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“满城尽是限售盘”的启示 | 房叔说No.189
| PART 1 |
超过5000户登记客户数，整体中签率低至7.5%，潮起云上成为年后第一个限售盘。
如我在年前预估的情形几乎一致，奥体、世纪城一带多盘售罄，奥体一带的新房供应却短时间跟不上需求，市北开始接力奥体核心区开启限售之旅。
后续的珊瑚世纪、大运桥西府、晶悦府三个粉盘，以及城东新城的德信中心、千万总价叠墅花语天境，崇贤的澜仕里也陆续成为限售盘。
珊瑚世纪与大运桥西府此类热度较高的粉盘中签率低于10%、限售没有任何疑问。
操盘大多都建立在市场的基础之上，如今的高热型粉盘是无论通过什么操作都规避不了限售命运。
此次珊瑚世纪、大运桥西府开盘，我们更需要注意的是开盘情况背后的趋势。登记人数变化的趋势，中签率变化的趋势。
| PART 2 |
简单做个数据对比。
1月初珊瑚世纪开盘登记人数2748，整体中签率3.97%；3月珊瑚世纪加推登记人数4844，整体中签率2%。
大运桥西府去年11月加推登记人数1972，整体中签率6.03%；大运桥西府3月加推登记人数6382，整体中签率2.1%。
两盘的间隔开盘，短短两三个月之间登记人数大幅上升，同时中签率也明显下降。
虽然登记人数及中签率的降低与年前的开盘潮多盘售罄有关，需求被挤压至外围，但依然可以说明杭州楼市的热度还在持续。
不仅仅是大运桥西府此类本就热度较高的粉盘，年前许多非粉盘的新盘中签率也出现明显的下降趋势，就如澜仕里、德信中心、和者时光印象等。
晶悦府首开仅800余户，此次加推登记人数一举突破3000，进入限售行列。
与粉盘限售泛化相比，更值得我们重视的是普通楼盘限售化。
某些原本热度不算高的楼盘，受需求外溢，或推盘量较小也将进入限售的行列。就如此次加推的朝闻花城，宸章新邸，宸瀚里，德信中心等。
甚至此次加推量稍大的的汝悦美境、云澜天第都有不小的概率会被限售。
假如以上楼盘都如猜测般全部进入限售行列，那么杭州楼市就一只脚踏入了满城限售的局面。
| PART 3 |
此次限售全城泛化可以说明两个问题。
第一，杭州楼市的热度并没有因为多次新政而出现明显下滑。
楼市热度没有得到显著控制，主要原因还是在于城市的落户门槛过低，人口快速流入，一二手房倒挂的持续，市场上的需求总量没有被有效控制。
后续市场调控依旧任重道远，同时也说明了后续出新政的可能性依旧很大。
在房住不炒的情况下，投资投机需求需要注意，不要太浪，政策的大棒说不定什么时候就落下。
第二，限售规则以中签率低于10%为标准与目前的楼市现状不匹配。
一些新盘由于推盘量较大，登记量达数千可能也达不到限售的标准。而一些推盘量较少的楼盘，即使登记数不大也有很大概率被限售。
以“中签率高低”为衡量楼盘热度的标准，目前看已经不能有效的匹配市场情况，与限售的目的不匹配。
或许将登记数量为标准会更加合理一些，登记数达到一定的值，2500、或3000，便界定为热度较高，限售。
登记人数越多，自然热度越高，投资需求较多，这是比较符合楼市现状的，限售也就更加精准了。
亦或者参考嘉兴新政，单次加推量不小于一定的数值，如3万方，换算下来300余套房源，普通楼盘被限售的可能性自然大降。
| PART 4 |
限售对于打击投机固然有利，持有周期被拉长至7至8年，强不确定性在一定程度上确实能劝退一部分投资、投机需求，对稳定市场起到正面的作用。
但假如市场热度继续持续，限售全面化、持续化，满城都是限售盘，那么在一定程度自然也会减少中长期存量二手的供应，对于中长期的市场并不算好事。
就比如未来科技城。未来科技城是杭州楼市最先全面红盘化的板块之一，后续楼盘的新增房源全面限售。
也就是说，在限售政策不做调整的情况下，7到8年期间内未来科技城的二手供给只能依靠现有的存量楼盘。
存量楼盘恒定，板块又在快速成长期，需求增量巨大，而存量不足，未来科技城的中长期二手供需状态注定会出现供给不足的情况。
在没有足量的新房供应下，板块的上涨压力反而是在逐步的增加的。
当然对于未来科技城此类热度极高的板块，限售的好处总体大于坏处，限售确实压制了部分投资、投机需求，对稳定市场有一定帮助。
但对于普通板块，热度蔓延或楼盘推盘量较小而被限售，此类情况就偏向于被误伤了，而且容易进一步推动市场焦虑情绪蔓延。
限售本就是为了打击投机，增加投机成本，但由于先行的限售规则为“中签率低于10%”，这就导致了普通楼盘加推量较小也会进入限售的行列。
普通楼盘投资、投机比例并不算大，限售既压缩了后续市场的二手供给量，对于普通家庭而言，流动性差也意味着人生的可能性、选择性及抗风险能力降低。
房子不能卖，假如有置换改善，急需短期资金等需求也无能为力。
调控是一场长跑，不可能一蹴而就，限售或许也需要更加精准。
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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