以物抵债中债权人请求排除强制执行之诉讼权利能力和前提条件的案例研读及分析｜巡回观旨
作者按：以物抵债的权利人是否具备排除强制执行的诉讼权利能力和前提条件，在目前司法实务中，尚未形成统一认识。而此问题的厘清，既有利于统一司法实践，又能较好的实现利益平衡及保护。本文选取最高院公布的部分案例，通过案例研读的方式，试图从基础债权性质的角度切入，并结合九民会会议纪要加以分析，希望对今后类似案件的处理有所助益。
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一、问题之提出
案例一：招商银行股份有限公司包头分行、贾建军再审审查与审判监督民事裁定书[案号：（2017）最高法民申1769号]
基本案情：刘某等因无力偿还贾某到期欠款，故双方签订《协议书》，约定刘某以其名下房产抵顶贾某部分借款本息。该《协议书》经公证处公证，同时法院生效判决亦判令刘某负有协助贾某办理涉案房屋所有权转移登记的义务。后刘某因另案借款合同纠纷，致案涉房屋被查封，贾某据此提出异议。
最高院认为：本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
案例二：闫凡苓、张秀娥再审审查与审判监督民事裁定书[案号：（2017）最高法民申2484号]
最高院认为：2011年7月17日，张秀娥与殷宪银之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷宪银以其所有的位于薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第3间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，张秀娥对殷宪银的债权转化为房屋转让的对价,双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫凡苓关于张秀娥与殷宪银之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。
殷宪银、房屋共有人王业花与张秀娥、房屋承租人闫志甫于2012年9月16日签订协议书，将房屋租赁关系的出租人由殷宪银、王业花变更为张秀娥，殷宪银亦将其已经预收的租金返还给张秀娥。至此，张秀娥已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至张秀娥名下，但未变更登记并非张秀娥原因所致。原审法院认定张秀娥对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的强制执行，并无不当。
值得关注的是，最高院于2017年6月23日同日作出前两份民事裁定，但对于以物抵债债权人能否请求排除强制执行，似有截然相反的观点，不知何以奉为圭臬。关于以物抵债的权利人是否享有排除强制执行的民事权益，其中涉及该权利人是否具有请求排除执行的权利能力（即关涉诉讼要件层面上的主体资格问题），以及若具有权利能力，则其排除强制执行请求在满足何种前提条件时方能获得司法保护（及关涉胜诉权意义上的法律保护必要问题）。该问题的论证既关乎以物抵债协议（既包括直接命名为“抵债协议”、“结算协议”或“抵偿协议”，亦包括表征为“买卖合同”的以物抵债衍生，下文不再单独做以区分）本身的性质，亦应结合案件具体情况，探求当事人真意。而独论以物抵债协议本身的性质，无论是从代物清偿、间接给付、债之更改、（后）让与担保等角度论证，在学理上的自圆其恰，恐难以直接借鉴解决实务中的具体问题，亦非本文能力所及。鉴此，下文选取最高院公布的部分案例，通过研读分析的形式，试图从基础债权性质的角度为切入点，结合九民会会议纪要，管窥以物抵债的权利人能否请求排除强制执行以及认定要素，希望对今后类似案件的处理有所助益。
需说明的是，为行文简化处理，下文以物抵债之“物”均意指房屋。
图释：关于届期前以物抵债的性质，根据《九民会会议纪要（征求意见稿）》第42条的规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付抵债物或者办理权属变更登记的，人民法院应当向其释明，告知其根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，可以驳回其诉讼请求。抵债物已经交付债权人或者已经办理权属变更登记的，以物抵债协议性质上属于让与担保，可以参照《物权法》抵押权或者质权实现的相关规定处理。”因此，届期前双方当事人达成以物抵债协议并完成物权变动的，性质上可属让与担保；如仅达成抵债合意，未进行权属变更，例如惯常做法约定，如届期未履行还款义务，则需履行协助办理房屋过户登记等手续，学理上亦有称之为“后让与担保”，该种约定可参照民间借贷司法解释第24条处理。
