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临安都涨了 | 房叔说No.192
年前开盘潮后，杭州楼市迎来了一波范围较大的普遍性上涨行情，学区房领衔，热点板块跟上，春节一两个月的时间，价格调整润物细无声的完成了。
以至于年后这段雨季许多购房者都没有反应过来，部分热点板块及学区房就已经离自己远去，接着新房市场开始接力。
限售、限售、限售，限售全城化在杭州新房楼市上演，既然二手性价比不高，买不起，新房自然承压，更多的目光转移至新房。
就在我们都在关注热点板块二手房市场以及新房市场的时候，视野之外的临安楼市也在同步变天。
曾经认为新房、二手房库存量大，二手价格性价比不高的临安楼市却已经在默默启动。
早在去年年底，由于1.27新政影响，新落户家庭被限购，限售的扩大影响下，不限购的临安自然被认为会承接一部分投资需求的关注。
所以在1.27新政之后，我特意关注了一段时间临安的二手市场，彼时的二手房库存量依旧是天量规模的，青山湖科技城超级大盘越秀星汇城挂牌量近千套。
新房同样如此，沿着16号线向西，青山湖科技城、滨湖新城、临安城区的锦北街道、新开发的锦南新城都有着与临安本地购买力极其不匹配的库存量。
库存量大，新房超过2万的限价，曾经的临安是分销的天下，几乎每个楼盘都启动了中介分销。
然而，时间只过去了两三个月，市场已经出现肉眼可见的变化。
| PART 2 |
曾经难卖的临安去化速度明显加快，湖光山社、春山椿树、桃李湖滨、中天珺府等相对热门的楼盘开始摇号了，房子不是想买就能买到的了。
曾经不太好去化的楼盘，售楼处开始人头攒动了。
最能直接反应市场变化的二手房也涨价了，是的涨价了，在天量库存的压力下却涨价了，库存也在快速去化。
就拿前文所提到的青山湖科技城超级大盘星汇城来说，链家的在售房源量从年前的近千余套直接腰斩，目前的挂牌量不足500套。
库存依旧不小，这是相对普通楼盘而言，对于星汇城这样的超级大盘，500套不到的挂牌量虽高，但已经算不上“天量”。
更值得注意的是趋势，一是库存的变化趋势，二是价格变化趋势。
星汇城从近千套二手库存到现在不到五百套的库存，时间只花了两三个月，库存被消化的速度极其惊人。
相对库存趋势变化，价格变化更值得注意和警惕。
星汇城年前小三房总价大致在180万至190万之间，目前200万总价以下的小三房基本绝迹，毛坯89方小三房总价基本在210万以上。
简单估算一下，两三个月时间，星汇城这个库存巨大的超级大盘主流户型单价上涨超过2500元/㎡，涨幅接近15%，且价格上涨的趋势至今没有改变。
年前年后的临安楼市尤其是青山湖，房叔后台的咨询群体就发生了明显的改变，这在我本人和当地资深中介的沟通中同样得到了印证。
曾经青山湖科技城购房者的绝对主力一定是投资客，价低，不限购，有地铁，是青山湖科技城吸引投资客群的核心砝码。
但近期的青山湖客群明显发生着变化，投资客依旧是购房的主力，但刚需自住型需求占比在快速上升，特别是16号线开通之后，以及年后这段时间。
从客群的变化可以推测出青山湖科技城乃至临安已经在悄然发生着转折，由于交通通勤的便利性加持下，青山湖科技城已经能够成为刚需的第一居所。
青山湖已经不再是投资客的专属，青山湖现在是可以住的。
| PART 3 |
为了写这篇临安楼市的变化，我特意花了两天时间在临安看盘，把二手市场与新房市场全部过了一遍。
这两天时间，一天自驾，一天坐地铁，重新梳理了临安的板块分布、结构，以及它们与杭州城区之间的联系，试图找到临安楼市变热、上涨的真实原因。
经过这两天的来回，也在一定程度上改变了我对临安的价值看法。
所以这篇文章我想从临安的价值底层及市场动态综合论述临安上涨的动力和后市预期。
首先还是那句我说过无数遍的话，读懂一座城或一个板块首先是要解构它的结构。那么临安的结构是怎样的？
临安的结构其实非常简单，临安的价值点基本都是沿着16号线这条线路分布的，16号线串起了青山湖科技城、滨湖新城、临安广场以及锦南新城。
这几个板块实则就是临安新老重点板块，16号线就像是一条细线，将几个大小不一的珠子给串在一起。
形象一点描述，临安就像是一串冰糖葫芦，横向的冰糖葫芦，拿着冰糖葫芦的那只手是未来科技城。
但临安这串冰糖葫芦自身的能量是比较小的，依托本地需求临安楼市是绝对不可能支撑起来的，原因在于临安本地产业及经济并不强。
地处山区，没有交通的比较优势，临安没有建立起类似萧山、富阳的产业集群，所以临安的本土购买力与萧山、富阳等区县有很大的差距。
没有经济条件的支撑下，仅仅依托城市化进程，农村居民进城置业或本地居民的改善需求，临安楼市的预期不会太高。
同时临安由于没有足够的产业税收，卖地是增加收入不可规避的选项。
城市要发展，卖地搞钱是必要的，而本地购买力支撑不足，就会出现以本地购买力为基础的楼市供给远大于需求，这样的临安楼市价值上限不会太高。
但好在16号线的规划与开通，临安本身还有着非常优质的自然环境资源，临安不仅可以依托地铁承接未来科技城为核心的城西刚性需求外溢，还能承接一定量的环境、居住改善性需求。
临安楼市的底层价值是本地需求，以及未来科技城为代表的杭州城区需求外溢共同支撑起来的。
