价值10万的长三角置业指南：长三角房产能不能买？买哪里？怎么买？

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2017年6月8日，米宅考察团南下长三角城市群，这是米宅米宅着眼全国布局的重要一站。

我们一行4人，自无锡始，一路走过南通、苏州、嘉兴、绍兴、宁波，将脚印烙在了长三角的各个重点核心城市。

这份置业指南是米宅考察团奔波3000余公里，跨2省，过6城，长达半个月之久的考察结论凝结。

长三角的房产还能不能投资？哪些城市能入手？哪些城市是深坑？买哪里？怎么买？我都将在本文里一一提及。

在此，我们毫无保留的将我们的考察心血公布于众，以此希望给有意愿在长三角置业、投资的朋友提供力所能及的帮助。

米宅一直在路上。

1

苏州是我们目前最看好的城市，没有之一！满足条件，尽快入手，不要犹豫！

关于苏州的经济实力，我想已经不需要赘述过多，简单列几组数据就能说明问题——

2016年苏州GDP达到15475亿，排名全国第7；2016年苏州人均可支配收入46595元，排名全国第5，排在苏州前面的只有北上广深四大超一线城市；2016年苏州工业总产值达到35767亿，比上海还高2000多万，即便从规上工业产值看，苏州几乎和上海齐平。苏州基本算是目前中国第一大工业城市。

苏州从某种程度上讲，基本称得上北上广深之外的综合经济实力最强的城市之一，不仅城市基础好，而且城市居民收入高，购买力强。

除了经济实力之外，城市的规划和建设要远超绝大多数的中国城市。

3000年吴文化根基存于一城，沿姑苏老城几乎能看到一部完整的中华绵延千年的历史。而姑苏城外的苏州几乎被打造成了东亚发达国家的城市进化模板，围绕新加坡工业园区塑造的新城几乎就是新加坡的翻版模样。