二、最高院以物抵债相关典型案例举示及简要分析
（一）裁判观点一：以物抵债协议系以消灭金钱之债为目的，异于买卖行为，无法据此产生物权期待权
最高院公布的案例中，有相当一部分的裁判观点认为以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在讼争房屋并未完成权属登记的变更手续前，债权人只有债权请求权，而非物权[1]。此种观点，从学理角度分析，更似将以物抵债定性为代物清偿或是间接给付，实践中亦有部分法院直接认定以物抵债系代物清偿行为[2]，因此抵债财产权利的移转仅为债务人消灭既有债务的手段，并未成立新的买卖合同关系，故此不存在探讨物权期待权的基础。
然则，对于以物抵债的性质，通常已不再从代物清偿角度进行分析，代物清偿成立（完成物的权属变更）之时债权即因履行得以消灭，其制度的哲学之美似远胜法律之逻辑。另，“就以物抵债协议而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。”[3]而从间接给付分析，如无特约，以物抵债的设定，导致新债、旧债并存，新债未履行完毕，则旧债仍然存续。基此，认定以物抵债性质为债务履行方式的变通，亦符合其逻辑起点。
但仍然不能否定的是，当事人的合意不能进行简单的类型化归结，仅从抵债双方未完成权利移转的角度否定债权人对标的物是否得主张物上权利的判定，似不为可取，仍存在较大的商榷空间。
（二）裁判观点二：以物抵债协议，符合《执行异议复议规定》第28条、29条的构成要件时，可产生排除执行的法律效果
除前述2484号案例外，我们检索的最高院案例中，亦有部分案例在处理以物抵债能否排除强制执行时，适用《执行异议复议规定》第28条、29条的规定进行裁判。例如在（2017）最高法民申3492号案件中，最高院认为“昌邑商业总公司申请查封本案争议房屋产权之前，因王存延与联吉公司存在债权债务关系，联吉公司即已将案涉房产抵账给王存延，王存延合法占有案涉房产。案涉房产虽未登记在联吉公司名下，但昌邑商业总公司在申请再审时也表明：吉林市昌邑公安分局在查封前已经书面（协议）确认该不动产属于被执行人联吉公司。故二审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审理本案，适用法律并无不当。昌邑商业总公司关于王存延不具有提出执行异议的主体资格、本案适用法律错误的再审申请理由不能成立。”部分高院亦在其制定的执行异议之诉审判指引中，对以物抵债的权利人能否请求排除强制执行做了单独规定[4]，其内容与《执行异议复议规定》第28条、29条如出一辙。
然则，《执行异议复议规定》第28条、29条适用前提是针对不动产买卖的买受人利益是否存在优先保护的问题，而涉案以物抵债协议其基础法律关系是原金钱债权关系的延续，亦或是经合意变更为新的合同关系，不同情形下需对以物抵债的基础债权进行分析，方能判定是否存在《执行异议复议规定》第28条、29条的适用空间。
（三）裁判观点三：以物抵债消灭的是有优先权的债权债务关系时，该抵债行为异于一般的房屋买受行为，需结合优先权本身的性质分析
在四川洪力消防工程有限责任公司、四川省蜀通建设集团有限责任公司再审一案中[案号：（2019最高法民申771号]，最高院认为“集洲公司虽与洪力公司员工黄海波签订了《商品房买卖合同》，但该合同本质上是以消灭集洲公司与洪力公司之间存在的工程款债务为目的。虽然此后集洲公司向黄海波出具了以工程款抵房款的收据，黄海波办理了房屋买卖合同备案登记，但均不能改变本案双方系以房抵顶工程欠款的性质。这与以购买房屋为目的签订的买卖合同在当事人之间形成买受人对出卖人的房屋交付这一非金钱债权迥然不同。”
惯常在遇到以物抵债案件时，逻辑思维的起点是评判是否符合《执行异议复议规定》第28条、29条的构成要件，但此案例则启发我们从更深层次去探究基础债权的性质。盖因执行异议之诉本身涉及的就是权利比大小的利益权衡，仅从构成表征出发，而忽略制度背后的逻辑起点，则不免南辕北辙。故此，受到前述举示案例的启发，下文试图从以物抵债所摄基础债权的性质出发，探究以物抵债权利人得请求排除强制执行的情况及要件。
三、关于以物抵债所摄基础债权关系的分析
（一）概述
其一，如以物抵债所欲消灭的基础法律关系为金钱债权的履行，则基于以物抵债协议则不能产生房屋买卖合同的效果，房屋抵债本身只是原债务履行的一种变通方式，不具备可诉性，因此无法产生物权期待权的法律效果。当然值得探讨的问题是，如对抵债房产通过长期的占有，形成准权利外观，能否产生阻断的效果。
