我亲眼见证10年江宁血泪史！

在南京，每个板块的故事都可以写成一本书。很多人买房，首先考虑的是区域，每个板块都有大家共知的优劣势，每个板块居住的买房人也有自己心中的小算盘，不同板块间还常常打口水仗，我可以说我住的地方不好，你不可以说。

南京是个有历史有故事的城，而每个板块也有大部分人或者很多新南京人不知道的梗或谜。2018年开局，365楼市启动新年的第一个策划——解密2018南京楼市区域之谜，今天我们说到的是江宁CBD之争。

系列报道1：河西学区之谜：家长不认？5.7万/平的河西南外学区房命运……

前几天，我的一个微信群里有朋友冒出一句话“江宁现在怎么这么堵啊？”正好看到，我调侃地回复了一句“因为是城市新中心。”

作为居住在江宁快十年的“新江宁人”，被同事称为“资深江宁托”，说实话，即使是1912和金鹰开业，我都没觉得百家湖商圈是个能吸引全市的商业新中心。直到有一天，住在仙林、城中的朋友告诉我，他们周末都带孩子到景枫KINGMO玩、每天下班百家湖必堵车时，我才惊叹：2008年我写的百家湖要成为江宁最具人气的商业中心（当时规划叫凤凰港），终于实现了！

我这样说，江宁东山人民是不服的，因为在他们眼里，东山才是江宁的CBD，因为那里有一座“万达在哪里，哪里就是城市中心”的万达广场。

江宁CBD之争，自江宁撤县建区以来，一直没有停止过。

1东山：老江宁人心目中的CBD在这里

2008年，作为新晋的地产小编，我被光荣地派到江宁“拓荒”。彼时，江宁大市口所在的区域有一些集中的商业，步行街、中国女人街等，也是老江宁人最喜欢逛的地方，从上元大街开始到大市口被称为“江宁新街口”。于是，当年“拓荒”的工作站也选在了东山的黄金海岸广场，光听名字，就冲着商业中心去的。

但这样的“新街口”商业氛围并不浓郁，档次不高，相对零散、没有品牌，也很难吸引江宁其他地方的人群前去消费。于是，除了江宁东山人认可那是江宁的商业中心外，东山之外的人几乎不认这样的“新街口”。

（江宁万达广场 网络图片）

直到2013年年底，江宁万达广场开业，一座真正的综合体让东山人民的腰杆更直了：看，我们有了大商业，这下我们是真正的“江宁新街口”了吧？！

江宁万达广场，万达集团2013年旗舰项目，顶级城市综合体，十大主力店，逾200多家国内国际知名品牌，囊括购物、休闲、娱乐、办公、酒店、商务活动等一站式生活元素。这样的定位对于东山商业档次的提升确实有很大作用，东山人民消费休闲也有了新去处。

但是对于百家湖、九龙湖甚至更远一带的江宁居民来说，万达广场还是有一定距离的，没有地铁通达，公共交通也不算便利，所以很多不住江宁东山的居民去万达消费的习惯不高。

万达开业至今，我自己去过的次数屈指可数，吃过两次饭，看过两次电影，逛过一次街，去万达酒店吃过一次自助餐。

2胜太路：餐饮银行一条街

说到吃，江宁餐饮最集中的一条街当属胜太路，2000年之后胜太路就在江宁商业中脱颖而出，发展至今十几年，定位一直是餐饮+银行一条街。

江宁本土房企同曦一直想把江宁的商业中心留在胜太路。于是，在胜太路和双龙大道交界的黄金地段，同曦先后布局了同曦假日百货、万尚城、瑞都购物中心，定位一个比一个高。

然而，最先撑不住的却是同曦几个商场中定位最高的瑞都购物中心。2014年8月开业之初，瑞都购物中心定位轻奢、时尚、高端，引进了BHG超市和一些知名的餐饮品牌，可是服装等品牌实在称不上轻奢，且在体验感设置上较差，去年9月宣布停业，将改造成弘阳家居江宁店。

最新消息显示，弘阳家居江宁店将于今年5月开业，弘阳商业集团力求将弘阳家居江宁店打造成江宁区域最具影响力的精品家居生活广场，为该地区带来全新的O2O全生活家居Mall体验，成为区域商业旗舰标杆。效果如何，拭目以待。

（曾经的瑞都购物广场 图片来源：安家在江宁）

同曦的另两个商场假日百货和万尚城，人气尚可，满足了胜太路一带居民的普通消费，其中最具带动性的是负一楼的小吃餐饮，还有各大教育机构，拉动了一波消费，江宁本地人过年过节也是乐意到同曦逛街买衣服消费的。

胜太路还有一点不得不说的是，银行聚集，从双龙大道开始，交通银行、中国建设银行、中国银行、南京银行、招商银行……大的商业银行基本涵盖，也给江宁人办理相关业务带来的极大的便利。