在临安房价超过2万时，临安本地的购买力支撑已经较为乏力，临安楼市将来必定更为依赖未来科技城为核心的杭州西部城区需求外溢。
所以临安在一定程度其实就是未来科技城的居住配套型板块，那么决定临安板块上限的决定性因素就是与未来科技城的交通条件。
16号线与科技大道快速路便是其中的关键，由于地铁具有大运量、时效性强的优势，16号线的重要性明显是要大于科技大道快速路的。
从目前临安楼市的价格分布和组成也能清晰的得出临安未来大致的价值分布。
16号线青山湖科技城站所在的青山湖科技城目前二手均价已经超过2.3万，部分次新楼盘挂牌价更达到了2.6万以上，如天阳蔚蓝等，临安城区则明显要便宜不少。
新房市场也能够比较客观的展现临安的价值分布，青山湖最好卖，部分楼盘需要摇号，其次是滨湖新城、再其次是锦北、锦南。
距离未来科技城最近的青山湖科技城必然将是临安的价值顶点，其次是能够同时承接临安改善及城区外溢需求的滨湖新城。
这两大板块有与未来科技城天然的地理优势，还有着临安最具价值的自然环境优势，可以同时承接刚性居住需求以及居住改善型需求。
临安这串冰糖葫芦上的山楂显然大小不一样，从底部到顶部的山楂大小大致是由大至小的。
至于临安房价为什么涨，以及未来到底能涨到什么位置，未来的预期能够有多高，我们还需要结合现在的楼市现状，以及放大视野看向临安的驱动力——未来科技城。
| PART 5 |
临安为什么涨，在我看来，主要原因有二。
其一，投资、保值需求外溢。
正如前文所说，新政之后杭州部分需求被限制，如刚落户的新杭州人家庭的二套购买需求。
以及被限售所制约的短期投资，投资标的强调流动性的投资性需求被限制。
而临安恰好不限购、不限售，这些需求在一定程度向临安外溢。
特别是对杭州这座城市非常看好，对未来科技城非常看好，以及对抗通胀的这批投资保值需求。
其二，未来科技城、城西的刚性需求继续向外围外溢。
未来科技城周边经过一轮大幅度的涨幅，能够具备通勤条件的闲林、老余杭、良渚总价都已经不低，普遍突破3万均价，标杆楼盘更是超过4万，需求只能继续向外走。
这也和前文提及到的青山湖科技城客群组成变化相吻合，说明16号线的开通确实有非常明显的“导流”效果。
这两者共同纠缠推动以青山湖科技城为代表的临安楼市向上前行，任何商品的上涨背后都是需求在推动的。
所以对于临安的上涨，我们不要讶异，这是市场行进到现在所会出现的必然现象。
政策持续打压、房价持续上行，而需求却没有消失，有这样一个不设防的口子，注定守不了太久。
那么现在的临安是否还有价值？特别是现在价格经过上涨之后的临安是否能买？
要理解这个问题，我认为更需要从未来科技城出发，未来科技城、云城为核心的城西中心与周边板块的结构。
| PART 6 |
由于未来科技城经过一轮上涨，与其有交通通勤优势的板块都经过了一轮较大幅度的上涨，现在3万以下基本选不到特别合适的次新房，那么需求只能继续向外围溢出。
未来科技城向东的蒋村显然不可能承接外溢，闲林、老余杭、良渚价格涨起来了，2万出头的选择只有瓶窑以及临安。
瓶窑目前的交通条件与临安相比并不具备太大优势，没有地铁，主干道大修，瓶窑的优势需要时间才能够显现而出。
临安则有16号线，根据我个人的体验，从EFC至青山湖科技城全程时间约半小时出头。
从菜鸟总部所在的凤新路更只需20分钟左右，青山湖科技城完全可以作为第一居所。
再远一点的滨湖新城至未来科技城核心区的通勤时间也能够保证在40分钟左右。
临安的通勤便利程度相比闲林、中泰此类板块并不会差多少，短期甚至比良渚、瓶窑更佳。
在更高强度、更高标准的开发建设下，16号线的加持下，临安的居住生活优势相对未来科技城周边的刚需板块甚至具有一些如城市界面、生活配套、自然资源等优势。
△青山湖科技城宝龙广场及滨湖新城实景
同时闲林、老余杭、良渚等未来科技城周边板块皆已经进入了存量时期，新房寥寥无几，未科、云城的供给目前看大概率也依旧是供给远跟不上需求。
整个大城西楼市的供需结构可以预见将长期保持供小于需，需求不断进入，供给却满足不了，那么只能继续外溢。
也就是说，假如大城西范围内新房供给量后续依旧跟不上，保持与以往相似的供给量，则未来科技城及城西的需求持续向临安一带导入的趋势不会改变，而且会加速。
这是决定市场的核心力量供需平衡所决定的。
换个说法，假如你看好未来科技城、云城，就如我此前所说的，这里大概率会是杭州的西部中心、产业中心。
那么临安就值得持续看好，目前临安的房价绝对没有到顶。
当闲林、老余杭都能被看好到4万，甚至5万，临安的价格不可能会止步不前，临安这串有轨交优势的冰糖葫芦会越来越甜。
城西科创大走廊已经升级为城市战略，甚至省级战略，作为城西科创大走廊的重要组成部分，现在的临安和几年前的闲林、中泰有什么区别？
在任何一个板块旁摆上一个城市中心级的新城，都避免不了出现“鸡犬升天”，现在轮到了临安。
只是，临安最大的纠结点，是起步阶段的自住需求，和高比例投资存量、巨大新房供应量之间的距离，会拖累临安楼市上行的脚步。
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