苏州新加坡工业园区金鸡湖▼

苏州城市森林▼

苏州城市一角▼

就是这么一个远超中国绝大多数城市的美好模样，而苏州的房价现如今仍在2.2-2.5万元/㎡上下徘徊，你们觉得合理么？

南京经济不如苏州，人均收入不如苏州，城市规划不如苏州，难道仅凭借一个省会，就能比苏州贵10000元/㎡以上？

杭州在经济综合实力上和苏州基本齐平，难道就因为一个省会，一个阿里，一个互联网，就能比苏州贵15000元/㎡？

厦门经济比不上苏州、人均收入更是差了一大截，人口流入和苏州不相上下，但岛内的房价是苏州园区的2倍！这种价差存在的合理性在哪里？

郑州、合肥这类过往的屌丝之城，在中心城市、高铁枢纽等种种名号的加持下，摇身一变，房价也能直逼苏州，这种情况又是否合理？

如果以上都不合理，苏州的房价又为何会是现在这样？

苏州不是不想涨，只是不能涨，苏州的房价被牢牢的锁死在笼子里！苏州一切行动听指挥，紧跟中央步伐，是目前限价政策最完善，执行力度最到位的城市。

尤其是限价政策，直接击碎了苏州的房价体系。

政府是根据土地的价格和相关成本来制定各个项目的价格，物价局和房管局制定好价格之后，直接盖章公示，项目必须按照这个价格卖，半年内不准涨价超过10%。

拍地早的项目，因为地价便宜，定价就便宜，而且还不能涨。拍地晚的项目，成本高，所以定价就高。哪怕同一品牌、同一区位、同等品质，价格相差几千甚至上万。

但是，苏州的城市价值就这么赤裸裸的暴露在那里，我们能看得见，开发商也能看的见。于是，苏州的土拍异常火爆，当前成交的楼面价基本都突破了2万+，甚至突破3万+

当下的苏州市场就很诡异。

一方面，房价被锁死在调控的笼子里，拍地早的项目甚至被锁死在2万元/㎡的房价里。而另一方面，楼面价跟随土拍一路上扬，严重倒挂。

土拍楼面价突破了3万，但市场上还仍然有大量2.5万/㎡的精装成品房在卖，甚至是同一区位的，就是因为这个项目拿地比较早，限价2.5万。

所以——

楼面价3万，精装成品房2.5万，中间相差15000元有余！这15000是什么？是福利！是政府在用限价规则发福利！

请不要再问我苏州哪里是洼地，在限价规则下，全苏州80%以上的区域都是洼地！

请不要再问我哪个项目可以买，直奔工业园区去，只要房价低于3万的项目，直接买，不要犹豫！

当然，前提是你必须满足购房资格。如果没有资格，请从现在开始交社保，交满1年后，只要限价不放开，也许还有抄底的机会，相信我，政策放开后的苏州房价一定会和南京齐平，甚至超过南京。

2

有两个城市，请酌情避开。一个是无锡，另一个是嘉兴。

无锡

关于无锡的专稿中，我们已经提及，无锡热门区域的房价已经基本突破2万，甚至个别项目达到了2.2-2.5万/㎡。

就是这么巧！苏州的房价也恰好位于这个区间！但苏州的经济实力几乎是无锡的2倍，两者房价却几乎持平。如果说苏州是被限价规则低估的，那么无锡的房价就有可能是被高估的。

无锡目前的市场已经属于高投资属性化的市场。虽然我们仅仅在无锡呆了3天，却依旧能很清晰的看出这个城市正被绑在房地产这辆高速运行的列车上，向前驰骋。

我举几个例子吧——

苏州的新区是产业科研机构、商务办公、教育国际学校、邻里中心商业等多种元素构筑的和谐整体。在无锡，在市场最火爆的太湖新城，我们能看到只有宏伟政府大楼阴影下的房地产工地热火朝天，以及点缀其中的零星商业。我们在太湖新城逛了三圈，竟然找不到一个吃饭的地方，由此可以想象一下商业的匮乏。

2015年底至现在，太湖新城的房价全面翻番，但助推房价翻番的绝大多数都是来自苏州、上海的投资客，而如今这些投资客都在着力转手、逃离。二手房门店全面占领了太湖新城的街铺，放眼望去80%以上的门面全是二手房，当初的投资客都在考虑出手变现！

市场存量房不多，存量土地却很充足，太湖新城将近有50%以上的土地等待开发，当前的市场火热，只是因为短期内的推地计划控制所导致的供不应求的市场假象。

我们在长三角走过6个城市，看过上百个项目，留下过上百个电话。每天电话回访最多的只有来自无锡的项目，某些项目恨不得一天打5通邀约电话。我们始终未曾接到来自宁波、南通、嘉善和苏州的邀约电话。从这方面看，也许无锡的房子并未像想象中的好卖、火爆！

我们的判断是——

无锡的市场拐点已现——市场的投资属性浓郁；进场早的投资客在变现撤离；潜在巨量库存；市场趋冷，卖方更加积极主动，买方市场出现雏形。

贸然进场，稍则不甚就会沦为接盘侠。

嘉兴

嘉兴的存在就是在告诉某一大波人，看地图炒房就是扯淡。

从位置上看，嘉兴位于苏州、上海和杭州三大城市的1h辐射圈范围内。看到这个区位，很多人就会想当然的觉得嘉兴随便抱哪个大腿都能过得有滋有味。

嘉兴的区位▼

然而实际从经济情况看，2016年嘉兴的GDP仅3700亿，刚过南通的一半，但南通的区位明显要比嘉兴差一些。

嘉兴的确也在拼了命的对接上海，甚至不惜赌上整个城市的规划。嘉兴为了全面对接上海，承接上海的产业转移，把城市摊子铺的很大，围绕核心区规划了若干个城市区块，每个城市区块都有新城，每个新城都有一个嘉兴产业园，每个嘉兴产业园都打着对接上海产业的推广，然而每个产业园都几近荒芜，冷冷清清。

