【律师视点】刘俊丽：商业地产租赁合同纠纷中违约方的合同解除权

刘俊丽

德衡律师集团合伙人

违约方是否享有合同解除权一直是法学理论界探讨的热点问题。否定观点认为《合同法》总则第九十四条规定的享有合同解除权的“当事人”仅指守约一方，这一条款中规定的合同的解除权仅为合同一方（守约方）在相对方（违约方）违约时所拥有的单方解除权，是对于守约方的救济方式之一，违约方无权解除合同。肯定观点认为，现行《合同法》第九十四条并未明确规定享有合同解除权的“当事人”仅为守约方，而且在特定情形下允许违约方通过合理合法的方式解除合同，更有利于平衡各方利益，促进公平交易，维护诚信规则。同时《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的物不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。此条款虽然未能直接说明是违约方的合同解除权，但是诸多案例表明该条款可以作为违约方要求不再继续履行合同的法定理由。

因法律没有明确规定违约方的合同解除权，法官在审理具体案件过程中自由裁量和解释的空间依然很大。关于违约方是否具有合同解除权，在民法典编簒过程中对于合同编中是否应当加入相应条款，至今存在争议。民法典草案二审稿第353条第3款规定，合同不能履行致使不能实现合同目的，有解除权人的当事人不行使解除权，构成权利滥用对对方显失公平的，人民法院或者仲裁机构可以根据对方的请求解除合同，但是不影响违约责任的承担。而在合编后的草案中又将这一规定删去。

值得注意的是，《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（以下简称“九民纪要”）（法[2019]254号）第48条对违约方起诉请求解除合同的条件进行了说明。

九民纪要虽然不具有司法解释的效力，不能作为裁判依据进行援引，但法院在裁判文书“本院认为”部分具体分析法律适用的理由时，可以根据《九民纪要》的相关规定进行说理，这也就为各级人民法院统一裁判思路，规范法官自由裁量权，增强民商事审判的公开性、透明度以及可预期性，提高司法公信力提供了非常重要的帮助。本文对商业地产租赁中发生的违约方解除合同引发的诉讼进行理论和案例分析，以期能够为商业地产租赁的风险防控提供借鉴。

一、九民纪要对违约方解除合同的规定

近年来，违约方请求司法机关解除合同的诉讼案件逐渐增多，成为司法实务界关注的焦点之一，法院的裁判态度也经历了从绝对的否定到相对的肯定的演变过程。虽然法院的裁判文书中的裁判理由部分不尽相同，但多数法院赞同在限定条件下支持并允许违约方解除合同。为统一裁判标准，九民纪要第48条明确了违约方解除合同的“一个原则，三个条件”。

九民纪要第48条：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

二、违约方解除合同的条件解读

（一）客观条件

1、双方形成合同僵局

通常情况下，违约方违约达到合同法定解除条件的情况下，守约方可以通过行使合同解除权解除双方之间的合同关系。而在某些情况下，虽然违约方违反合同约定，守约方并不行使合同解除权，而违约方已无继续履行合同的意愿和行为，合同既无法继续履行，又不能提前结束，其便处于一种“生死不明”的“僵局”状态。只有在双方已形成合同僵局的情况下，违约方才有机会向法院起诉要求解除合同，这也体现了合同所追求的效率价值。当解除权人不行使解除权时，允许违约方解除合同有助于使双方从“合同僵局”中摆脱出来，另行寻找更优的交易机会，避免资源的浪费和闲置。

实务中对于双方是否已经形成合同僵局比较容易判断。如“魏迪与陈晓珊房屋租赁合同纠纷案”^[1]，魏迪与陈晓珊于2014年4月21日签订十年期《租赁合同》，在合同履行过程中，陈晓珊因自身经营困难于2016年12月30日停止经营，同时开始与魏迪协商解除租赁合同事宜，但一直协商未果，后陈晓珊于2017年4月7日向魏迪发出了公证的解除合同通知书，该事实表明陈晓珊已作出明确的不履行债务的意思表示，同时以自己不再交付租金的行为再次表明事实上也不再履行主要债务，而魏迪仍然要求继续履行合同并支付租金，双方已经达到合同僵局无法实际执行的状态。此种情况下，法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”，以及第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，判决陈晓珊可以行使解除权，驳回了魏迪要求继续履行租赁合同并支付租金的上诉请求。

