【中报点评31】世茂房地产：财务稳健，大举收并购助力规模增长

克而瑞研究中心 房玲、羊代红 

【销售大幅增长，但销售面积去化率仅45.5%】上半年世茂房地产实现签约金额1003.4亿元，增速达39%，增速领跑TOP20房企。上半年增长较快，主要是因为可售货值比较充裕，上半年可售资源面积约为1222万平米，已达到去年全年的74.3%。但上半年世茂的销售面积平均去化率仅45.5%，与2018年全年平均65%的去化率相比大幅下降。

【大举收购积极拿地，目标全年新增货值超4000亿】新增建筑面积1412万平方米，新增拿地788亿元，分别同比增长82.7%和70.9%，拿地销售金额比0.79，远高于TOP20房企0.39的均值。其新增土储总价的60%是用于收并购获取项目，上半年通过收并购获得的土地建面达900万平米，货值达1800亿元，拿下了泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业的部分项目股权。【盈利保持稳定，均价持续上涨未来结转空间可期】实现营收565.6亿元，同比增长32,9%。毛利率同比下降了0.93个百分点至30.09%，归母净利润率同比下降1.01个百分点至9.03%。2017年开始世茂的合约销售均价上涨了20.0%至16623元/平方米，上半年进一步上涨至18047元/平方米，这将有利于未来营收与利润的增长。【财务稳健，融资能力表现优秀】持有现金较期初增长5.4%至522.34亿元，现金短债比1.63，其净负债率为56.82%，近8年来世茂的净负债率均保持在60%以下的水平，平均借贷成本较2018年末下降了0.2个百分点至5.6%，优秀的融资能力是世茂收并购的有力后盾。【酒店和物业发展良好，计划2021年分拆上市】2019年上半年世茂多元化业务同比增长75.3%至33.2亿元，其中酒店经营收入9.96亿元，商业运营收入7.22亿元，物业收入16.1亿元，分别同比增长13%，46%，207%，酒店及物业扩张及毛利情况良好，未来上市预期不变。销售：增速位于TOP20房企前列，但面积去化率仅45.5%

2019年上半年世茂房地产实现全口径签约额1003.39亿元，合约销售面积555.97万平方米，分别同比增长38.7%和23.3%，销售金额增速大大超过TOP20房企12.4%的平均增速。上半年，世茂房地产完成全年2100亿销售目标的47.8%，超过TOP20房企46.4%的平均目标完成率。

上半年销售增长较快，主要是因为世茂的可售货值比较充裕，上半年可售资源面积约为1222万平米，已达到去年全年的74.3%。全年世茂预计可售资源约为2229万平米、货值超4000亿元，去化率达到52.5%就能实现2100亿元的销售目标。

但值得注意的是，上半年世茂可售资源面积平均去化率仅45.5%，与2018年全年平均65%的去化率相比大幅下降。加大推盘力度促进了销售快速增长，但销售面积去化率大幅下降，或将导致其库存积压问题。从期末的库存情况来看，在三年持续下降后，世茂的库存物业2018年又开始有所回升，2019年上半年库存面积持续上涨，较2018年末上涨27%至666万平方米；其中已竣工库存151万平方米，较期初上涨12.0%。世茂在加大推盘力度的同时，也要进一步提升去化率，以防再次造成库存问题。

投资：大举收购积极拿地，全年目标新增货值超过4000亿元

2019年上半年世茂房地产拿地非常积极，新增60幅地块，建筑面积1412万平方米，同比增长82.7%，面积达2018年全年的87.4%；拿地总价788亿元，同比增长70.9%；拿地销售金额比0.79，远高于TOP20房企0.39的均值。在市场融资环境收紧的情况下，世茂利用其丰富的资金及良好的融资能力逆势拿地，计划全年新增货值超过4000亿元，上半年已新增2500亿元，下半年还将继续较为积极的拿地。

上半年世茂继续加大合作力度，新增权益建筑面积857万平方米，权益建面占比约61%，权益金额占比约63%。从历年的新增拿地的权益建面来看，权益比呈现下降的趋势，体现出世茂加大与其他企业的合作，实现规模扩张，从而重回前十的渴望。

