米宅的文旅地产观是什么？米宅将如何考察"最像法国"的山东？

1

米宅的文旅价值观

米宅对于文旅地产这个版块的研究，更多的是缘起去年为期半个月的“环海南岛之游”，在这几乎可以称得上“疯狂”的半个月中，米宅团队沿着海南岛的海岸线一路走来，白天逢盘必看，晚上看完评估，从约200个楼盘中选出了海南项目Top10，但更重要的是，米宅在挑选这些项目的同时，建立了自己的文旅地产价值观。

所谓文旅地产，在百度百科上面是这样定义：

文旅地产，也可以称作旅游地产，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

这个概念，可以说非常的准确，但是同时也非常的“无用”。这种总结，能给普通想购买文旅地产的客户怎样的帮助呢，恐怕很少。

同样的问题，对于这个概念，米宅是这样认识的：

米宅文旅地产观  

1、有别于刚需改善等“第一居所”的概念，是一种“第二居所”的概念，所以一般常规居住的原则在一些文旅项目并不适用。

2、文旅地产的主要价值在于居住和度假，投资的重要性要小于居住，并且这种投资性主要体现在“出租”而非“出售”。

3、对于整个项目来说，或许其拥有的景观、配套、其他自然资源的价值大于本身项目房子的价值。

4、不是所有旅游和景观资源的地方或项目都可以建设文旅地产，同样不是所有文旅地产都值得购买的。

5、文旅地产比一般项目选择的专业性更强，更容易产生冲动购买行为，而忽略其背后蕴藏的风险和不确定性。

6、由于文旅地产一般规模较大，位置比较偏，所以配套更加重要，后期管理更加重要，资金更加重要，所以大型开发商品牌作用更为重要。

基于以上的原则，我们在海南数以百计的项目中只挑选了Top5的项目，组织团购只有绿城蓝湾小镇和雅居乐的楼盘，宁可错过，不可错，也是米宅对自己的要求。

2

海南、云南之后是山东

在米宅基本上已经掌握了海南文旅地产的情况和规律之后，米宅在今年又选择了云南考察。考察归来后，每个人都瘦了一圈，黑了一层，开车在云南崎岖颠簸的山路上一周奔波将近3000公里，也带回了对云南文旅地产一针见血的剖析——“昆明做中转，大理可短居，腾冲能熬仙，版纳宜度假”。（云南考察相关文章：春城昆明 | 大理 | 腾冲 | 西双版纳）

之后，我们将目标转向了山东，如果说全国最大文旅地产聚集地是海南，那么北方的文旅地产聚集地当然少不了“山东”，对于米宅，我们一直想致力于打造中国最好最专业的“文旅地产信息交易平台”在考察完海南、云南之后，山东是我们必须关注的地方。11月中上旬米宅团队赴鲁考察。

3

山东最像法国

山东是中国重要的沿海省份，关于山东的全国地位，相信每个人心中都有一杆秤，然而在我对山东的考察过程中一个出租车司机对自己家乡的描述最为准确、直观，让人记忆深刻。

那是我在青岛下了飞机，在机场打了车往市区走，司机是个典型的胶东大汉，大高个儿，好说，问一答十，嗓门极大，口音中透着一股浓浓的胶东口音。

“师傅，你是本地人吧”

“是呀，胶南人，打鱼的出身”

“你觉得山东咋样呀”

“挺好，比我去过的所有省都强”

“咋好呢”

“咋给你说呢？我觉山东像法国”

“你还去过法国”

“咋没去过，去年我们村上组织旅游的，我也去玩了一周，我觉得山东非常像法国，国家不大，在大陆的端头，有海，海岸线还挺长，农业和渔业很发达，工业也不弱。”

这是一个有趣的，从来没有听说过的比喻，在此之后我真的拿出法国地图和山东地图做了比较，还真发现了不少相似的地方。

山东▼

法国▼

1、都是处于大陆的端头，一个处于亚欧大陆的东头，一个处于亚欧大陆的西头，且都有一个突出的半岛伸入大洋之中。

2、两个地方都濒临两处海洋，山东北邻渤海，南邻南海。法国北邻大西洋和英吉利海峡，南邻地中海，因此两地渔业都很发达。

3、山东的经济地位在所有中国省份中应该排在第三位左右（广州、江苏之后），法国在欧洲的地位也基本上是这个座次（德国、英国之后）。在整个产业结构方面，都是属于工农业并重的状态，并没有出现失衡状态。

