从万科、绿城、华侨城都没学到的地产精髓，一个赌场教会了我！

这几年的旅游地产一年不如一年，坑爹程度远超商业和写字楼，简直可称之为“碰之即死”的典范。就连当年风靡全国的华侨城也在深圳华侨城成功运营后，天津华侨城、北京华侨城、武汉华侨城、云南华侨城……连番遭遇滑铁卢。

这几年死掉的旅游地产简直可以建个纪念馆了，纪念馆门口的对联可以写着：

上半场，概念抢眼，纸上繁华鸡犬升天；

下半场，烟花散落，漫漫前路悲剧为主。

究竟旅游地产的未来在哪里？我想通过一个非典型且不可复制的案例来讲讲旅游地产那些事儿。这个案例就是位于澳门的——威尼斯人度假村。

1

交通通达顺畅度，一定是客户对一个旅游地产的第一印象。

澳门威尼斯人位于路氹填海区，距离澳门国际机场10分钟车程，澳门国际机场承接来自香港的航班以及广州、珠海、深圳等大陆多个大中城市航班。距离氹仔客运码头10分钟车程，承接来自香港的豪华轮渡。

来自大陆的游客可选择珠海、拱北陆路抵澳，或乘坐飞机抵达澳门，然后通过威尼斯人的酒店巴士接驳，来自香港的游客可乘坐游轮抵达澳门，同样也有酒店巴士接驳。

整体交通体系无缝对接，换乘率小，等待时间少。

刚开始，我们以为威尼斯人度假村已经将便捷换乘做到了极致。但是，根据后期考察的经验，我们发现，其实威尼斯人在这方面也仅仅是做到水平线，因为澳门几乎所有的酒店都能做到如此，甚至有的酒店巴士直接停靠在珠海，过了边检直接拉着就走。

下面说回旅游地产。

出门在外，最痛苦的大概就是拖家带口扶老携幼的一路奔波。我们经常面临这样的情况，在我们前往某个度假目的地的过程中，反复换乘，来回倒车，大人晕车、老人不适，孩子哭闹，经常还没有到，我们就已经有了返程的念头，整体的交通反馈极度让人崩溃。

那么，对于一个旅游地产来讲，极其便利的多条交通线路选择，以及足够顺畅的换乘体系能够极大的提高游客的满意度，在这个方面上，澳门的各个度假村所做的都值得每一个旅游地产学习。

2

核心配套一定是一个度假项目的重心，该重心必须是足够区隔竞争的。

威尼斯人度假村的娱乐场拥有三个最大的特点——

其一是足够核心，博彩性质的娱乐场牢牢掌控整个度假村最核心的位置——威尼斯人度假村的娱乐场位于整个度假村最核心的1楼位置。如果整个度假村是一股吸金的漩涡，那么娱乐场就是漩涡的中心。游客根据导视系统可通过最便捷的交通动线从度假村的各个不同配套，均抵达游乐场，同样娱乐过后的博彩游客，也可从娱乐场通过各个便捷的交通动线前往酒店、水疗、商场等区域；

其二是足够大，娱乐场面积大约5万㎡，一共850张赌桌，4100台老虎机，赌桌数量世界第一；

其三是足够丰富，形式多样，筹码最高无上限，最小基本无下限，基本只要进去，都可参与，最大程度的吸纳更多赌徒。

这三个特点总结起来就是——通过足够丰富的玩法和足够低的筹码吸引最广泛的赌徒，通过足够便捷的交通动线和足够鲜明的导视系统，将赌徒引流到最核心的娱乐场，最终通过最大的娱乐场桌位将赌徒一一安置。

