在深圳特区成立40周年之际，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称《方案》），支持深圳建设先行示范区，其中土地政策红包成为社会各界关注焦点。
对于深圳建设先行示范区的土地政策，《方案》提到，支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
这个“土地红包”到底有多大呢？一起来看看！
农转用审批权委托
“土地红包”第一项就是关于农用地转用审批权的，我们一起来对比一下之前和之后农转用审批权有哪些差别：1.新《土地管理法》之前，深圳市农用地转用的审批权是这样的：中心城区圈内（国土空间规划确定的市建设用地规模范围内）批次农用地转用报国务院批准；其他乡镇、村庄圈内批次农用地转用报广东省政府或市政府批准；圈外（国土空间规划确定的城镇、村庄、集镇建设用地规模范围外）单独选址项目需要占用农用地的，根据项目批准机关，省以上政府批准项目农用地转用报国务院批准，其他项目农用地转用，报广东省政府批准。第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
据此规定，深圳市农用地转用审批权如下：
中心城区圈内批次农用地转用由国务院或其授权机关批准；其他乡镇、村庄圈内批次农用地转用由广东省政府或深圳市政府批准；圈外单独选址项目农用地转用，涉及永久基本农田的，报国务院批准，不涉及永久基本农田的，由国务院或国务院授权广东省政府批准。
3.2020年3月，《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号）明确了《土地管理法》第44条中农用地转用审批的授权机关，并对广东等八个试点省市委托了涉及永久基本农田的农用地转用、土地征收等审批权。详见【链接阅读：1.建设用地审批权下放的力度够大吗？ 2.国务院用地审批权下放的实质与影响】。 按此文件，深圳市的农用地转用审批权又有变化：
中心城区圈内批次农用地转用由广东省政府批准；其他乡镇、村庄圈内批次农用地转用由广东省政府或深圳市政府批准；圈外单独选址项目农用地转用，由广东省政府批准。
该决定同时明确：各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。但日前自然资源部印发的《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》中已经明确，支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。
4.“土地红包”后的深圳市农用地转用审批权：
《方案》明确：“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”可见，今后深圳市农用地转用自主权明显扩大，只要不占用永久基本农田，都由深圳市自行审批：
中心城区圈内批次农用地转用由深圳市政府批准；
其他乡镇、村庄圈内批次农用地转用由深圳市政府或其授权区县政府批准；
圈外单独选址项目农用地转用，不涉及永久基本农田的由深圳市政府批准，涉及占用永久基本农田的，报广东省政府批准。
二三产业混合用地与存量建设用地管理
《方案》提到，支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
一是明确深圳市可在国土空间规划及土地实际开发利用上，对具体地块的土地用途增加一定的弹性和兼容性，深圳市要在具体土地用途管制上有更大灵活性；二是为深圳市探索盘活存量建设用地开发利用等指明方向，可以在这些方面具体探索，以期形成相应的可供各地参考借鉴的经验。
深圳从最初偏重出口导向型工业加工，快速发展，产业转型中第三产业和高科技迅猛发展，这种发展变化，要求国土空间结构必须相应变化，减少工业用地增加现代服务业和居住用地。盘活存量建设用地和适度增加居住用地等，某种程度上，对于深圳市房地产市场平稳健康运行应有一定积极作用。
不过，具体建设用地安排及存量建设用地的管理和利用等，本就是城市政府自身权限内的事项，这部分内容是强调和指导方向，并未涉及授权放权，其他省其他城市同样可做此方面的探索和实践。
深汕特别合作区农村土地改革
《方案》提出，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。这点似有深意，强调探索深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，意在扩大城市圈的资源合作利用方式，比如耕地占补平衡、生态补偿机制等，可以从城市圈外部获得深圳发展的可用资源；同时通过深圳发展带动和惠及周边城市发展。