房地产中介里面的秘密[@裸嘢李 转]

源自草#榴#社#区

本人退伍过后从事房产中介一年左右，但是专业水平还行相当于其他房产中介4,5年的水平，为大家解答困惑。
关于一手房：
1.买一手房没必要找中介购买，价格基本也不会有太大变化。不要相信中介给你说的比你自己去看新盘会便宜一些的鬼话，比如告诉你中介带你去是团购价批发价；你自己去的话属于房地产公司通过打广告吸引过去的所以要给你多算一笔广告费，而中介带你去的话是没有广告费的所以要便宜一些，都是假的。找中介只是方便而已，有些楼盘你自己不熟悉没听说过（但是说实话你有心思买房的状态都没有听说过的楼盘，位置一般都偏僻要么小区物管不给力户型不好之类的）。
2.关于中介告诉你去带看一手房不收取你任何费用，那中介是怎样赚钱的：这里的关系是购买者（你）找到中介——中介找到渠道分销商——分销商去跟楼盘谈分销合同——楼盘。分销商就比如贝壳，房天下这种房产互联网公司，跟楼盘直接谈，我在多少时间内帮你把房子分销出去多少，每销售出去一套给多少钱（一般越好卖的房子就给的越少）。然后分销商把渠道给各种中介公司，中介公司每卖出一套，楼盘给分销公司1W，分销公司抽两成再把剩余的8K给中介公司，中介公司再跟业务员提成。
3.关于看房过程中产生的车旅费用：大部分楼盘会给中介带看奖励，一般是50到200元不等，就是拿来报销车旅费用的，所以购买者其实不用付车费钱，直接让中介出钱就行了，自己愿意给钱的当我没说。
4.可能有人会说中介带我去买一手盘，置业顾问给我算出价格过后，中介帮忙谈价最后确实便宜了呀，这里面其实是有猫腻的：中介提前跟置业顾问联系好，本来100万的房子，让置业顾问给你多算几个点进去比如1%，然后拿到你手上101万，中介当着你和置业顾问的面说给我客户便宜点，再把这1%的差价抹去。同理也有可能不抹去这个差价，最后中介和置业顾问一起消化这1万块到自己钱包。

关于二手房：
1.先讲大家最关心的中介费和差价的问题：目前大部分地区的中介费收取方式是买卖双方各1%，也就是2%；但是一般都是业主不给中介费，然后这1%由买方承担，也就是业主不承担中介费，买方承担2%。一些厉害的中介就是收取客户2%，然后再跟业主说业主也要承担1%的中介费，最后收取到3%的中介费。然后个别几家连锁大型中介就会直接收取3%的中介费。
2.关于差价：各位在签订合同之前建议在网上找一下这套房子，可能中介给你报价200万，实际上业主只卖180万，所以不能光听中介报价。在签合同的时候问业主底价是没有用的，根本没办法确认中介是否是吃了差价，原因很简单：中介报价200，业主标价180.，这时你确定了要买这套房子，中介就会跟业主说我们能帮你卖到200万但是你要分给我们10万，谁是业主都会同意，所以你在合同桌上问这些是问不了的。还有一个方法就是找其他中介问问这套房子的价格。但是如果你自己购房的心理价位是100万，中介给你报的价格也是100万，而业主是卖价和市场价也都是100万，那这10万差价是中介自己的本事请别为难他吧。
3.关于该选择大公司还是小公司的问题：其实大公司小公司都差不多，小公司也有很多厉害的业务员，大公司也很多菜B业务员，只要选择一个有你需要的房源的公司就够了。
4.我买了房子，中介费应该什么时候给：对于中介来讲肯定是签了合同就收齐中介费最好，对于买卖双方来说，最理智的方法是今天先给一半，剩下的那一半等到过户完全水电气全部交接好了再给，因为这样中介会认真会多。除了问题你也有谈判的空间。
5.不要以为中介会为你和业主承担责任：任何中介公司的合同都是撇清了自己全部责任的，虽然是三方合同，但是履行义务和责任的只有甲乙两方，合同中不会写中介的任何责任。所以出了问题只能自己承担，打官司也没用的。
关于商业性质的不动产，门面和公寓
1.关于公寓该不该买：首先公寓的价格确实很便宜，同等面积会比住宅便宜几十万，而且往往都带租约和装修。但是我建议除了做民宿和有大量资金来投资的大佬以外不要考虑公寓，原因：1不通气，公寓户型非常紧凑一层楼往往十几套甚至四十套，如果通气的话会有火灾隐患，售楼部和中介往往骗你说房子以后可能会通气或者正在规划的话。2转手相当困难，首先这是商业性质，跟住宅性质的过户税费完全不一样，100万的公寓过户费接近20万。3不能落户口，所以不能读书。4说是带租约，签10年合同，但是一般到第2年就违约，然后给你赔几千块违约金就是了，然后因为租金高位置不好等原因自己很难再租出去5.只能贷款10年所以月供很高
2.买门面不要找中介，原因：大家买门面就两个理由，要么投资要么做生意。低等门面的收益在年4%以下，中等在6%以下（注意！年收益6%的门面基本上已经是中介能拿到的门面中最高等的了而且价格奇贵，我看见过在卖的最高也就7%），高级的在8%以上，最高的30%！但是收益超过7%的门面，楼盘根本不会拿出来给中介，自己就卖了。

第一次发帖，如果错误请版主手下留情，大家有什么问题或者被中介坑了可以pm我，还没打破1024限制，我会慢慢一一回复。
下次跟大家分享要去部队的话需要准备些什么和一些可以讲的部队的秘密。

推荐阅读(点击下列文字即可打开链接）：

[广州证据李律师@裸嘢李]

裸嘢李引用、推荐或转帖只为提供更多资讯，不代表@裸嘢李同意其观点或证实其描述。帖子绝大多数源于网络，如有侵权请即联系@裸嘢李 。

裸嘢李邮箱：[e-mail]

隆重推荐新法律公众号@想法看法说法 二维码：

公众号@裸嘢李 二维码：

如帖子对你有用，请转发给你的朋友或转发到你的朋友圈。