其二，如经合意，消灭原债权，将原债权中未为给付的部分转为抵债房产的对价，例如指导案例72号汤龙案，原金钱之债解除并转化为房屋买卖合同关系中的对价。对此，可适用《执行异议复议规定》的规定，判断是否享有阻却执行的民事权益。当然值得探讨的问题是，如何判断双方当事人的意思表示是成立新的买卖合意，亦或是变更履行金钱债权的方式。
其三，如以物抵债行为消灭的是享有优先权的债权，则根据权利本身的性质以及接受抵债房产主体的身份判断权利优先性的顺位[5]。
（二）以案说法
1、关于合意的判断——以物抵债是履行金钱之债亦或是变更为新的房屋买卖合同关系的分析
（1）以物抵债仅抵顶部分欠款，据此不能认定双方终止原金钱债权关系而成立房屋买卖合同
案例：招商银行股份有限公司包头分行、贾建军再审审查与审判监督民事裁定书[案号：（2017）最高法民申1769号]
我们注意到，在前述列明该案基本案情中，双方签订的《协议书》约定以案涉抵债房屋抵顶部分欠款本息，债务人仍负有继续履行余下欠款的义务。对此，似可做两种解读，一是以物抵债系就金钱债权中的部分变更了履行方式，其本意是消灭该部分债权，双方之间并未产生房屋买卖的合意；另一种则是双方消灭了房屋价款范围内的金钱债权而达成买卖合意，原金钱债权部分消灭，双方之间形成了以物抵债的房屋买卖合意，以及金钱之债（欠付部分）两种法律关系。对此，本文认为，金钱之债的履行过程中，不排除债权人有购买债务人房产的意向，双方如就此达成合意，同时约定以欠付的部分款项抵顶房屋价款，应在探求和尊重当事人意思自治的基础上，认定该以物抵债具有买卖合同的效力。否则，因债务的部分履行并不会导致债权债务关系的全部解除，或是衍生出新的法律关系，此时如当事人无特约，第一种解读似更符合逻辑，亦不会造成双方当事人间的法律关系和诉求复杂化，可值采纳。
（2）签订以物抵债协议后，仍约定债务人负有继续履行金钱给付的义务，双方之间并未形成购买抵债房屋的合意
案例：杨利民与罗琳、罗敏等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书[案号：(2017)最高法民申974号]
最高院认为：协议作为原借款合同的从合同，重申了罗琳需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗琳偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨利民的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗琳偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨利民的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。
（3）订立抵债房产买卖合同，经结算后约定以原金钱债权中的欠款抵顶房款，可参照指导案例72号认定双方之间形成买卖合意
具体裁判观点和论证过程，参见指导案例72号，此不赘述。在此类案例中，应更加关注双方对于原金钱债权的结算过程（例如，是否存在高息的情况），以及明确约定房屋价款的支付方式。
值得关注的问题是，房屋价值与原金钱债权之间的差额如何处理以及是否影响以物抵债本身的性质（目前暂未检索到最高院的相关案例）。对此，分析如下：其一，如房屋价款明显高于原金钱债权未履行部分，双方约定债权人需另行支付差价，则能更好的佐证双方之间达成购买案涉抵债房屋的合意，以物抵债协议在符合法律规定的构成要件时，得产生排除一般金钱债权强制执行的效果；其二，如房屋价款明显高于原金钱债权未履行部分，对于差价部分双方未作任何处理，或是约定无需另行支付差价，则即便认定形成房屋买卖合意，因不满足足额支付价款的要件，亦难以直接主张排除强制执行；其三，如房屋价款明显低于原金钱债权未履行部分，若双方约定仅抵顶部分欠款，则可按照情况（1）处理；其四，如房屋价款明显低于原金钱债权未履行部分，对于差价部分双方未作任何处理，该举并未涉及或侵害债务人其他债权人的利益，不影响双方之间买卖合意的成立。唯在债权人有其他债权人的情况下，如认为债权人以物抵债的行为侵犯其利益，或可主张撤销权（性质上等同于放弃部分到期债权）。
（4）关于占有能否产生阻断的效力
如前分析，在履行金钱债权过程中所形成的以物抵债，原则上系债务履行方式的变更，不能产生排除强制执行的效果，盖因在不存在探讨所谓期待权的前提下，物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。然，如申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了长期且稳定的占有，则其在权利外观上更接近于物权，可优先于普通债权。
