揭露从业五年中我亲历的地产黑暗猛料！远超你的想象！

上周是笔者从业满五年的纪念日，如今回想起这五年不长不短的地产从业经历，我发现关于地产，终归黑暗总是漫长，光明总是短暂。

我想分享三个故事，通过这三个故事，或许大家会发现，地产的黑暗其实早已超乎你的想象，我们看到的品质缩水、物业混乱、业主维权、房托炒房……也许仅仅是露出水面的冰山一角。

1

制度照亮的只是大中城市，光亮照不到的角落，充满蝇营狗苟。

2011年，是我作为实习生入行的第一个年头，我所就职的公司是郑州成百上千小代理公司的其中之一，我直接接触的第一个项目位于新乡辉县。

开发商是一家浙江的开发企业，股东由几个浙江当地的小商人组成，项目占地约100亩左右，建筑体量大约在20万㎡左右，我是该项目的代理方驻场策划，主要负责项目的营销工作。

我进场时，项目售楼部刚刚建成投入使用，项目的售楼部堪称全辉县最豪华的售楼部，花了近千万，足足有1300多㎡，沙盘区挑高有足足10米。沙盘也足够大，甚至还采用了放到现在都足够亮眼的步入式沙盘，一个百亩项目的沙盘做出了千亩大盘的感觉，沙盘的上空是直径4米多的大吊灯。内部装修也极尽奢华，大面积的采用了迎合县城客户喜好的金色配色。售楼部整体给人的感觉类似如下——

置业顾问也抽调了当时公司所有形象最好的鲜肉们、姑娘们，一个个戴着开发商标配的天梭，别着不知真假的万宝龙钢笔，拿着ipad，极其的人五人六。

我作为一个没见过大世面的行业新人，刚进售楼部就被震惊了，刚开始的一两天，哪哪都新鲜，到处拍照，整天晒空间，身边的朋友也都一脸艳羡，心里想着，这二货怎么能找到这么好的项目。

连我作为行业内的人都被震惊了，更别提当地的百姓了，每天售楼部里攒的满满当当，最高峰期单日能到访五六十组客户，三成来看项目，三成来瞅新鲜，三成来领礼品，但终归是人气爆棚。

但是让我觉得奇怪的是，售楼部已经开放1个多月，客户已经积累了400多组，但工地迟迟未开工，围挡围起来的偌大工地，只是停靠着几个打桩机。

再往后，开发商通知我们代理方，一周后，项目启动开工仪式，我内心的忐忑稍微好了点，总算开工了。

开工仪式当天那真是红旗招展、锣鼓喧天，开发商请了当时河南最火的选秀节目《你最有才》的一位选手，还请了新乡的某位官员背书，当天还有抽奖、发礼品，我清晰地记得那天光礼品发了满满一辆厢式货车。

但是，开工仪式后，反而令我更加不安，桩机像模像样的转了几天，就又停了。

然后，又接到通知，两周后项目启动商业签约仪式，我此时已经懵逼了，住宅还没开工，商业就要签约了，这是要闹哪样？

签约仪式当天，又特么是红旗招展、锣鼓喧天，又特么是《你最有才》，又特么是官员背书，只是最后加了个环节，找了几个不知真假的商家，像模像样的签了约，甚至签约名单里竟然有大商超市，我再次懵逼，大商竟然还进县城了？

签约后，桩机又转了几天，又停了。我更加的不安了。

然后开发商通知我们代理方，项目要认筹了，筹备会开了一下午，我大开眼界。

开发商全面否定我们的方案，划时代的提出了，要把房子作为理财产品卖——

下周认筹，8个月后开盘选房；

客户交5万，优惠3%，如果没选到房，半年后给8万；

客户交8万，优惠5%，如果没选到房，半年后给12万；

客户交10万，优惠8%，，如果没选到房，半年后给16万。

听到这里，我越发心寒，开完会后，我回到宿舍，仔细回顾了这个开发商的一系列动作——

然后，我慌忙打开电脑，根据企业法人和股东的基本信息，仔仔细细查了这个开发商的底细，竟然发现这不是这几个货的第一票。这几个货属于流窜性质作案，干一票都就跑，在山东菏泽的一个项目，圈了1个多亿，现在已经两年过了去了，还是一片空地。

