利率上浮至25%！下款时间未知！2018在南京买房的人要哭了

本文提要：

1、2018年才刚刚开头，银行二套房贷利率再度上浮，下款时间未知，背后到底什么原因？又对楼市产生什么影响？

2、银行不仅对买房人下手狠，对开发商也锁紧资金链，对我们买房人来说是好事还是坏事？

3、2018，是机会还是陷阱？咱普通买房人该怎么办？

请听小5妹一一道来。

二套房利率上浮25% 今年不按套路出牌

就在今天，网友向小5妹哭诉，邮政储蓄银行通知他二套房贷款利率上浮至25%，并且还无法保证下款时间，说是额度紧张。

小5妹立即打电话到邮政储蓄银行进行求证，工作人员表示，二套房贷款利率确实上浮至25%了。

上浮购房贷款利率，是楼市通过信贷调控最为行之有效的方法之一。2017年至今，南京已经多次上浮了二套房和首套房购房贷款利率。

（2018年1月南京各大银行摸底情况）

短短20多天，南京二套房贷款利率上浮至25%的银行又多了一家。那么，2018年贷款额度还有没有可能会放松呢？

很多在2017年没有贷到款的朋友都希望在2018年到来之后能够顺利贷款，因为按照往年的额度指标，年初银行房贷重新“开闸”，额度总是较为宽松的。

但是今年貌似有点不同寻常，贷款难并没有缓解的迹象，尤其是房贷，等待放款的队伍越来越长，利息上调再上调，额度依旧紧张……

原本指望着2018年贷款额度宽松、审批放款等环节可以提速的购房人恐怕又要失望了！今年买房的人要哭了，一套房恐怕又要多花几十万。

现在上浮25%相比之前上浮10%的变化：

1、月供多了400多元；

2、总利息多了近17万元。

为什么房贷那么难？

1、官方要控制宏观杠杆率，防止银行发生系统性风险。

近期中国表态争取三年左右时间有效控制宏观经济杠杆率，它包含政府、居民、企业三方面的债务。贷款本身就是一种借钱手段，压缩贷款有助于降低宏观杠杆率。

2017年金融内部的杠杆率持续降低，有100多家银行主动缩表，银行缩表就是缩减资产负债表，在银行的资产负债表当中贷款资产就超过一半，银行缩表贷款肯定受到伤害。

2、央行印钞的放慢，房地产是超发货币最大蓄水池，自然流进来的钱变少了。

2016年的印钞增速是11.3%，2017年直接下降到8.2%，印钞放慢导致银行从央行获得的基础货币减少，余粮不足。

3、控制房贷有助于抑制房价上涨，符合2016年10月以来房地产调控的总体大方向。

房贷难！我们该怎么办？

1、房贷利率上升今年是难以避免的了，房贷成本会增加，不过也不用太担心，目前贷款基准利率还在4.9%的历史低位，房贷利率会以基准利率为准绳。

如果基准利率不上调会制约房贷利率上升的高度，2018年的基准利率应该只会上调一次，这就告诉我们2018年月供成本会增加，但压力还不算太大。

2、房贷额度问题，由于银行对房贷额度进行总量控制，越到年末锅里的水越少，所以买房的话年初买比年底买要好。

但2018年难过的不止是买房人，新一轮的大洗劫开始了，只是这次洗劫的是开发商！

史上最强监管 洗劫开发商！

1、一天6张罚单剑指房地产，开发贷被暂停！

1月25日，厦门银监会连续开出6张罚单，涉及中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行。

厦门银监会开出罚单的理由非常简单——资金违规流入房地产、流入楼市！

在这6张罚单中，4张是针对个人消费贷，2张是剑指违规开发贷。

如果说这6张罚单针对个人“消费贷”的意味还比较浓厚，并未针对开发商的话，那么1月29日-1月30日的消息，针对的是谁就很明显了。

1月29日，恒丰银行暂停新增房地产授信，也就是说，暂停了开发商的开发贷。

1月30日，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。

一个不争的事实已经出现——开发商的主要资金来源之一——开发贷被暂停了！

2、被暂停的不止开发贷，如今的开发商已被紧紧扼住了喉咙！

对于开发商来说，主要的融资渠道有下面几种——信托、基金通道、委托贷款、开发贷。

早在2016年信托的口子就被堵上了。银监会就下发了闻风丧胆的55号文——不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。2018年，信托去杠杆仍将持续发力。

