上海盘活宅基地资源打造乡村人才公寓

近年来，上海市浦东新区张江镇充分发挥毗邻科学城的区位优势，结合美丽庭院创建，探索盘活农村闲置宅基地和闲置农房打造乡村人才公寓，既缓解了创新人才“居住难”的老问题，也为农民增收找到了新源头。

一、基本情况

随着张江科学城建设发展，近年来不少企业反映，不断增长的住房需求和有限的供给空间之间存在巨大缺口。一方面，人才公寓面临5万套缺口，一房难求，成为张江科学城众多企业引进人才、留住人才的瓶颈。另一方面，部分村民有闲置宅基地房屋出租的意愿，但老旧的闲置农房在市场上租不出“好价钱”，村民增收空间有限。

针对以上情况，浦东新区主动作为，顺应企业职工和本地农户的双向需求，打通城区与近郊的资源“梗阻”，率先在张江镇新丰村将长期闲置的“农民房”改造为长租人才公寓，探索出一条政府牵头、农民供房、镇企改造，三方合力的乡村人才公寓新业态。这一实践得到不断复制推广，2019年，奉贤区在南桥镇华严村开办了“星公寓”；随后，奉贤区、青浦区将这一模式应用到乡村振兴示范村建设中，成为了上海实施乡村振兴战略的新亮点。截至2020年6月底，上海市共有浦东张江，奉贤南桥、庄行、奉城，青浦重固等3区5镇在辖区8个行政村开展了这项改革实践，共计改造宅基地房屋86栋503个房间，建筑面积2.36万平方米。目前上海乡村人才公寓运行良好。

二、主要做法

一是坚持集体统筹，实现多元经营。在自愿、依法、有偿的基础上，村集体与村民签署协议，统一流转宅基地房屋实现集中管理，租期10到15年不等。村集体接洽经营公司，委托其从事房屋修缮改造和对外招租运作。在8个村的人才公寓建设项目中，有4个由镇属集体企业负责经营，3个委托第三方企业负责经营，1个由村集体经济组织自主经营，经营主体呈现多元化的特点。

二是坚持需求导向，农房变身公寓。经营企业在改造中坚持市场需求，使老旧的农房变身青年人中意的新式公寓。实现硬件升级，根据宅基地房屋的建造年代和样式结构进行一对一的设计和修缮，并在确保建筑安全的同时，为每间居室加装卫生间，设置公共洗衣间、厨房和活动室。完善软装配套，配备了密码门锁、全方位24小时监控探头、电子围栏、烟感报警等智能化安全设施以及无线WIFI等软装配套。统一房屋风貌，尽可能选取相邻的房屋进行组团式改造，形成集聚效应，既降低成本，又做到了房屋整体风貌的和谐统一，维护了乡村的自然肌理。

三是坚持提升品质，打造人才之家。经营企业注重在运营维护上加强服务，提升品牌美誉度和影响力。提升安全性，为便于外来人员管理，经营企业以整栋包租的方式，有效防止了无序出租产生的人员结构复杂问题。提升舒适性，结合当地美丽庭院、和美宅基等环境整治工程，经营企业联合村委会共同完善绿地公园、篮球场、村卫生室等公共场所，为年轻白领提供良好的居住和休闲环境，引导他们与村民互动，成为乡村振兴的参与者。提升便捷性，在方便周边产业园区职工居住的同时，经营企业还增加了相应的物业服务，便利就学就医、居住证办理、快递收纳等服务，用于解决园区高级管理人员及白领生活配套。

三、初步成效

盘活农民闲置宅基地打造乡村人才公寓的做法实现了多赢，受到了广泛好评，为城市和农村架起了桥梁，实现了城乡融合“双破题、双提升”。

一是城市人才安居和农民持续增收“双破题”。乡村人才公寓单间的月租金明显低于市场价格，相关公司与公寓经营企业建立合作关系，对入住职工给予租房补贴，进一步减少了实际月租金支出。当地村民将宅基地房屋流转后，不仅可以获得可观的租金收入，修缮改造后的房屋质量和外貌都有了显著提升，也带动了房屋增值。据统计，近郊的人才公寓项目平均每栋可使村民增收10万元，远郊的租金在4-5万元，比改造前增长30%左右。

二是农村人居环境和乡村发展活力“双提升”。乡村人才公寓有效带动了所在村庄道路、河道、绿化等软硬件的整体提升，原住村民美化庭院的意识得到增强，村庄外围脏乱差的现象得到有效遏制，村庄“景点化”的趋势日益显现。同时，人才公寓为城乡要素双向流动发挥了桥梁纽带作用，地、钱、人等要素的价值得以开发和彰显，农村宅基地“三权分置”改革实践得以深化，农村公共服务的能级不断提升，城市的温度、乡村的温情得到充分展现。

从上海的实践看，盘活农村闲置宅基地和闲置农房打造乡村人才公寓是一项新生事物，这项改革创新既是积极应对超大城市外来人才住房需求和城市居住用地稀缺矛盾的有效实践，也是贯彻落实乡村振兴战略的有益探索，为农村宅基地制度改革提供了典型案例。

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