这个星河湾的刚需盘，用景观碾压了90%的开发商！

1

在地产圈内，星河湾一直是以住宅品质、土豪精装和园区景观扬名。起家广州创建口碑，北京、上海确立江湖地位，逐渐蔓延到鄂尔多斯、太原、青岛。

我第一次接触到星河湾的产品，却不是上述的任何一个城市，而是在吉隆坡，一个雅居乐的项目。

雅居乐和星河湾在成都曾经合作过，后来分开了。但是雅居乐却将星河湾的土豪精装学习的惟妙惟肖，并直接用在了，位于吉隆坡高端住宅区的海外项目上，用来吸引中东人和大陆客户。

一周前，我考察青岛，第一次知道了星河湾在青岛还有个项目，就花了一个上午，专程看了这个项目。

青岛星河湾很偏，位置很不好。虽然临海，但在青岛内海深处，1800亩左右的地，2013年星河湾用非常低的价格拿了下来，后来测算的楼面价最高只有900元/平。

说实话，这块地非常尴尬。因为是属于城阳区，并且在有污染的内海边上，是当地开发商看不上的地块。内海在青岛人看来，都不算是海。

在这块地上打造星河湾的平层豪宅，真的是让人费解。因为城南、崂山才是更符合豪宅的土壤。

而在星河湾拿地时，当时周边均价6000元/平的贫瘠之地做豪宅，前景真的会好吗？

果然，星河湾后来做了妥协：

一是改户型。放弃以前的大平层产品，将最小户型做到了130平。从目前推出的一期地块看，130到190的户型占了很大一部分比例。这样总价会低很多，不到200万，就可以买一套。

二是降装修。放弃以前的土豪装，降低装修的标准，青岛星河湾的装修标准最高3000元/平，而最低的还不到1500/平。而我们对于1500这个概念真的太熟悉不过了，恒大将这个数字灌输给了一整个国家的购房者。

这样看来这个项目，也许可以称之为星河湾系中“刚需盘”。星河湾开盘时，最低价格做到了11000元/平。但就算这，也超出了周边均价近一倍。

但是，虽然如此，这个刚需星河湾，依然可以轻松秒杀市场上那些，动辄说自己5000/6000元标准的伪豪宅。也比恒大、万科做的好。至少在用材上，动不动就是胡桃木等，听起来高级了很多。

我们只看一点，就是对消防栓的态度，看开发商如何安置消防栓，基本上就可以看到对项目的用心程度。

我们平常看到的产品，大部分消防栓都是这样处置的：

这是一个郑州本土小开发商的洋房产品▼

这是赫赫有名的“招宝万金”中的一个做的洋房产品▼

好一点的是这样的：

这是郑州本土品质领导者开发的高层产品▼

以上三个消防栓分布在三个不同的项目中，有洋房，有高层，有央企，也有地方小企业。

但是星河湾的消防栓则是这样处理的▼

核桃木的门，既美观，又不占用业主走廊公共空间，更重要的是充满了仪式感和品质感。如果郑州的开发商也会这样做，至少肯定不会因为这些东西而让业主们集体维权，也不会落个简配的口实了。

2

但是，给我最大感触的却还不是装修，因为只要钱到位，做工细些，一般都不会太差。而园区绿化，则是另辟蹊径的检验一个项目，或者说开发商品质的试金石。因为这是一个系统性的工程，需要的是开发商的眼界、用心程度和历史积淀。

在中国的房地产界，最广为人知的绿化做得好的开发商有两家，一家是龙湖、一家是绿城。而几周前，我问一个龙湖的项目总，在他眼里，感觉很不错的园区绿化有几家？他想了想，掰着指头数了数，龙湖、绿城，然后加上了万科的景观虽无亮点但是均衡，最后强调了星河湾。

星河湾曾经内部提过一个标准，叫做“五把尺子”，概括了星河湾对产品品质的高标准的要求，其中有一条是专门针对景观的：星河湾的景观要做到50年不落后。

景观要做到50年不落后！且不说这里有多少夸张的成分，我们只从眼前看到的说起！

先说一下，我最直观的感受：

➢尽量压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多，水景、植物等；硬景较少，广场、铺地等；在植物的选配上采用树多、花多，草少的方法。

