【中报点评21】建业地产：河南省市占率升至10.2%

 导 读 

完成全年销售目标的56.2%，轻重并举增加规模，盈利能力增强。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁、杨凡

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2018年上半年建业地产实现合约销售金额253.29亿元，同比增长82.4%，在河南省的市场占有率增加至8.3%。但面对众多规模房企扎堆进入河南，尤其是郑州，建业未来的竞争压力也会越来越大。上半年轻资产项目销售也快速增加，加上这部分，建业在河南省的市场占有率进一步增加至10.2%。目前建业已签约轻资产项目管理面积达到1425万平米，未来将成为企业规模和利润增长的重要推动。在财务状况方面，建业的盈利能力有明显增强，毛利率、净利率均有一定程度的提升，负债率继续保持行业较低水平。

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01

销售：450亿销售目标已达成56.2%

2018年上半年建业的合同销售面积约为344.7万平方米，同比增长了52.3%；合同销售金额约为253.29亿元，同比增长了82.4%，完成了全年450亿销售目标的56.2%。建业下半年的可售货值为445亿元，其中有275亿元是新开业项目，仅需达到46%的去化率，便可达成全年目标。

在销售金额的大幅增长之下，上半年建业在河南省的市场占有率为8.3%，相比年初上升了4个百分点。此外，建业的轻资产代建项目销售增长也较快，上半年销售金额达到约60亿元，已经逼近2017年全年70亿的业绩。算上轻资产项目的销售额，建业的流量销售金额达到310亿元，市场占有率上升至10.2%。

虽然建业在河南的市占率有了大幅的提高，但由于规模房企争相深度进入河南市场，竞争在今后会愈演愈烈，建业是否还能保持该市场占有率还有待观察。

在销售分布方面，建业继续深耕河南省，上半年郑州贡献销售金额75.98亿元，占比达30%，同比增加了9个百分点，建业于郑州的市占率也增加至6.2%。其余销售则都来自河南省内其他市县，其中周口和驻马店是仅有的两个合约销售额超过20亿元的城市，分别为28.7和23.3亿元。

02

投资：通过轻重并举快速扩大规模

2018年上半年建业继续保持积极的拿地态度，深耕河南省，新增46个项目，新增土地建筑面积达816万平方米，同比翻番。而新增土储总价为91亿元，平均楼板价为1090元/平方米，和2017年基本持平，土地成本优势依然比较明显。

从城市分布来看，建业在郑州的新增土地建面最多，达到了109.2万平方米，占比约为13%，相比2017年下降了9个百分点。随着16年以来多家规模房企持续在郑州拿地，建业在郑州面临的市场竞争压力也持续增加，但是其在省内多数三四线城市还是比较具有地缘性优势。

截至上半年末，建业的土地储备总建面为3963万平方米，同比增长了64.3%，其中权益建面约2991万平方米，土地储备比较充足。除此之外，建业的轻资产战略也在稳步推进，上半年末已签约了93个委托管理合约，总建面约1425万平方米，较年初增加了179万平方米，这将进一步推动企业流量销售规模的增长。

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财务：毛利率大幅增加至36%

2018年上半年，建业共实现营业收入47.71亿元，同比下降了5.7%，其中轻资产业务营业收入达2.49亿元，同比增长了1.5倍。在盈利性指标方面，建业的毛利率水平显著上升至36%，主要是车位销售收入和代建项目管理服务收入的显著增加。目前建业已签约的轻资产项目，未来3至4年内将带来30.44亿元的管理费收入，将进一步推动企业营业收入的增长，并保持一定的利润空间。

在资本运营方面，建业的财务结构较为稳定，长短期债务比和现金短债比基本与期初持平，上半年末净负债率47%，虽然较期初上升了21个百分点，但仍处于行业较低水平，企业可以继续加大杠杆以促进规模增长。值得注意的是，建业总有息负债中，境外债务的占比达到了60%以上，在目前人民币汇率较为不稳定的情形下，可能会带来较大的汇兑风险。

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