4、两个地方人口都不少，国土面积比较适中，且旅游业发达。

5、两个地方在细节方面也惊人的相似，山东在人的归属感方面和一海之隔的东北有天然的亲切感，法国在所有的欧洲国家中和英国关系最为密切，然而英国和东北都是一个拥有辉煌历史，但现在属于已经衰落的国家或者地区。

6、甚至法国和山东，在吃喝方面也有相似性，法国大餐欧洲闻名，山东鲁菜在全国也很有名。两个地方的特产中葡萄酒也都有名。

7、两个地方的文化都影响很大，山东出了孔孟，影响了中国二千年的历史，法国出了伏尔泰，孟德斯鸠、卢梭影响了西方二百年。

当然两个地方的除了相似之处，不像的地方也有一些，你无法把传统印象中的胶东大汉和浪漫的法国人联系在一起。那一股浓重山东话的口音，无法让我把它和优雅、清润的法语联系在一起。

4

文旅地产重点是要带来不同的生活体验

对于本次山东文旅地产项目，在本次考察中我们坚持如下的选择重点：

1、城市的选择和项目的选择一样重要，有特色城市才能有好的项目，很难想象一个典型的工业特色城市，能有好的文旅项目。

2、项目的大环境和内部小环境是否有利于身心，重点能否为购买者带来一种不同的生活体验。

3、配套是否能较为完善，满足家人短期度假生活。

4、开发商的品牌保证他对项目品质的追求，以及保证整体的配套完成进度和交付。

5、项目的溢价增值性，投资性不是考察的重点，但要兼顾。

根据如下重点，我们对本次考察做出如下分析：

第一、和河南省不一样，山东是个多核省份，而不是一个单核省份，省会济南在经济总量方面只能排在第三位，第一位是青岛，第二位烟台，其次才轮到济南，因此在出发前进行城市选择的时候，是否去济南颇为犹豫。最后下决心不去了，倒不是因为经济总量的问题，而是这个城市和郑州比较相似，一个黄河边的内陆城市，虽然风景稍有差异，但是从文旅地产的角度看，从给朋友们带来一种不一样生活的角度看，这个城市还不具备这样的条件。

第二、项目能够带来一种怎样不同的生活。不同生活的来源主要在于两点“气候”和“环境”，山东和河南在纬度方面相近，在地形方面都属于平原为主，山地为辅，在气候方面山东和河南相近（靠海冬天山东比河南更冷一些，夏天比河南更凉快一些），都差不多。特别是鲁西南和河南的情况也比较相似，甚至口音都接近。

在我看来，山东和河南最大的不同就是大海这个因素，大海这个因素能够带来于内陆不同的气候，风景和物产，足以改变整个人的生活感，带来一种“全新的生活体验”因此我们在山东选择文旅项目的城市都是临海的城市。

然而山东临海的地级市不少，滨州、东营，潍坊、烟台、威海、青岛、日照，首先三个以工业为主的城市滨州、东营和潍坊被排除，日照城市太小（而且是一个港口而非旅游城市），剩下的我们选择了烟台、威海、青岛作为考察的城市。

这三个城市都是北方夏天的避暑胜地，海边的环境都不错（外省的人避暑一般选择青岛，而山东本省的人选择威海和烟台的较多）。另外选择这三个城市的原因在于未来的交通条件会很好。在不远的将来郑州和济南将要开通高铁，预计2个小时之内，而济南到达主要的环胶济半岛的城市在1.5个小时均可以到达，所以我们的设想是郑州到达这个文旅城市只要一上午或下午，这也是考虑条件之一。

第三、另外本次考察，和上次西安、长沙、重庆、成都不一样，对于主城区的房子未做重点考察，主要考察的是其旅游区、风景名胜区和郊区的文旅地产的状况。当然，我们也会对该城市的基本情况做一下自己的判断，谈谈这个城市的感觉，谈谈这个城市的面貌和历史，但是我们希望用一种旅行游记的而不是策划报告的口吻来叙述，这样读起来应该会轻松。

第四、另外为了尽可能避免风险，我们选择项目的开发商，只选择了全国性开发商，而有意忽视了地方性开发商，因为你选择地方性开发商，在不完全了解当地情况下，同样是多项目的本地知名开发商，你可能选择的是永威，但是也可能选择的是升龙。

在我们今后米宅米宅的文章中，我们将陆续刊登这三个城市的城市考察游记和单个项目的体会，这几篇姑且称为考察游记的文章中，没有什么文体，体例和格式，更多的是侧重于亲临感受，居住体验和对当地房地产的粗浅认识，希望能够为有兴趣山东置业文旅地产的朋友做一个参考。

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

云南考察：

装修装饰：

行业研究：

如果房地产崩盘｜县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 

米宅文库：