在嘉兴城市扩张中，留下了大量的城市空白地带，而这些城市空白地带中又留存下大量的存量土地，这些存量土地在未来都是巨额的潜在供应。

这些城市区块和城市新区还未成熟，嘉兴又趁着通往上海的高铁通车，跨越重重的城市空白区，在嘉兴主城区的10km开外又搞了个城市新区，又是全面对接上海，又是承接产业转移，同样又是开发率不足20%，几近荒芜。

在全面对接上海的过程中，嘉兴的城市规划的经济体量优化虽不明显，但房价却在全面对接上海，上涨的异常突出！短短一年，嘉兴房价从7/8千，涨到了1.5万，实现了翻番！

在对接上海的炒作中，在房价翻番的挑逗下，嘉兴的市场已经不能称之为投资化，而是投机化。甚至在嘉兴南站附近的诸多项目连产品定位都直接对位投资客，拼了命的把产品面积做小，总价做低，满足投资客的低首付、高杠杆需求。

在我看来——

嘉兴就是为炒房客提供的天然墓场。

四周一圈强一线城市，貌似可以随便傍大腿，但实际情况是，几大城市对嘉兴的虹吸效应要远大于外溢效应，嘉兴的城市资源被四周的强一线城市反复劫掠。

区位很好，概念更好。随便一说，就是对接苏州，对接杭州，对接上海，稍稍微鼓动就能带动一波炒房客涌入。

核心城区很小，盘子很小，涌进一波炒房客，就能轻易撬动城市房价上涨。然而，城市潜在供应更大，城市空白地带很多，土地一旦放水，就能把最后的接盘手溺死在库存的汪洋中。

无锡和嘉兴，一个是市场拐点已现，投资客在加速逃离，另一个是炒房客的天然墓场。当下，进无锡可能沦为接盘侠；进嘉兴更惨，可能溺死在库存汪洋中。

3

绍兴是被我们长期忽略的真正洼地，只是绝大多数的人仍被认知局限所禁锢，不愿承认。

在去绍兴之前，其实我自己也不看好绍兴。我始终觉得这种没区位、没经济、没产业承接的城市完全没前途。

但是走过绍兴，我不得不承认，我也如大多数的人一样，被自身的认知局限所禁锢，小看了绍兴。并由此黑转粉，还专门写了一篇绍兴的专稿，也引来了诸多公众号的无端指责。

为什么？为什么我们要以一己之力对抗绝大多数人的声音？

第一，因为绍兴有迫切的城市扩张需求。

当前的绍兴90%的城市功能都集中在老城区，包括行政、商业、教育、旅游等等。500万人的城市需求，都被迫集中在10平方公里的土地上去解决。没有一个城市能比绍兴更迫切、更急切、更饥渴的需要城市扩张。

城市扩张是绍兴未来10年的必由之路，没有其他的路可供选择！绍兴目前几乎所有的城市新区都是安全的，都在在未来逐步融合，成为绍兴主城区的一部分！

第二，因为绍兴有扎实的房价经济基础。

绍兴经济总量排名浙江第四，人均GDP突破9万大关，几乎逼近发达城市水平，43家A股上市公司，拥有充足的经济活力。

而另一方面，绍兴目前核心区的均价17000-18000，袍江的均价11000上下，柯桥的房价13000上下，而周边杭州的房价突破3万，宁波逼近两万，嘉兴逼近2万。

