近4年最难！多图多表，全面解读东莞2022年土拍
随着昨天4宗地块底价成交，东莞今年的商住地土拍落下帷幕。
据统计，2022年全年，东莞共挂牌26宗商住规划用地，其中20宗成功出让。
全年成交总金额约372亿元，成交总计容建面约248万平。
相比2021年，成交总宗数下降37.5%，成交总金额下降36.8%，成交总建面下降49.2%。
成交总金额回到了2019年的水平，而成交总建面约为2021年的一半，招拍挂商住地的供应，急剧减少。
此外，在全部挂牌地块中，2020年有2宗未成交，2021年有4宗未成交，2022年有6宗未成交。
总体来说，今年是近年来卖地最少、最难的一年。
回顾：
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不过难归难，土拍场上仍是不乏有亮眼之处。
一起来看看~
计划出让39宗，最终挂牌26宗，成交20宗
相比往年，东莞今年商住地土拍最大的不同是，紧跟广州、深圳，实行了集中供地政策，而这也是东莞实行集中供地政策的第一年。
今年3月31日，东莞公布全年供地计划，计划分4批次出让39宗商住地；【回顾】
4月19日，第一批次8宗地开拍，最终仅成交2宗；【回顾】
6月24日，第二批次8宗全部成交，其中南城、万江2宗封顶价成交；【回顾】
8月30日，第三批次7宗全部成交，其中南城、厚街2宗封顶价成交；【回顾】
12月19日，第四批次3宗（不含寮步纯商业地）全部底价成交。【回顾】
值得一提的是，在6月24日、8月30日，房姐也进行了首次跟第二次的真人直播。有还记得（中了奖、刷了火箭）的小伙伴吗？~
14个镇街成功卖地，2镇街楼面价创新高
今年成交的20宗地，共涉及到14个镇街。
其中，松山湖3宗，成交金额约87亿元，排名第1；其次是南城2宗，约60亿；第3名是长安1宗，约50亿元。
可以看到，今年的地虽然不多，但热点区域的供应在增加。（而另一方面，这也意味着，2023年刚需上车盘的新增供应会非常有限）
其中，南城、万江的楼面价都创了新高。
长安成交的地块为长安第二高楼面价；松山湖、厚街成交的地块均为所在区域的第三高楼面价。
这也是今年大环境下，东莞掏了多次家底，拿出了压箱底好地的结果。
数量不多，质量求胜，最重要是稳。
2宗地块进入楼面价前10，3宗地块位列总价前10
在这样的背景下，今年仍有2宗地挤入了东莞楼面价前十排行榜，有3宗地位列东莞地块总价前十排行榜。
分别是：南城瑧湾汇地块、中海南城元美地块，楼面价25900元/平，并列东莞楼面价第4；
长安武汉城建招商蛇口一湾云璟地块，总价约50亿，排总价榜第3；南城瑧湾汇地块，总价约47亿，排总价榜第5；松山湖华润置地松润府地块，总价约46亿，排名第7。
优质的地块，仍是非常抢手。
以瑧湾汇地块为例，在竞拍过程中，在竞价幅度为500万元的情况下，有房企连加了5次5000万元（当天5000万哥刷屏）。【回顾】
| 万科瑧湾汇地块，豪气的竞拍过程
不过各镇街地块冷热不均。
特别是在第一轮集中拍地8宗仅成交2宗的经验下，在卖地策略上，除了拿出压箱底的好地外，在配建、起拍价、以及土地出让金缴纳时间上都有所调整。
以大岭山3宗相邻地块为例，2次挂牌，起拍楼面价由约1.8万元/平，下调至1.4万元/平，下降约23%，最终由珑远底价竞得其中一宗。
| 大岭山相邻地块，起拍楼面价下调约23%
但是，另一方面，如果按总建面、总金额计算全年的平均地价，东莞今年平均地价约1.5万元/平，相比2021年的约1.2万元/平，整体上涨了约24%。
当然，这也跟出让地块的具体分布有关，仅是一个参考~
华润、武汉城建、万科位列三甲，本地房企/民企联手拿地
再来看今年的房企江湖。
📍NO.1：华润置地
仅从拿地公布的房企来看，今年收获最大的房企是华润置地，拿的2宗地都是东莞的价值高地，滨海湾新区首宗商品房地块，松山湖科教城片区地块。
至此，华润置地在东莞CBD、松山湖、滨海湾新区都将有新建商品房项目。
📍NO.2：武汉城建
相比往年众多外地房企来东莞抢地，今年外地房企鲜少现身。
其中武汉城建，在与保利联合开发樟木头项目后，又以总价约50亿元，竞得长安地块。作为今年为数不多的首进东莞的外来房企，拿地金额排在第2，实属难得。
📍NO.3：万科
万科，虽然在公示的结果中只有1宗南城地块，但实际上景天竞得的虎门三胞胎地块，已开发成南部万科城5期。以及好伙伴中天竞得的东城地块，万科实际上是今年土拍场上最大的赢家。
此外，再加上今年竞得的龙湾巨无霸旧改、以及此前布局的星河城二期项目，明年万科将在东莞核心地段，将有多个明星项目上市。
| 示意图，仅供参考
📍NO.4：保利
2020、2021年拿地金额连续两年排名第1的保利，今年有3宗地块进账，分别位于横沥、万江、厚街，拿地宗数排名第一。
| 保利进莞10年，布局东莞各大片区，仅供参考
📍NO.5、7、8、11：首铸&新世纪、中天、珑远、恒亿
东莞本地房企、民企，也都有所斩获。其中特别是首铸、新世纪，联手拿下石碣、石龙地块，拿地总金额约25亿元，排名第5。
此外，还有珑远竞得大岭山地块；中天竞得东城地块；恒亿竞得东坑地块。
📍NO.10：华侨城
去年拿了高埗、麻涌地块的华侨城，今年竞得松山湖地块，拟建松月文化广场，要建东莞首个欢乐海岸。
| 鸟瞰图，仅供参考，实际以项目最终公布为准
其中的住宅华侨城松湖原岸，预计将于近期亮相，推出建面约95-122-143-198平住宅产品。
📍NO.11：中海，拿地+入股松山湖项目
而去年拿地花了约67亿元的中海，今年仅竞得南城1宗，拿地金额约13亿元。
不过，近日中海入股华润置地松山湖项目。
在继中海松湖林语之后，再次布局真松山湖，虽然不直接操盘，但持续看好松山湖。而这也是中海与华润置地在东莞的首次合作。【详情】
📍碧桂园，未有斩获
最意外的是，2020年拿地最多，2021年拿地金额前5名的碧桂园，今年在东莞的招拍挂市场上，没有收获，未竞得1宗商住地。
2022年的土拍已经收官，虽然是近4年拍地金额最少的一年，但在当前的市场环境下，作为实行集中供地政策的第一年，东莞的土拍市场仍是可圈可点。
在近期一系列的房企松绑政策后，2023年的土拍市场会如何，关注房姐，一起见证~
最后，附上详细版东莞2022年商住地挂牌/成交一览表~
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