但胜太路是一条长长的路，一直都没有中心的概念，于是江宁商业中心的“重担”慢慢往南移。

3百家湖：十年成型 惊艳崛起

 如今，说江宁的商业中心在百家湖，大多数江宁人是认可的。但这样的认知也花了整整十年时间。

十年之前，江宁百家湖几乎没什么商业，地铁不通，主城到百家湖要么开车，要么公交，时间都比较长。当时，江宁的商业规划中，围绕百家湖一圈将打造成凤凰港商业中心，而彼时那个区域只有金陵湖滨饭店一个像样的酒店，其他什么都没有。

2011年年底，百家湖1912开街，百家湖商业开始慢慢起步。但不同于新街口，百家湖1912的整体定位偏商务，引进的餐饮、娱乐不具亲民性，人气不佳，几乎年年亏损。直到2016年，根据周边商业定位，百家湖1912也进行了全面升级改造，改造成体验式商业街区，品牌更新，增加儿童游乐设施，改造后人气从去年开始终于上来了，也成了江宁人约会亲朋好友新的去处。

（改造之后的百家湖1912，满满的时尚感 365楼市/摄）

2015年7月，江宁金鹰开业，百家湖业主一片欢呼，江宁终于有上档次的商业了。一时间，江宁各区域的居民涌向百家湖，涌向金鹰。但好景不长，金鹰人气最旺的还是餐饮，整体人客流还是不高，一个百家湖仅凭金鹰一己之力难以吸引江宁大量的客流。

直到2016年年底，景枫KINGMO和21世纪太阳城同天开业，百家湖商业中心的地位才算真正奠定。景枫KINGMO，由曾经成功操刀过水游城、虹悦城，在南京有“MALL姐”之称的吴正梅掌舵，众多品牌也是首次进入江宁市场，成为江宁的独家品牌。开业以来，人流不断，到了周末，三大商业体所在的双龙大道和天元路一定堵车，新街口既视感。

尽管金鹰和21世纪太阳城人气不如景枫KINGMO，但三者在定位上相对错峰，也能满足不同人群的不同需求。我也喜欢周末带着孩子在各大商场转上一圈，待在里面一天也不为过，逛街、吃饭、看电影、儿童游乐设施基本都有。

（景枫圣诞节期间的主题展出 365楼市/摄）

也有不足，在双龙大道和天元路交接的三角区，从21世纪太阳城走到景枫KINGMO，需要地面穿梭，如果能在地下像新街口一样打通，定能大大方便消费的人群。

百家湖商圈未来还有一个龙湖天街，也是擅长打造商业综合体的龙湖在南京的首座天街项目。目前来看，江宁百家湖的商业中心地位短期内难以撼动。

4九龙湖：接棒有点难 但仍不失期待

然而，江宁百家湖的核心地段已无住宅开发，未来江宁的发展重心南移，九龙湖将成为接棒百家湖的房地产开发重点区域，品牌房企齐聚，也有望打造成下一个高品质居住区。

百家湖商业目前人流不断，吸引了江宁各个区域甚至全市的客群，未来九龙湖有可能接棒百家湖成为下一个崛起的新商业中心吗？个人认为短期内有点难度。

目前九龙湖的居住和商业多集中在江宁人熟称的殷巷片区，整个区域除了万科、银城等2010年以后开发的相对新的品牌小区之外，有大量的拆迁安置房区域。商业配套方面，殷富商业街定位较低、零散，金域蓝湾商业街除了邻近小区的满足日常生活需求的小店，其余都是餐饮，人气也不是很旺。

九龙湖再往南，砂之船奥特莱斯的开业也让江宁人民兴奋了一阵子，但这毕竟是奥莱城，名品折扣消费场所，很多人不会一直去消费，且一般综合体最具人气的餐饮，砂之船也一般，所以只能成为过年过节期间采购的一个选择。

（砂之船奥莱城 365楼市/摄）

九龙湖还有一个值得期待的商业。2017年10月25日，江宁九龙湖G58商办混合用地，经过4轮竞价，最终被景枫以总价6.15亿元拿下，其中A地块须自持集中商业面积不少于60000平方米；地块内另须建设建筑面积不得小于4000平方米的文化活动设施，以及建筑面积不得小于3600平方米的体育活动设施。

我了解到的最新信息，该项目未来将由景枫、苏宁置业和旭辉三家房企联合打造。景枫又来了，未来会不会复制百家湖KINGMO的模式，值得期待。

你可能会说，江宁是商业多中心，还有我没提到的托乐嘉商业体、河定桥、大学城等，的确这些商业为所在区域居民提供了一定的配套和便利，但尚未形成对目前百家湖商业中心的威胁。

不管如何争论，我相信和我一样的“江宁托”都希望我们生活的江宁越来越好。

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