一色的7层楼梯洋房。
整体规模和居住品质，财大康园明显要更胜一筹。
1、小区环境
在小区环境方面，云南财经大学-秋园其实没多少可讲的。小区大门正对财大游泳馆，南北朝向分布有10多栋建筑。
云南财经大学-秋园硬质地面较多
砖红色的外立面比较显眼，小区内景观主要沿小区道路分列，以灌木和乔木为主，比较单一。
整个小区内硬质地面的空间较多。
而财大康园的建筑，主要沿小区主道排列，同样采用南北朝向的布局，楼栋外立面红白两段式设计，视觉更跳脱。
财大康园建筑沿主路两侧排布
小区除主道两侧行道树外，小区景观主要基于楼栋间开阔的空间营造。
楼栋间的绿化葱郁，不同的空间又有相应的区别。有做成绿地花园空间的、有做成荷塘小品的、还有做成开放式廊亭休闲空间的……景观丰富性相对要强。
财大康园景观相对比较丰富
而且，在靠近金色大道入口的小区内，设计有影壁水景，具有一定格调。有些可惜的是，北侧靠近盘龙江的区域，是一片茂密的乔木林，人基本进不去，利用率不高。
财大康园内的影壁
云南财经大学-秋园没有设置地下停车位，故车只能停在小区路面；而财大康园不仅有地下停车位，一些楼栋的一楼还设置有私家车位，居住的便捷性更高。
云南财经大学-秋园有车辆停放在楼栋下
两相对比，财大康园整体的居住环境更有优势。
2、户型与房价
在产品方面，云南财经大学-秋园主要以中小户型为主，为80㎡-118㎡的三房和四房。
而财大康园则以大户型改善产品为主，最小户型131㎡，还只有一楼房源，其余楼层都是更大的户型，其中，不乏有248㎡的六室房源。
云南财经大学-秋园一套建面约80㎡的楼梯洋房，中间楼层，三室一卫的格局，房东挂牌价110万。
这套房子客厅与厨房相对，通透性一般。连接客厅的阳台，与卧室墙面形成一个长方形空间，稍显别扭，整体的装修也一般。
而财大康园一套建面约131㎡的一楼房源，三室二卫的格局，房东挂牌价170万。
图源安居客
这是目前整个小区挂牌价最低的房源，其他房源由于面积大，总价基本都在200万以上。
这套房源整体的户型方正，卧室均位于一侧。有些遗憾的是，卫生间均是暗卫，且次卧的窗外为阳台。
好在房子的整体装修还不错。
财大康园另一套建面约219㎡的跃层房源，为四跃五的布局，五室二卫的设计，房东挂牌价370万。
图源安居客
单纯从挂牌价来看，无论是更偏改善的财大康园，还是品质稍差一些的云南财经大学-秋园，在同一片区内都不算便宜。
据中介介绍，因为是教职工住宅的原因，房子都带有一定的福利性质。特别是财大康园，当初面向财大教职工定向销售时，价格在3000多元/㎡，由于整体户型比较大，购买的成本也不低。
按照财大康园当前1.5w/㎡左右的挂牌均价，相比当初购入价格，其实也有近5倍的溢价，溢价力与前面提到的云南农业大学教工住宅小区不相上下。
3、居住管理
两个小区基本都是财大的老师自住，可能也是因为教职工住宅小区的原因，物业费仅1元/㎡/月。
车位的话，财大康园地下车位12-13万/个，月租200-300元。
财大康园地下车库出入口
虽然两个小区都设置有门卫岗亭，但其连通学校的属性，在管理上也很难做到谢绝外人进入的严格程度。
倒是，穿过小区网财大校区内，有专门的类似安检的区域，需要通过智能识别设备验证身份才能进入。
相对来说，没有地下车库的云南财经大学-秋园，在停车管理方面要松散一些，小区路面有车辆停放。
而财大康园，小区主道路上有禁停标识，而且，主道基本没有车辆停放，这点管理还是比较到位的。
景观和绿化养护等方面，整体也还不错，小区比较干净整洁，没有太明显的槽点。
4、购房风险
前面有提到，云南财经大学-秋园的建成时间相对要早，且规模不大，整体居住品质要比财大康园低一些。
但尽管如此，挂牌单价相差却不是太大。
而财大康园大面积产品为主的特性，使得其购买的门槛要比周边项目高出许多。
财大康园的电梯小高层楼栋
另外，两个小区属于武成小学龙泉路校区的划片范围，对口初中为昆三十中，学校组合优势不明显。
当然，对于财大的教职工来说，划片读书并不是唯一的选择。但是，对于有读书需求的二手房消费者，就需要考量学校情况了。
紧挨财大的区位优势，对于热爱健身的人来说，诸如游泳馆、篮球场、足球场等运动场地，能更好地迎合需求。甚至是，对于有兴趣辅导班需求的家长，学校周边的各种机构也都能满足。
财大游泳馆正对着云南财经大学-秋园
相对不便的是，小区周边没有什么商业，购物等需求，就近需要到云南省高校教师住宅小区这一片才能满足。
不过，其北二环纵贯金色大道连通性，周边配套辐射面广，居住成熟度也高。
与其他高校教职工住宅区一样，小区大多为楼梯房，比较考验体力。而且，整体价格也不算便宜。
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总的来说，类似于高校教职工住宅小区的房子，一般紧邻高校，位于主城核心区的不多，这就使得这类房子的受众，更具有地缘性特征。
以楼梯房居多、物管费用低、建筑质量不错、居住群体相对纯粹、小区比较安静等，是高校教职工住宅小区的共性，就消费而言，关键还是看需求的切合度。
相对于商品房，带有一定福利性质的高校教职工住宅小区，因买入价格低于市场，客观上会展现出较高的溢价。至于值不值购买，还需要回归到居住本身，以房子的价值来具体评判。
因为，商品交易的法则，并不是看谁赚了多少钱，而是看商品对于消费者会有怎样的使用价值。
END