这可能是澳门其他博彩性质的度假村完全无法与之并肩的，这就是威尼斯人核心配套——娱乐场的竞争区隔特点，也是能够让赌徒一眼认准的地方。

而反观旅游地产——

我们近几年见到的旅游度假项目的核心配套大都是两种路径，或者是全面开花，或者是千篇一律。

先说全面开花，整个配套体系没有任何重心，放眼望去，水疗、高尔夫、温泉等等全都有，但全都没特色，没办法形成自己鲜明的旗帜，整体给人的感觉就是大而全，但是没特色。

再说说千篇一律，如果这个区域是海湾，我们大都能看到一线的项目一水的海滨浴场，如果这个区域是山地，那么大都是一水的山景高尔夫，同质化过于严重，没有形成自己的特色。

最终就导致了一句我们经常说的话——中国的旅游地产同质化严重，竞争激烈，在核心配套的竞争区隔上，澳门威尼斯更是值得我们去学习。

3

是赌场，但更是度假村。

可能大家对于澳门都有根深蒂固的印象，说好听点叫博彩业，说的不好听了，整个城市就是个大赌场嘛。

威尼斯人度假村当然跟其他度假村一样，最核心的业态也是赌场，只是他围绕博彩做了一系列的附属配套，而且这类配套能够满足除博彩客外的其他观光客的一切需求。

澳门威尼斯人，整体占地面积约30万㎡，建筑面积约95万㎡，但是博彩娱乐场仅5万㎡，除此之外，有酒吧街、特色餐饮、购物、住宿、spa、秀场等。

澳门威尼斯人度假村业态比例↓↓↓

澳门威尼斯人度假村业态分布↓↓↓

澳门威尼斯人度假村平面布局↓↓↓

威尼斯人度假村与澳门其他博彩类酒店最大不同，就在于该度假村除了满足博彩游客的需求之外，增加了众多附加型配套，真正意义上能够满足全客层的游闲需求，最大程度的丰富客层，在一定程度上也保证了度假村有稳定持续的客流，而其他的酒店大都将重心过多的放在娱乐场上，忽略了其他年龄层的客户需求。

比如这里氹仔首家不设赌场的五星级酒店——澳门四季酒店，该酒店满足不赌博且喜好安静的游客需求。

澳门四季酒店↓↓↓

比如澳门首个豪华购物中心——四季名店，位于四季酒店的1-3层，面积2万㎡左右，由威尼斯人自持运营，包括Gucci、LV、Diro、FREDI、劳力士等高档名店。

澳门四季名店↓↓↓

除了四季名店这种奢侈品购物中心，该度假村还有9万多㎡的平价购物中心，位于威尼斯人酒店的裙楼，主要品牌是中高档轻奢品牌，也是大陆客的主要扫货根据地。

澳门大运河购物中心↓↓↓

比如邀请太阳剧团的亚洲最好的大秀——ZAIA，该秀场每天有加拿大太阳剧团的原班人马在此演出。

ZAIA↓↓↓

当然还少不了餐饮，比如亚洲唯一的米其林一星印度餐厅，黄雀印度餐厅，这可能是最便宜的米其林餐厅，人均100多，还是自助的。

黄雀印度餐厅↓↓↓

甚至这里还有澳门最大的迷你高尔夫球场，君度小型高尔夫球场，该球场还有适合儿童推杆，以及标准的高尔夫积分卡。

君度高尔夫球场↓↓↓

整体来说，就是如果一个家庭去澳门的其他度假村，可能老公去了娱乐场博彩，老婆或者孩子只能待在酒店里，或者去外面闲逛，而在威尼斯人老婆可以逛街、孩子可以去看秀，全家人都可以在一个度假村找到适合自己的去处。

那么对于旅游度假地产来说——

一个好的度假目的地，其配套也一定是对位分龄客层的，因为旅游地产的终极客户对位一定是整个家庭。

一个旅游地产必须可以满足全家人的度假需求，比如老公可以去打高尔夫，老婆可以去逛名品街，可以去做spa，孩子可以去玩儿游乐场等等，只有这样才能保证一个度假目的地长足稳定的发展。

而我们绝大多数的旅游地产大都是单纯的靠山吃山靠水吃水，核心配套之外的外延型附属配套做的太少太差，缺乏吸引力，无法满足多重客户的多重需求，客层构成太单一，最终导致项目缺乏长效持续的稳定客流，难逃运营困难的死局。

因而，我们所看到的绝大多数旅游度假项目，凡是一枝独秀的大都是短暂繁华之后迅速走向落寞，比如曾经烂大街的高尔夫度假项目。

4

这是一个将威尼斯楔进骨子里的度假村。

既然是号称澳门威尼斯人度假村，那么整体的风格调性掌握必然是威尼斯。这种异域欧陆风在澳门其实并不算少见，因为澳门本身被割让给葡萄牙已逾百年，地中海、欧陆风已经彻底融入这座城市。只是能将风情楔进骨子里的，放眼整个澳门，大概唯有威尼斯人度假村。

