从房价、土地、开发商三个纬度看清2016房价翻一番的福州房地产现状！

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关于福州的城市交通、城市格局和商圈格局，笔者已做了详细的分析。点击直接了解：

“从城市格局上讲，福州受地形限制，城市扩张难度大，城市版图相对较小，在相对有限的城市版图中，不盲目规划新区谋求扩张，而是一方面强调现有城区的自我升级，另一方面强调城区交通升级，加强各版块之间的交流。

从商圈格局上讲，福州在两大升级的基础上，在交通价值更加均衡的前提下，商业资源被彻底打散，均匀的分布在城市各个板块，商业资源更加均衡。”

福州如一个内家拳高手一般，以均衡、协调、共生为最终目标，在城市各区域实现交通价值均衡、城市价值均衡、商圈价值均衡。

这样的内家拳型城市，会对城市的房地产发展有何影响？

1

城市价值均衡的直接导向就是房价均衡。

外家拳型城市，更容易形成热点区域热点项目，以郑州为例——

热点区域郑东新区北龙湖因政策、资源、城市价值的极度倾斜，房地产的均价能突破3万多。而同属2环内的管城区因为在城市发展中被长期忽略，路网落后，教育资源落后，商业资源落后，区域价值较低，房地产均价刚刚破万，尚不到2万。

而福州这类内家拳型城市，因为城市价值均衡，所以整个城市的房地产发展不至于失衡，房价也相对更加均衡。

我们先来看一张图▼

因受地形限制，福州目前城市边界刚刚扩充至三环。三环内大致的房地产板块可分为6大板块。六大板块各有特色，但也各有缺点，不相上下。

比如，鼓楼板块虽位于城市核心，也是福州的商圈成熟最早的区域，又有市府，又有三坊七巷。但鼓楼城市设施相对陈旧，老商圈也相对落后，所以均价维持在32000-35000元/㎡左右；奥体板块虽然距离城市核心较远，但福州的奥体中心在这个板块，周边又有两大公园，均价也能达到32000元/㎡左右。

再比如，福州城西的万科板块，有万科广场、万宝苏商圈环绕，均价一度逼近鼓楼板块，达到31000元/㎡，远超当初的东二环板块。但在近几年，在城西逐步成熟后，福州城市规划开始从西二环向东二环转移。伴随泰禾广场、世欧广场的开业运营，东二环的价值也在迎头赶上，房地产均价也突破3万，追平西二环均价。

整体看来就是，伴随福州城市价值的更加均衡，房地产的均价表现也极为平均。从南到北，从东至西都突破3万，维持在31000-32000元/㎡。

在考察回来后，当米公子问及福州的富人区在哪，我想了好久。在福州我实在找不到一个类似郑州北龙湖这样的区域，因为整个城市的价值都非常均衡。如果非要让我找，滨江板块可能勉强算一个，但是也只是能看到江景的一线江景的某些楼栋均价能明显突破31000/㎡的城市均价，达到40000元/㎡，同一社区的其他楼栋仍然是3万多的均价。

2

土地资源稀缺导向下的土拍争夺战高频次爆发。

上文提到，受地形限制，福州城区版图相对比较小。这就导致了福州的城区用地极为稀缺。

鼓楼区、西二环、江滨几乎已经没地，五四北也仅剩极为少量的可开发用地。目前主要的供地区域为奥体板块和东二环区域，但都涉及旧城改造和棚户区改造，即便改造完成，可开发用地也相对较少。

以东二环为例，目前是福州市最大的棚户区聚集区，也是目前福州旧城改造的重点，但是即便整个区域拆迁完成，可开发用地也仅仅1200亩，因而导致目前区域的土拍地块都在百亩以内，而且楼板价极高。楼板地价从年初的12000元/㎡，一直上涨到最近的30000元/㎡。

城区可开发用地稀缺导致了福州市主城区每一次土拍都是一场战争。

以11月21日的福州土拍为例，福州土拍9块地，几乎每块地的成交楼板地价都超过了在售商品房均价。“面粉贵过面包”已经成为土拍常态。

3

务实可能是闽系开发商的最大产品特征。

提到闽系开发商，我们能想到很多融信、融侨、升龙、福晟、世贸……，但是想到这些企业的产品特征，我们却总是沉默。

这次我们走到了闽系开发企业的起源，看到了闽系房企的几个比较显著的产品特征——

1、粗糙但务实的毛坯房。

作为一个地产人，看过的毛坯房不计其数，但在福州看到的毛坯房，才算是大开眼界。毛坯房在装修过程中，首先做的第一件事就是房间布局的改造设计。在这第一步中，最大的工程量是在打墙和清理建筑垃圾。

而在福州，似乎购房者完全不用为这么大的工程量发愁，因为在福州绝大多数的毛坯房内，除了承重墙之外，所有的隔墙都没有砌，方便后期装修。

未砌墙的卫生间▼ 

未砌隔墙的客厅▼ 

2、更注重实用性的社区配套设施。

提及福建人，我们首先能想到的就是乡土情结、抱团。因此在福建，社区氛围、邻里间的交流相对其他城市显得更为关键。

因此在福建的房地产项目，为邻里交流和社区交流设置了大量的空间。社区的绝大多数配套都围绕社区氛围和邻里交流而做。

比如，在福建绝大多数的项目都做了架空层。而架空层的空间被充分利用起来，做了大量的社区会客空间，如幼儿活动室、老年健身室、老年棋牌室等等。

架空层空间利用▼ 

3、注重实用不花哨的售楼部

不知从何时起，各大项目营销中心的升级成为一种趋势，而这种升级的方向大都是营销中心会所化，往往我们一进入这种售楼部，能看到众多的功能空间集合，有儿童活动区、有阅读区、有咖啡区、有音乐区、有体感游戏区，在这些区域中间，穿插着沙盘和户型模型。

想法很好，但是在使用过程中，我们会发现各种功能空间里，各种类型的人群全部汇集在一起，有玩儿游戏的，有看书的，有喝咖啡的，有看沙盘的，整个空间非常混乱。最终也就导致了，这种会所型的售楼部，销售动线极其不简洁，最终看起来就是，形式大于内容。

而在福州，完全没有这种会所化的倾向。几乎所有的售楼部异常简单，一进营销中心大门，就是两个大沙盘，一个区域沙盘，一个楼盘沙盘，周边一圈户型模型，外围是谈判区。极其常规，但实用。

更值得一提的是，在福州所有的售楼部的卫生间，几乎都是我见过的全国最好的卫生间。

卫生间里的马桶全都是坐便，而且几乎都带自动马桶垫，干净卫生，完全没有坐便的尴尬，卫生间里的纸抽盒旁边就是放手机的搁板，洗手液旁边永远搭配着一瓶护手霜。

单单从卫生间，我们就能看出来福建人的贴心和实用。

“福州的房地产格局也如同福州的城市格局一样，价值相对较为均衡，但因为常年土地资源的稀缺，导致整体市场长期供小于求，因此，福州房价是保持在高位的均衡，有能力的购房者可以均衡的享受城市价值，而同时，也有大量的刚需购房者因为整体城市平均房价的高位运行，丧失了选择权，被逼迫到距离城市更远的地方。”

END

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