2、继续履行将对违约方显失公平

守约方不行使解除权，合同处于存续状态，违约方仍需要继续履行合同，这种情况下继续履行合同可以给守约方带来一定的利益，但是却会给违约方带来巨大的损失，两者相比当事人之间的利益明显失衡。而且实务当中，此种僵局的出现往往是因为守约方欲通过一种“乘人之危”的方式以高额对价解除合同，这就违反了诚实信用和公平原则。在违约方通过起诉的方式解除合同时，法院根据公平原则予以裁判。然而九民纪要中并未对哪些情形属于对违约方显失公平进行明确说明，实践中如何把握具体的判断标准是一个问题。

最高人民法院公报案例“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”^[2]是理解这一标准的典型案例。该案中，新宇公司为盘活时代广场再次开业，不得不对时代广场重新规划，为此也陆续与大部分小业主均解除了商铺买卖合同，冯某拥有其中一个22.5平米的商铺，之前购买总价368184元，当新宇公司向冯某提出解除合同时，冯某提出除非按照每平米30万的高价回收，否则继续履行合同，双方商议三月有余，仍未达成解除协议，以至于新宇公司的6万平米建筑和冯某的22.5平米商铺均处于闲置状态。南京玄武法院审理认为：考虑到冯某所购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现由于时代广场已经失去了精品商铺的经营条件，买方也难以通过经营商铺营利，继续履行合同实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在因双方僵局而闲置，这种状况不仅使双方当事人利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯某在合同履行中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。但可以给予合理充分的补偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行约定所需的物力、财力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已经不具备继续履行合同的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向守约方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因解除合同而减少。因此本案判决结果为：商铺买卖合同解除，新宇公司返还冯某商铺价款368184元，赔偿冯某商铺增值款163516元，并赔偿冯某逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元。

3、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则

守约方虽然没有违约行为，但如违约方能够保障守约方履行利益的实现，且对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，此种情况下，守约方如仍然坚持继续履行合同，可以认定守约方已经违反了诚实信用原则。但实践中对于守约方拒绝解除合同的行为是否被认定为违反诚实信用原则，往往需要根据个案情况加以具体判断。

在“詹春靖与衢州众升商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案”^[3]中，詹春靖在停止营业次日向众升公司提出解除合同，并结算了租金、物业管理费等相关费用，后詹春靖又多次通过短信要求退租并签订书面解除协议，始终未得到正面回复。时隔十个月之后，2017年11月26日，詹春靖在前期与众升公司初步协商解除合同未果的基础上正式发函要求众升公司回应，属于以自己的行为明确表明其不再履行租赁合同。詹春靖该行为不符合法定解除的条件，依据合同也不具有约定解除权。但考虑到詹春靖不愿继续履行合同，该义务性质上又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现；詹春靖也不存在恶意违约的情形，若强行要求继续履行合同，对其显失公平；众升公司拒绝解除合同，违反了诚实信用原则，在此情况下，应当允许詹春靖通过诉讼的方式解除合同，法院依法确认双方租赁合同于2017年11月26日解除。詹春靖要求提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任，不能因解除合同而减少或者免除。

（二）主观条件：违约方不存在恶意违约

“恶意违约”是指违约方希望通过解除合同的方式获利，解除合同后所获利益超过因解除合同而支付的损害赔偿。在现有法律体系下，有条件地赋予违约方合同解除权是为了在合同履行不必要或不能、合同陷入僵局时，平衡各方当事人的利益。因此，必须在主观形态上对违约方进行严格限制，避免违约方以损害守约方利益获取己方不当利益。例如，在房屋价格大涨的情形下，出卖方可能进行一房数卖，恶意违约，如果也给予认可，则将极大地危害交易安全和交易秩序。对违约方主观形态的判断往往基于诚实信用原则、市场交易习惯判断。合同债务人已尽最大努力依旧履行不能或者履行费用过高，继续履行会导致利益严重失衡，此时债务人的违约不属于恶意违约。

（三）程序条件：通过诉讼解除合同

我国现行《合同法》第九十六条规定了一般的合同法定解除权的行使方式，合同当事人应当以通知方式告知相对方解除合同的意思表示，通知到达对方时合同解除。而本文所探讨的违约方的合同解除属于特殊情形下的合同解除，原则上违约方不享有单方解除合同的权利，只有符合特定条件才能通过诉讼方式请求解除合同。违约方解除合同的适用条件较为复杂，双方之间存在的争议也较大，人民法院通过专业的判断得出案件是否满足违约方解除合同的条件的结论，最终实现争议的有效解决。

三、商业地产租赁业务中违约方的合同解除

（一）充分衡量继续履行合同是否对己方显失公平

实务中，商业地产租赁方可能基于经营调整或市场战略规划调整，选择提前结束合同关系。这种情况下，需要判断继续履行租赁合同是否会造成双方的利益失衡，即己方是否确实无法履行或履行费用过高。如合同仍具备继续履行的条件，继续履约所需费用低于履约收益，向法院起诉请求解除合同可能难以得到支持。