先说说度假村外部，整个度假村外围开挖人工湖，形成人造水景，塑造威尼斯的水乡风情，给人的第一印象直观而且强烈。

威尼斯人外围人工湖↓↓↓

在度假村广场的一角设计建造钟塔，钟塔模型仿造威尼斯名胜里亚特桥建造而成，外围的整体立面效果模仿自威尼斯歌德式建筑典范——总督府。整体效果拥有浓郁的意大利水乡风格。

威尼斯人钟塔↓↓↓

威尼斯人夜景↓↓↓

威尼斯人里面效果↓↓↓

我们进入度假村内部后，会发现无论是酒店大堂还是餐厅、以及走廊过道，有大量的意大利文艺复兴时期的雕塑、壁画、吊顶，随时随地、无时无刻都在告诉你，你正置身于文艺复兴时期的意大利。

内部走廊↓↓↓

内部装潢↓↓↓

更值得赞叹的是大运河购物中心，该购物中心位于威尼斯人酒店的三层，整个三层有三条室内人工运河连接，这三条运河取自威尼斯水城的三条河流——大运河、圣路卡运河及马可孛罗运河，各运河中有多条意大利特色的贡多拉船往来穿梭，船工摇着船桨，唱着意大利民谣，顾客可付费乘船游览购物中心。

除此之外，大运河购物中心整个三楼都采用了天幕技术，购物中心天花板上有蓝天白云，非常有感觉。

顾客置身于此很容易就忘记了时间，只会记得自己是在威尼斯水城的某个街道上、运河边闲庭散步。

大运河购物中心天幕技术↓↓↓

大运河购物中心内景↓↓↓

大运河购物中心内景↓↓↓

大运河购物中心贡多拉船夫↓↓↓

整个度假村，先在广场通过钟塔、人工湖、立面效果形成浓郁且有竞争区隔的意大利水乡风情，给人以深刻的第一印象。

尔后在内部装潢方面，大量运用意大利文艺复兴时期的壁画、雕塑、吊顶，给人奢华且不失特色的感觉，再次加重意大利的风情印记。

最后在购物中心中，原版移植威尼斯水乡运河、贡多拉和船夫，完全让人忘却时间、忘却地点，仿佛置身于意大利威尼斯，产生时空错乱的错觉。

反观我们的旅游地产——

一个合格的立面、风格、调性是将其打散、融化，然后将一个个风格元素完美的嵌入自己的项目中，形成统一的整体，最终在项目的各个角落，给人以深刻的风格印记。

我们的单页、我们的楼书反复强调自己是法式、我们是地中海、我们是新中式、我们是徽派，我们不断地强调自己的根正苗红，但是对比之下，我们发现这些年，我们的地产只是做了太多徒有其表的东西而已，我们差的太多。

5

最后，我们仔细想想，什么是好的旅游地产？

对于绝大多数的旅游项目来讲，其大都位于自然资源优越、远离都市的远郊，甚至是深山之中，一个足够快速的交通体系和一个足够便捷换乘体系，一定是最不能忽视的，而我所看到的旅游地产中，5成以上都没有做好。

一个好的旅游项目，一定要有最核心的区隔其他项目的核心配套，这一定是该项目的重心，比如我们想到温泉就想到悦榕庄，想到酒店就想到利兹卡尔顿，想到餐饮就想到米其林……一个旅游项目一定要有重心，只有重心做好了，才能有最强劲的客户吸附力。然而，这几年我们见多了全面开花的项目，也见多了前面一律的配套。

除了核心配套之外，还必须有其他的能够满足不同年龄层的附加配套，因为毕竟旅游地产的终极客户是一个家庭，只有这样才能保证项目的客源是稳定且持续的。

最后，一个旅游地产项目一定是将自己的风格融入骨髓的，形成足够清晰地风格印记和辨识度。

从中国的绝大多数旅游地产中，我都没有学会这些，但是一个赌场教会了我这些，我不知道这是不是中国地产的悲哀。

END

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