第二天，我递交了辞职书，后来我听以前的同事再谈起这个项目已经是1年后，同事说认筹当天，圈了4000多万。1年有余，项目仍在打桩，而那几个股东已经不怎么在项目上了，只留了两个中层负责人。

对了，后来经过核实，开发商的土地款只交了50%，所以根本不可能有土地证；而新乡的那位官员也在之后因为某些问题正接受调查；也根本没有所谓的大商，那几个签约的商家，也是开发商从未露过面的内部员工。所以综上，全特么是假的。

但是，如果我们只是一个普通的当地百姓看到的是——

这是一家来自富庶浙江的一家全国性房企，花了一千万做了如此豪华的售楼部，又有官员讲话作保，又请了大明星，还找了全国知名的商家，这是多么有前景的靠谱项目啊。

而且，现在交钱又有优惠，如果不买，把钱放在这，两年之后还有比理财产品高出百倍的收益。

你说啥？风险？这么大的公司，而且地在这呢，再说官员还讲话了哩。

后来，在我的从业经历中，这种臭不要脸的开发模式屡见不鲜，而且大都发生在县级城市，原因大概有三点——土地成本低，加上土拍流程不规范，有个一千万就能取地，并撬动百亩项目开发，跑路的时候，早已收回成本；预售制度在大城市还尚未完善，大有无证开盘者，更别提制度未能完全控制的小县城；至于第三，县城人民好忽悠，易上当，而且县城也缺乏投资手段，一旦出现高回报的圈钱开发，难免蠢蠢欲动。

这是我的第一个故事，在制度未能照亮的县城，地产早已被黑暗笼罩，不见光亮，黑暗中充满令人恶心的蝇营狗苟。

2

如果当下的住宅地产尚能看到一丝光亮，商业则还在黑暗中等待救赎。

在2014-2015年，我做了大概十来个大型综合体的前期。其中印象最深刻的是位于许昌的一个综合体。

许昌在前两年也如郑州一般，几乎所有的居住物业开发都必须强制搭配商业物业，政府甚至强制某些项目，每开发一平米住宅，必须开发X平米商业或是写字楼。最终导致在许昌新区的各主干道附近有大量的城市综合体物业。

而我所接触的这个项目，也是数十个城市综合体的其中之一。

开发商是一个拥有多年矿产资源开发的国有性质企业，首次接触房地产开发，项目一共50多万㎡，商业大概有15万㎡左右。

关于住宅物业的前期定位，我们用了半个月的时间已经早早搞定，但是15万㎡的商业足足困扰我们有两个多月之久。

为什么？

许昌这个城市的商业消费量不大，这不大的消费量还都被许昌本土的商业寡头——胖东来，牢牢地握死在手里，根据我们的商业调研，胖东来握死了许昌市70%以上的商业消费，剩下的30%再由其他项目平分，而且因为过剩的综合体开发，未来来分这30%的商业只会越来越多。

综合判断下来，许昌的商业竞争不是红海，而是赤裸裸的死海。

其实解决办法也很简单，开发商尽可能的自持，尽可能的开出足够优惠的招商条件，把胖东来招过来不就得了。

但是开发商的态度更加坚决——我们是矿产资源开发为主业的公司，根本不可能自持大量不动产物业，必须销售。

如此看来，这15万㎡的商业根本无解嘛！两个多月的时间里，反复沟通，方案做了无数个，开发商始终无法满意，我们前期小组也被反复蹂躏。

要说，这个时候还得是佩服我们的领导，苦思冥想了两天，提出了一套划时代的集产品、招商、销售一体的系统坑爹方案——

1.既然是销售，那么这个商业就必须是可售的，最起码保证从形态上是保证可售的。中心一个盒子MALL，周围多圈商业街，哪怕是四层的也无所谓；加大临街面，多做内街，哪怕有死角也无所谓；

2.然后把中心的盒子MALL以意向签约的形式名义上盘活。许昌不是有胖东来么，他们不来，我们不怕。我们找全国知名的商业企业，比如北京华联、王府井，先把意向签约做了，签约仪式做大，推广面做宽，要做到许昌人尽皆知，给后期的商户信心，至于以后能不能真的进驻，那是以后的事情；