绍兴基本是同等经济体量的城市中，房价最低的。

第三，因为绍兴有不可忽视的庞大硬性内需。

目前绍兴启动全面城改。从2016年开始，绍兴几乎每年都将有15000户以上的城中村居民接受城改。

而绍兴目前的城改安置属于货币安置，停止建设安置房，采用货币赔偿。也就是起码未来两年内，每年都将有15000户城改居民持币进入市场。

也就是说，绍兴在未来两年起码有20000套硬性购房需求等待满足，而绍兴目前的存量房是多少？4000套而已！今年的绍兴有16000套的需求空缺！

第四，因为绍兴有可供炒作的风口。

比如2020年，杭绍轨道交通接轨，杭绍融城第一次迈出落地的关键一步。比如2022年，杭州亚运会，绍兴将作为分会场，绍兴的城市影响力将首次扩张到最大。

这都是绍兴未来房价上涨的助推剂。

在我看来，绍兴是怎样一个城市？

绍兴是中国目前少有的城市新区还能保证绝对安全的城市之一；绍兴是投资属性浓厚，房价透支严重的当下中国城市中，少有的房价基础扎实的城市之一；绍兴是拥有庞大硬性内需缺口的城市，未来的市场单靠内需就能实现供不应求；绍兴还是拥有两大炒作风口，却浑然不知的城市。

装睡的人，仍被禁锢在认知局限中装睡，而有的人已经醒来，我希望更多的人能看到绍兴这类城市的真正价值，这才是真正意义上的扎实的洼地！

4

关于宁波，请瞄准这个缺口。

我想首先申明一点，宁波市场的基本面已经完成补涨，宁波已经达到这个城市该有的房价水平！

宁波的房价该是多少？我已经在专稿中，从经济和人口的基本面做出了详细的论述——

宁波经济总量排名全国第16名，超过中国绝大多数城市；A股上市公司数量排名全国第9，超过中国90%以上城市；人均可支配收入排名全国第7，进入一线富裕城市；人口净流入排名全国第12，超过杭州！

与宁波城市基本面类同的几个城市房价又是多少？

通过对比，我们发现，和宁波基本属于同一经济基本面的城市房价均已突破2万，基本都在2.3-2.5万/㎡。

而2015年宁波的房价尚在1.5万以下徘徊，一年多的时间过去，宁波通过近乎翻番的跳涨，当下的房价已经和同类城市齐平，主城区房价全面达到了2.5万/㎡上下。

也就是说，宁波已经完成的补涨，而当下的宁波房价虽然是稳定的，但我们所寻找的所谓城市价格洼地也不复存在。

但好在市场还给我们留下这么一块缺口。

这里是宁波主城范围内形象最差的区域，也是南北沟通最不畅快的区域，更是在宁波多年的城市规划扩张过程中被遗忘、被孤立的区域。

所以我们看到，这块区域是宁波2万+均价圈上的唯一缺口！

但是，当下的东北缺口城改已经启动，沟通南北的三官堂大桥已经修建，沟通东西的地铁2号线已经通车，无论是横向和纵向，东北方向上的缺口都在加速融入大宁波的主城区。

但近6000元/㎡的价差，至今仍真真切切的存在！

这6000元/㎡的价差是什么？这是城市规划给我们留下的最后馈赠！

宁波购房，请瞄准这最后的6000元价差，请瞄准这最后的城市缺口！

6

总结一下——

从城市价值的角度考虑，苏州≥绍兴＞宁波＞嘉兴、无锡。

目前的苏州，应该属于全中国的房价洼地，政策放开后，大概率出现补涨。有资格的请尽快入手，不要犹豫。没有购房资格的，请耐心缴纳社保、个税，赌上1年的时间，也许还有抄底的机会！

绍兴是被绝大多数人忽视的城市，但旺盛而庞大的刚性内需不会忽视这个城市，请重视16000套/年的供应缺口！

宁波的绝大多数区域已经完成补涨，机会已经不多，请瞄准最后的6000元/㎡价差，请瞄准最后的一块缺口！

未来的无锡是接盘侠的天下，未来的嘉兴是投机者的坟墓！

为什么没有提南通？因为南通的市场已经超出了我们房地产从业者的专业认知范畴，这是一个拼关系全款抢房的城市，我们无从着手！

文章已经收尾，可能你们都在想，团购和广告该来了吧。

对不起，目前暂时真的没有团购。

对不起，我们只是纯粹把长达半个月之久的考察心血毫无保留的奉献出来，以期给大家的长三角投资提供一点支撑。

米宅一直在路上！

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