2、关于变更为房屋买卖合同后，得排除强制执行的构成要件
关于以物抵债符合《执行异议复议规定》的要件时，则可产生排除普通债权强制执行的法律后果，能否产生排除担保物权、建工优先权等享有优先权的债权，实践中未形成统一论断，亦不属于本文讨论范围，故不赘述。结合最高院的具体案例，对部分构成要件的表征举要如下：
（1）占有——通过变更出租人并返回预收租金实现间接占有
在前述2484号案例中，案涉抵债房屋已出租的情况下，债务人与债权人、承租人另行签订协议书，变更出租人为债权人，并将其已经预收的租金返还给债权人。至此，债权人对案涉房屋实现了间接占有。
另，关于占有的认定以及方式，传统的房屋买卖合同与以物抵债并无本质差别，均为事实上的管领或控制，可通过占有辅助人或占有媒介等实现，无单独讨论的必要，对此不再展开说明。
（2）价款支付
在以物抵债中，虽债权人未没有以现金或转账方式支付房款，“但以房抵债亦是支付购房款的一种形式”[6]。关于价款的支付并无额外讨论的必要，唯在抵债房屋价值与原金钱债权之间明显有差距的时候，才使得该问题存在探讨的空间。因前文已有分析，故此不赘。
（3）关于能否出现《执行异议复议规定》第29条规定的消费者物权期待权的情况
在已检索的案例中，除建工优先权中存在承包商指定案外人购买商品房，在此情况下，部分案例中涉及到适用《执行异议复议规定》第29条进行评判外，未有其他案例涉及到第29条适用的问题。而涉及有优先权的债权以物抵债的问题，下文会单独进行讨论，此处的分析并不涵盖该情况而仅为普通金钱债权。
《执行异议复议规定》第29条适用的前提是消费者购买商品房的情况下，对其权利进行优先保护的问题。但在，一则在检索到的案例中，未有案例关涉自然人接受开发商抵债房产的情况；二则《执行异议复议规定》第29条应严格适用于商品房一手交易中，对此，后文亦有分析。
3、关于有优先权的债权以物抵债的分析
根据《物权法》第195条、《合同法》第286条的规定，债权人（抵押权人或承包方）可通过对案涉不动产（抵押物或是承建部分）进行折价的方式实现债权。因此，无论折价的方式是债权人与债务人之间签订的以物抵债协议，或是如前述771号案例中，由债权人的员工与债务人签订买卖合同，因基础债权关系享有优先权，故该以物抵债的实质是实现优先权的方式，无需考虑是否符合《执行异议复议规定》的要件构成。仅在存有其他优先权人时，需衡量是否侵犯他人在先的合法权益。
需要注意的是，在此类涉及建工优先权的案例中，因承包方指定的主体地位不同，亦有可能产生不同的法律后果。如同771号案例，与开发商签订以物抵债协议的是承包方的员工或与其有管理关系或是控制关系的第三方，此时接受抵债房产的受让人仅作为占有媒介出现，其背后的真正权利人仍为建工优先权人。但在相当多的案例中，承包方指定的是与其无关、仅有购房需求的其他主体，部分判决仍是延续建工优先权实现方式的裁判思维[7]，在无涉其他建工优先权人时，该种判法在结果上并无不妥。然则，该类案件裁判的逻辑起点为《执行异议复议规定》第29条应更为妥当，因在关涉其他同顺位的优先权人时，将更有利于保护购买人的合法权益，故不应直接属于实现建工优先权的射程范围。
四、基于九民会会议纪要的规范解释分析
尽管前文试图从司法实践中抽象出一定规律，分析以物抵债权利人能否请求排除强制执行，但由于缺乏明确的裁判规则，因此个案的分析依旧无法产生类型化处理的结果，仅在类似情景下具有个别指导意义。另外，前文举示的案例在探讨适用《执行异议复议规定》处理以物抵债的对外效果时，似有“拿来主义”之嫌。实际上，对《执行异议复议规定》第28条、29条规定的“有效买卖合同”，能否扩大解释成“以物权变动为合意且当事人能取得排他性的权利”因而包括以物抵债在内，此前始终“未达成一致意见”[8]。就此，笔者尝试在案例研习路径之外，从规范解释层面加以分析，亦求教于大家。
首先，关于《执行异议复议规定》第28条、29条就诉讼权利主体规定为“买受人”，以及排除强制执行之规范要件中的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，其中“买受人”和“买卖合同”的解释在28、29条中应当采取不同解释规则。在第29条中，因规范场景限定为商品房一手交易，故其中的“买受人”、“买卖合同”均应指狭义上的商品房受让人、商品房买卖合同，对此应无异议。但是在28条中，因规范原文并未限定适用场景，在对其中“买受人”和“买卖合同”进行适用时，应当结合立法目的进行解读。