这是我们常见的园区内部景观，人行步道被拓的很宽▼

青岛星河湾的园区步行道，注重路与景观的整体搭配，达到移步易景的效果。▼

在选择中，基本都是以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气。

所以，可以看出来，星河湾景观是以偏重景观观赏性为主，比较注重景观的感知价值，而不太在意景观参与性以及使用价值。

➢打破以建筑为界面围合庭院的刻板模式，反其道而行，以花园围绕建筑，使建筑坐落在花园中。

青岛星河湾1号院景观图▼

超大水系贯穿整个建筑群，达到了首层户户门前都有水景的效果。中央景观区元素丰富，绿植系统与水系搭配，不同的绿化组团散落在园区内部，几乎可以达到每一扇窗前都会有不同的景色。

星河湾能够做到让水系环绕整个园区的楼栋，这样的另一种功能性作用是可以很好的保证一层住户的私密性↓

➢强调连绵不断的绿化系统和流动景观空间，让绿化组团式平均散布于园区，并且有效引导视觉，同时采用立体平均式景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感。 

1号院园区绿化组团分布▼

上面的景观分布图中，可以看到，整个1号院小区，一共有17个景观组团，呈S型平均分布在园区之中。

但是，青岛星河湾拥有大面积的中央景观区，却没有一个标准的广场。这是为了避免因为广场的聚集效应，从而对周边居住单元造成干扰。园区内所有的公共区域，全部被敲碎处理，化整为零，散点布局，尽量不在一处居留过多的人。这是星河湾景观观赏性大于参与性的另一种表现。

3

星河湾可能是国内极少数能够在开盘时创造完美园林景观环境的开发商。而他们的作品又绝不是简单的绿化率、整齐有序、高低错落可以概括得了。

下面我们就从细节之中，来详细的说一下星河湾景观具体情形。 

需要强调的有两点：

1、以下景观所在的小区，交房时间是在2018年。而我们的拍摄时间则是在2016年的11月初，在北方最萧条的季节。

2、以下景观，并非是如很多项目中售楼处的景观示范区，而是来自于青岛星河湾园区的实际景观。

园区

青岛星河湾采用的是立体式景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏。这不仅能够增加景观的有效面积，使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地披植被的结合。

组团中间景观区的高坡，既是景观塑造，又可以增加组团内的私密性↓

特别要注意一下这个空的树池。这个位置是整个景观组团的眼的位置。因为一直没有选到合适的节点性重点乔木，所以就空在了这里↓

水景

水景是青岛星河湾的亮点，在园景打造上也是重点突出水景的表现，通过营造水景、水境的特有气质、格调和氛围，使水系变得丰富、灵动、亲和，巧妙。  

水景与植物的搭配，让水池生机盎然的同时起到了净化水质，调节水系平衡的作用↓

水生植物，选配荷花、睡莲、鸢尾等，配合起伏的溪流和景观亲水平台，营造小桥流水的园林景致。

请注意下面图中的石头↓

高差的制造是星河湾园林的一大特点，如果在平地上种树摆石，就是苗圃和石场。但是因为是在水边，或者路边的高坡上，因为有这些高差，树的层次感出来了，石头的妙处也出来了。

游泳池

在国内的开发商中，最爱做泳池的是绿城，因为绿城有海豚计划，要让住在自己园区内的儿童都学会游泳。而星河湾应该是有泳池癖好的另一个开发商。

绿城的泳池一般是比较规整的，规规矩矩的长方形。而青岛星河湾，明显走的是另一种截然不同的风格。

星河湾泳池采用了与一般泳池不同的平面设计，环绕中央小岛，是大圆弧池壁线，无任何尖角或转折，使泳池整体更加顺畅、自然。泳池区与岸区以木桥自然过渡，打造出了很有趣味的中央景观。

青岛星河湾刻意打造的儿童泳池↓

入户

以上就是我们在青岛看到的星河湾。虽然2018年才能交房，但是很明显，现在的景观效果已经可以用惊艳来形容。

大面积的水体、全冠成树，要出这样的景观，至少需提前几年施工。 

斜坡造园，增大园林面积，增添了园林的趣味性，但最考验开发商却是工程难度和工程量。 

曲径通幽，高低错落，这是中国传统造园技术，但是要达到这种效果，需要空间的事先预留和开发商的魄力。

能做出这样的产品，设计师很幸福，业主应该也很幸福吧！ 

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

云南考察：

山东考察：

装修装饰：

行业研究：

如果房地产崩盘｜县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人

米宅文库：