3.趁着意向签约的热乎劲儿，抓紧卖商铺，把围绕盒子MALL的一楼、二楼临街铺先卖了，至于高层区的，如果卖不掉，直接抵押给银行。

这套系统坑爹方案解释下来就是——

先做一个意向签约王府井的盒子MALL，让大家都看到这个商业是有核心的，未来的人流量是有一定保障的；

围绕这个核心的临街铺就看起来还是有价值的，起码低层区的临街商业销售没有多大问题；

至于高层区的，可以抵押给银行，而且有低层区的商铺价格背书，抵押价值也不会太低。

而且这样做还有一个不可忽视的作用——在许昌这个鸟都不拉屎，却遍地都是新建房地产项目的新区，有这么一个商业貌似落地、街铺貌似火爆的综合体项目，给购买住宅的客户以极强的信心，纷纷认为该项目的商业配套是有保障的。于是，住宅价格也一路水涨船高。

汇报时，该方案获得开发商的一致好评，甲方领导甚至带头起立鼓掌。

再后来，这个项目也如我们料想的那样，炒着王府井意向签约的概念，高价卖着住宅，然后火爆卖着商铺。

两年后，商业街低层区已经销售七七八八，高层区已经从银行套出来了现金，住宅早已高价售罄。但是那个意向签约的王府井认为该区域入住率太低，商业价值过小，并未进驻，当初那个所谓核心的盒子mall甚至最终都并未完工，烂在了那里。

至于开发商，早已经换了个城市。

这是我的第二个故事，这可能就解释了为什么地市的综合体做一个烂一个，做一群烂一片。与无底线套现的商业地产相比，我们见到的住宅地产简直称得上是循规蹈矩的好学生。

3

与脏到无底线的旅游地产比起来，住宅简直就是纯洁的白莲花。

我前段时间去云南考察了一大圈，看了十几个旅游地产项目，整体看下来，劣多优少，感悟良多。

其中，在多数的不靠谱项目中，给我印象最深刻的的就是云南城投开发的——梦云南海东方，从这个项目能将中国绝大多数旅游地产项目的劣根性一览无余。

这个项目在大理所有度假项目中，几乎占据着最好的位置，背山面水。站在项目的山腰处，能将整个洱海一览无余。

但，偏偏是在最好的位置，云南城投做出了最烂的旅游项目——

项目一共七千余亩，从2012年开发，一直到现在，四年过去了，一个七千亩的大盘，竟然没有一家便利店；

项目号称拥有两千多亩的配套，全部都停留在纸上，商业建了一半就停了，号称会签约悦榕庄，但是又特么是无耻的意向签约。开发四年了，高尔夫还停在沙盘上。

你们会问，那这么个超级大盘，这四年中，开发商干什么了？

这四年中开发商干了两件事——

当我问及这个项目怎么没有配套啊，商业也没有，置业顾问振振有词，现在入住率达不到，后期这些配套都会有的。

我心里冷哼一声，你特么让客户买个菜都得跑10里路，客户还来这住是脑子有病么？就目前这状态，开发十年也依然是入住率达不到，配套依然是以后都会有。

最关键的是，这个国企资质的开发企业——云南城投，在云南简直算得上寡头式开发，几乎云南重点旅游城市都有云南城投的布局，而且几乎都是千亩甚至是万亩大盘，几乎都在最好的位置上糟蹋着优越的自然资源。

回过头来，仔细回想一下，自己曾经经手的几个旅游地产项目，开发商几乎所有的诉求都是——老弟，你能不能想想办法，前期的投入先不要那么多，弄个概念出来，先把房子卖了再说！

这几年的旅游地产争先恐后的烂尾，然后死在可能是中国最好的一些自然景观周围，糟蹋着这个国家原本就不多的自然风光。跟这些脏到无底线的旅游地产比起来，住宅地产简直称得上白莲花。

4

在这三个故事中，我谈了城镇地产、聊了商业地产、说了旅游地产。我们也总能在其中找到一些固定词语的身影——政府、企业、变现、意向签约、概念炒作……

正是这些词语，盘根错节的形成一张黑色的网，牢牢地笼罩在地产的上空，住宅地产也许刺破了黑网的一角，偶见光明。而地产更多的部分仍在黑暗之下，不见天日、蝇营狗苟。

关于地产的黑暗，其实远超我们的想象。

END

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