值得注意的是，2019年上半年世茂在二级市场上表现活跃，其新增土储总价的60%是用于收并购获取项目。上半年通过收并购获得的土地建面达900万平米，货值达1800亿元，拿下了泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业的部分项目股权。也正是因为通过收并购的方式，世茂在2019年上半年能够以较低的成本拿地，其上半年获地的土地成本为5581元/平方米，同比下降了6%。但值得注意的是，通过收购方式获得的土地可能会面临诸多的不确定性，如与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项，其中恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾、中浩丰三个项目还存在部分股权转让问题。

2019年上半年世茂继续加码在三四线的拿地力度，新增三四线土地占比达到将近55%。而随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支，未来三四线市场是否可以持续有待观察，世茂从2018年开始加大布局三四线显得略晚，未来是否会再次面临之前的库存问题也是未知数。

截至2019年上半年世茂总土地储备达6407万平米，较期初增长16%，权益占比约为63.6%，涵盖301个项目，分布于全国101个城市。总土储货值超过10500亿，其中长三角、粤港澳大湾区以及福建地区分别为2850亿元、2600亿元和2200亿元，华北区域1730亿。长三角及大湾区土储货值较同比上升600亿元及以上，上升幅度较大。

盈利：盈利保持稳定，均价持续上涨未来结转空间可期

上半年世茂实现565.6亿元，同比增长32,9%，其中物业销售营业收入532.36亿元，同比增长30.9%；酒店经营收入9.96亿元，同比增长13.2%；商业运营收入7.22亿元，同比增长46.2%；物业管理及其他收入则同比大增207.3%至16.1亿元。在物业销售收入方面，福州及北京的收入金额最高分别为82.09亿元和53.28亿元。

在盈利性指标上面，毛利率同比下降了0.93个百分点至30.09%，归母净利润率同比下降1.01个百分点至9.03%。随着限价项目的结算，房企毛利率呈现下降趋势。不过，2017年开始世茂的合约销售均价上涨了20.0%至16623元/平方米，2019年上半年销售均价进一步涨至18047元/平方米，销售均价持续上涨，这将有利于世茂未来营收与毛利的增长。

偿债：财务稳健，融资能力表现优秀

2019年上半年，世茂销售回款率同比提升5个百分点至81%，持有现金较期初增长5.4%至522.34亿元，现金短债比1.63，长短债比2.60，分别较期初增长31.87%和9.46%，一方面其现金能够负债全部短债，另一方面其债务结构较为合理，债务结构持续优化，其现金短债比及长短债比均高于TOP20房企。

2019年上半年，世茂的融资活动颇多，获得了20亿美金债额度，利率分别为6.125%、5.6%；又通过境外财团贷款借入15亿港元的资金，此外世茂股份上半年合计发行了35亿元的公司债，以及10亿元的超短融资券。与此同时，于5月底，世茂建设还成功获批了132亿公司债券。

在多元化的融资下，平均借贷成本较2018年末下降了0.2个百分点至5.6%，而TOP20房企2018年为6.24%，世茂融资成本处于行业比较低的水平。其净负债率为56.82%，较期初下降3.45个百分点，近8年来世茂的净负债率均保持在60%以下的水平。

多元化：酒店和物业发展良好，计划2021年分拆上市

2019年上半年世茂多元化业务同比增长75.3%至33.2亿元，其中酒店经营收入9.96亿元，商业运营收入7.22亿元，物业收入16.1亿元，分别同比增长13%、46%、207%。

在酒店运营方面，至2019年上半年世茂拥有开业酒店22家，拥有客房近7000间。此外，酒店轻资产管理品牌世茂喜达2019年新增签约17家世茂自主品牌酒店项目，目前世茂喜达旗下酒店有78家，其中72个国内项目涵盖41个城市。2019下半年，世茂喜达将继续积极开拓新项目，预计实现开业及签约项目100家，这些酒店囊括境内外，运营版图与影响力持续扩大。随着酒店的发展以及扩张，计划在未来三年对酒店进行分拆上市。

物业管理方面，世茂也是计划2021年分拆上市，目前物业管理面积已经超过了1亿平米，管理层表示希望2021年可以超过3亿平方米。此外，报告期内，世茂在项目上落子第一个世茂自主的联合办公品牌「茂空间」，部分打破传统办公空间，以「有限空间」实现「无限创想」，为中小企业客户提供轻奢体验、灵活高效的一站式办公服务。

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