（二）通过诉讼解除程序申请解除合同

实践中，不少租赁方自身存在违约，仍以通知的方式通知租户解除合同。应当注意的是，这种通知如没有法律和合同依据，在出租方也不同意解除的情况下，其并不能产生解除合同的法律效果，应当及时通过诉讼程序申请解除合同，以尽可能减少因不能及时解除合同而产生的各项损失。同时作为出租方如能通过让违约方承担违约责任和赔偿损失等方式弥补因解除合同遭受的损失的情况下，也应当尽可能防止损失扩大。

在“张金宝与苏州工业园区顺衡顺商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案”^[4]中，顺衡顺商贸公司在租期届满前通过EMS向张金宝在租赁合同所载明的通讯地址发出退租通知，该通知载明因经营调整，需要进行退租，违约责任按双方签订的租赁合同违约条款执行。二审法院认为顺衡顺商贸公司提前解除合同，没有合同或法律依据，不享有合同解除权，其发出的退房通知不产生解除合同的法律效力。但顺衡顺商贸公司已经搬离房屋并通知退房，出租人张金宝应当及时与顺衡顺商贸公司就继续履行合同进行沟通，在合理期限内双方未能就继续履行合同达成一致意见的，房屋租赁合同因事实上不能履行而终止。鉴于守约方有防止损失扩大的义务，本院酌定张金宝收到通知后有3个月的合理沟通期限，双方在此期限后未恢复履行，案涉房屋租赁合同于2016年11月1日终止。但顺衡顺商贸公司提前退租构成违约，应承担违约责任。

（三）合同解除后仍需承担相应的违约责任

允许在特殊情况下违约方可以解除合同的目的在于达到平衡所有当事人利益的效果，需要保证守约方不因合同解除而既得利益受损。九民纪要第48条已明确指出人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。因此，违约方通过起诉主张解除合同的，法院审查认为符合合同解除条件的，应当进行释明，告知守约方可以直接要求损害赔偿，也可另行起诉主张损害赔偿。关于损失赔偿的范围，应当遵守《合同法》第113条规定的可预见利益规则和第119条的防止损失扩大规则。

四、结语

虽然九民纪要第48条已经明确违约方在符合特定条件的情况下可以向法院起诉请求解除合同，但由于商业地产租赁业务较为复杂以及申请解除条件的模糊性，在具体的司法实践中法官也有一定的自由裁量余地。建议违约方在申请解除合同时向专业律师或其他法律专业人士咨询，以期促进商业交易安全，有效避免风险。

注释：

[1]参见福建省龙岩市中级人民法院（2018）闽08民终154号民事判决书。

[2]参见《最高人民法院公报案例》2006年第6期P452页。

[3]参见浙江省衢州市中级人民法院（2019）浙08民终1446号民事判决书。

[4]参见江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民终6923号民事判决书。

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刘俊丽，德衡律师集团合伙人。现担任：德衡律师集团PPP专委会主任；北京市律师协会PPP法律研究会副主任；北京房地产经理人联盟法务专委会理事长；中国公益法律促进会专家律师；北京法院调解员等。擅长领域：房地产、建设工程、PPP、EMC、BT、公司法、合同法等。

案例业绩：（1）诉讼：中青实业与银川政府城市供热特许经营纠纷；新疆福运房地产与中信银行等金融借款合同纠纷案；上海金浦工程与郑州大学建设工程合同纠纷案；北京华凯永盛与解放军总医院田村宿舍楼建设工程合同纠纷；美尚投资公司与东方财智股票交易纠纷案；电影《富春山居图》著作权纠纷；小说《你好中东》著作权纠纷等。

（2）工程类业绩：邯郸冀南新区市政道路二环路及科创中心PPP项目；海南铁路混合所有制改革PPP项目；景泰县永泰川戈壁农业灌溉引水工程PPP项目、武昌生态文化长廊建设工程PPP项目、武汉新武金堤路南北段工程PPP项目、武汉江汉七桥工程PPP项目、两湖隧道工程（东湖段）PPP项目、泰国电信工程基础设施项目、黄孝河综合管廊及相关道路排水工程PPP项目等。

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主要论著：《实际施工人表见代理行为司法认定》《EMCO的发展与风险管理》《借用资质实际施工人向发包人直接主张工程款的诉权研究》《投资一带一路PPP项目的风险分析》《执行异议之诉在建设工程领域的应用》《论我国PPP项目的争议解决》《实际施工人工程款是否属于破产债权》等。

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