基金通道是在2017年逐步关闭的。2017年2月13日，中基协发布4号文——私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市住宅地产项目的，暂不予备案。这16个热点城市，具体包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。开发商最重要的资金来源之一也被堵上了口子。

委托贷款也是中小型开发商融资的主要通道之一。但是在1月6日，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务。目前开发商的委托贷款通道基本上也被封上。

最后就是刚刚被叫停的开发贷。

开发商四个最主要的融资渠道均被监管，甚至是堵死。

如今资金监管的大刀一刀又一刀的斩在了这些开发商的脖颈之上。

出来混，迟早要还的。

3、前面是融不来钱，后面的债到期了。

我们都知道在2016年，一大波的房企集中加杠杆在资本市场上套出了大量的钱，涌向了土地市场，炒出了340块地王。

他们的钱从哪来？还是借贷。

这些借贷资金的平均周期都是2年，如今2年已过，2018年将迎来史上最大的一波开发商还债高峰期。

开发商要还多少钱？

任志强有个估量，他认为——2018年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超1万亿。

除了任志强之外，很多专业的证券机构也认为——2018-2019年这两年，开发商要清还超过1万亿的债务！

融资断粮了，债务该还了！

前有饿狼后有猛虎，开发商将迎来最大的一波洗劫，在这波洗劫之中，有人会挺下来，但更多地会死去。

4、房地产也要去产能了。

供需失衡，一线城市不够吃，三四线城市库存堆成山；

开发流程不规范，顶风作案一大堆，明明五证齐全才能预售，但偏偏挖个坑就敢卖房；

中小房企鱼目混珠，县城里一个做猪饲料的眼热红利，就敢摇身一变贷出钱来搞开发；

整个行业杠杆大的出奇，无论是一线上市房企还是中小房企都敢大规模举债拿地，关键的是竟然还都能贷出钱来！

如果这样下去，不仅实体经济活不了，还会绑着银行、带着社会资本跳到深渊中，到最后怎么办？

重新洗牌！让行业集中，让大者恒大，强者恒强！

至于中小型房企，对不起，你必须退出牌桌，你不退，那就把你推下去！

5、会对楼市有何影响？普通购房者该咋办？

第一，避开中小房企。

他们在未来的生存空间会越来越狭窄，一定会有一大批的中小房企被逼的无路可走。

未来资产投资的死局叫“三四线城市+中小县城级房企”，跳进去基本没有翻身的可能。

在这个大时代下，千万别螳螂挡车。

第二，避开一切跟房地产有关的信贷、基金、信托、P2P等等。

对于诸多中小房企开发商来说，未来的两年一定是越来越难熬的两年，正规渠道的钱越来越难搞到，债务累计越来越多。

在这样的大背景下，肯定有部分开发商跳到民间借贷、违规投资担保之中去，给出的利息还一定不会低，在这个时候就是考验“智商和欲望”的时候了。

还是那句话，这年头握着硬邦邦的钱，比啥都强。

第三，房价或许会下调，与此同时机会也会伴随到来。

未来一年，在融资和债务的逼迫下，对于开发商来说，现金流超过一切衡量指标，能活下来才是关键。

注重安全稳健的一线房企会一定程度的放弃一部分收益，而更加强调快速回款，房价也有可能一定程度的回调。

比如，去年鸡贼的融创在郑州就以低于市场价15%以上的价格疯狂出货，唯一的要求就是回款、回款、更加快速地回款。

瞧见没，这就是新的市场机会出现了。

最好的时机应该是在2018年下半年！

当然有人会说，房价肯定还会往下降，我想提醒的是，煤炭、钢铁、水泥等这些行业在去库存之后，去年的价格可是一路走高。

我们要记住，政策不是为了干死房地产行业，而是为了干死一部分房地产企业，从而让这个行业更加良性、健康的发展。

第四，最好别碰地王盘。

尤其是那些地方型中小房企开发的那些地王项目，在吃紧的资金压力下，面对如此重的财务成本压力，要么他们会辗转死去，要么会甩开节操，牺牲品质，低价倾销。

无论是哪点，对于购房者来说，都不是好事儿。

2018年，对于我们买房人而言是机会也是陷阱，刚需要在夹缝中求生存，车还是得上，但千万不能上错车。

部分来源：米宅米宅，作者葫芦娃

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