实践中已经形成的共识是，根据第28条得排除强制执行的实体权益应当是指物权期待权，从目的反向解读构建要件，则该条第（一）至（四）项规范要件亦应以判定买受人具有物权期待权为合理解释路径，据此第（一）项中的“有效买卖合同”应当解释为如该合同得以完整履行则买受人所取得的权利是物权，即该合同具备引发物权变动后果的能力。由此，具体到以物抵债协议的权利人提出排除执行异议申请（执行异议之诉）的案型中，确定异议申请人（原告）是否具备诉讼主体资格（诉讼权利能力），则首先需要明确以物抵债协议在一般意义上能否产生物权变动后果。进而言之，如果将以物抵债协议单纯视作待物清偿性质的债务履行行为，即以物抵债约定（物权变动约定）在债务人不履行时并不具备可诉性，则以物抵债权利人将确定不具备以第28条为依据提起执行异议的可能性；反之，若以物抵债约定形成独立于旧债的新债权债务关系，并且需同时满足物权变动约定具备可诉性条件时，则在对第28条第（一）项中“买卖合同”做前述扩大解释时，以物抵债权利人具备提起排除强制执行请求的诉讼权利能力，具有该类型诉讼行为的原告（异议人）主体资格。
其次，就以物抵债协议的性质问题，《九民会会议纪要（征求意见稿）》第41条规定为“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付抵债物或者办理权属变更登记，以物抵债协议不存在合同无效事由的，人民法院应予支持。人民法院在审查以物抵债协议效力时，要注重审查是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。”我们从中可以解读出的内容是：（1）债权人请求交付物或者办理权属登记，其时间应当是在新债（以物抵债协议）届期之后，由此解决了以物抵债协议单独作为诉讼标的可诉性问题；（2）债权人请求交付物或者办理权属登记，人民法院原则上应施以法律保护，我们应当注意到该法律保护方式不同于《民间借贷若干规定》第24条对后让与担保所作规定，其本质差异在于以物抵债无需完成清算程序，而对替代物价值的确定和清算一般是履行金钱债务中一般方式，故清算程序的缺失似可表明以物抵债在第42条的规范后果中已经完全脱离旧债，从而以新债的形式和效果独立存在；（3）至于现实中因抵债物灭失、权属不清等原因造成债权人行权障碍等问题，按前述解释方法，债权人并未丧失恢复旧债履行的救济可能。假设救济路径为，债权人在达成以物抵债协议后，原则上旧债即行消灭（有特约除外，此时间接给付作为需特别约定才能成立的例外情形），但若出现抵债物交付不能等情形时，债权人有权以合同目的不能实现之事由（无论是不可抗力抑或债务人违约）解除以物抵债协议，从而使旧债通过以物抵债协议解除后恢复原状的路径得以恢复法律拘束力，债务人得重新主张旧债中的合同权利。为实现充分保护债权的可能性，在此可以借鉴融资租赁合同解除的模式，债权人在请求履行以物抵债协议获得判决保护但执行不能时，仍有权利另行起诉主张解除以物抵债协议。
通过以上分析，在规范解释层面，笔者的结论是《执行异议复议规定》第28条所规定的“买受人”、“买卖合同”应包括以物抵债中的债权人、抵债协议，从而以物抵债中的债权人具有提起排除强制执行申请（诉讼）的主体资格，以物抵债协议的签订和履行情况可以作为评判是否满足《执行异议复议规定》第28条第（一）、（三）项规范要件的事实根据。
至此，本文认为关于以物抵债权利人能否请求排除强制执行，对该问题的评判一方面从基础债权的性质出发，结合具体案例根据金钱债权、变更为买卖合同关系以及实现优先权的不同维度进行分析；另一方面，结合九民会会议纪要的内容，认为赋予新债可诉性，使得新债能够产生排他性物权变动的效果作出了规范性指引。本文仅是根据现有司法实践中出现的情况进行案例研判，理论分析和论证仍有浅薄及不足之处，在此不揣浅陋，求教大方。
注释：
[1]具体可参见：（2019）最高法民申1411号、（2018）最高法民申6180号、（2017）最高法民终354号、（2017）最高法民终356号。
[2]具体可参见：（2015）津高民一初字第3号民事判决，“以房抵债协议，而该约定实为债务的清偿。且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权变动手续前，清偿行为尚不成立”；或（2018）黔民终19号民事判决，“该合同实质为以房抵债协议，而代物清偿行为为实践性法律行为”。
[3]参见：《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》，人民法院出版社2018年12月版，第3页。
[4]例如，吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十九：不动产以物抵债受让人是否可以提起执行异议之诉？
金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：
（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；
（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；
（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；
（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。
再如，江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条规定：
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
（一）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
（二）案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
（三）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
（四）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
（五）以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
（六）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：
（一）案外人系建设工程承包人或实际施工人；
（二）案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；
（三）案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；
（四）案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；
（五）以房抵债协议合法有效；
（六）以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。
另有，江西省高级人民法院《关于执行异议之诉案件的审理指南》第26条规定：
金钱债权执行中,案外人主张其与被执行人签订了以房抵债协议，以其为房屋的实际权利人为由提起执行异议之诉，请求排除执行，符合下列情形的，应予支持：
（一）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
（二）案外人对被执行人享有的债权清偿期已经届满且与执行标的的实际价值大致相当；
（三）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
（四）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
（五）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
[5]需要说明的是，现有司法实践对于《执行异议复议规定》第28条、第29条是否是第27条的但书条款存在适用混乱的问题。本文坚持的观点是《执行异议复议规定》第29条属但书条款，而第28条则非。故，在执行异议之诉中，权利优先性的顺位应是消费者物权期待权>建工优先权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权>普通金钱债权。此后，会另行发表观点对此问题进行展开论述。
[6]参见案例：江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司再审审查与审判监督民事裁定书[案号：(2018)最高法民申3971号]。
[7]参见案例：交通银行股份有限公司陕西省分行、许锋利申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[案号：(2018)最高法民申4809号]。
[8]参见：《最高人民法院关于<人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>理解与适用》，人民法院出版社2015年7月版，第428-429页。
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