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山东第二大城市烟台文旅地产现状如何?牟平区5大板块各有什么特点?

2016-12-05 so121 米宅米宅




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烟台,山东经济排名第二城市,仅次于青岛,东边是威海,南边是青岛,西边是潍坊,北边与大连隔渤海相望。


1

烟台——以港而兴


烟台我从未去过,在我的印象中是一个普通北方的海滨城市,唯一对烟台有印象的就是著名的“烟台苹果”。这个城市在山东省众多的地级市中并不出众,直到我临出发的几天,查阅资料才惊奇的发现,原来这个城市的GDP全省排名第二,排名第一的不是省会济南,而是比烟台更加有名的度假海滨名城青岛。烟台第二,济南只能排在第三名。而在80年代之前,烟台GDP甚至长期处于山东省首位。


烟台的崛起时间并不长,在漫长的封建社会时期,烟台只是作为一个重要的军事基地而存在,烟台建城已有600多年历史,公元1398年(明洪武31年),为防海寇侵扰,在芝罘筑狼烟墩台,就是烽火台的意思,烟台由此命名,从这个名字中,你就可以感到那遥远时代的火药味。


烟台的崛起来自于海运的兴起,清道光年间,当时由于京杭大运河漕运出现问题,南方粮运由内河改为海路,并且允许其承担部分商业职能,槽船可以“八成装米,二成搭货,免其纳税以恤商”。这时,芝罘湾优良的建港条件和优越的地理位置开始得到重视。由于特殊的地理位置,广州、潮州、福建、东北等地和部分外国货物都在此集散,烟台与南方各地的贸易也逐渐发展起来。可以说,烟台商埠已初具规模,城市的雏形已基本形成了。


期间,伴随着殖民势力的入侵,英国、法国、美国、奥地利、比利时、日本、俄国等纷纷在烟台设立领事馆,馆舍均在烟台山及以东海滨。短短几年时间内,这一带儿乎全部被外国人强租用来建盖洋房和领事馆,以至“向为一片沙滩”的烟台山东侧地区“人烟稠密,隙地全无”。 在外商涌入之初,由于港口优势得到明显发挥,烟台吸引了大批内地劳动力到此定居、谋生。他们以运输和工商业为谋生手段,进一步扩大了城市的规模。清末和民国时期的烟台,无论是从职能上、用地上还是人口上看,都己经是一个比较发达的城市了。


1910年烟台全景▼




2

一路向东


以上所说的烟台,现在被称为烟台芝罘区,在这个区有着繁华的配套,大量的人口和密集的商业,但实话实说,这个区域现在已经不能被称为好的居住区域,缺乏优良文旅地产的先决条件,没有什么好的文旅项目。所以现在烟台的主要行政机关和高校,已经搬到了芝罘区向东的莱山区,所以对于烟台芝罘区我们看了一下基本情况未做过多了解,便一路向东。 


过了莱山区顺着滨海大道继续向东,就可以来到烟台未来可能的中心牟平区,需要说一句的就是,开车在滨海大道实在是一种享受,一边是一望无际的大海,数以万计的海鸥和各种海鸟在海上盘旋觅食,海滩时而是沙滩,留下了观海人的串串脚印;时而是泥滩,赶海的人提着小桶和塑料袋低头寻觅横行的螃蟹和大大小小的贝壳;时而是礁石海滩,巨浪打在大大小小深灰色的礁石上,留下一团团的泡沫,外地的游客,纷纷顶着寒风跑到岸边,观赏这蔚为壮观的景象。


滨海大道旁的海景▼



路的那一头,就是成片的黑松林,松林不是很高,但是很密,远远看过去是黑茫茫的一片,和路对面的白色海浪形成了鲜明的对比,但是当你凑近看的时候却发现那是一片绿色的森林,墨绿色的松针遮蔽了天日,而地上也密密麻麻的都是往年掉落的松针和松塔。如果你的运气好,还能看见松鼠的出没,这些森林的精灵,似乎已经见惯了人类,看到游客的靠近而不会仓皇而逃,只是当你距离他们太近的时候,会麻利的跳上最近的松树,当它确认已经安全的时候,还会回头望望观赏的人们。


滨海大道旁的黑松林▼




3

养马岛上


沿着滨海大道行驶30到40分钟之后,就进入了牟平区(从距离感来说,就像郑州从主城区进入了白沙象湖片区)。首先给大家提示一下,牟平的“牟”虽然在河南可能会念(mou,中牟)但在这里需要念(mu,四声)。


到了牟平,一定要去养马岛,养马岛是牟平景观的核心,想要了解该区域整体的度假效果,必须亲身感受养马岛的状况。


在百度百科,是这样描述养马岛的:

养马岛,地处黄海之中,总面积约10平方公里,距烟台市区30公里。 岛上丘陵起伏,草木葱茏,山光海色,秀丽如画,海岛呈东北西南走向,地势南缓北峭,岛前海面宽阔,风平浪静,岛后群礁嶙峋,惊涛拍岸;东端碧水金沙,优良浴场。西端水深浪小,天然良港。岛上气候宜人,冬无严寒,夏无酷暑,年平均气温11.8℃。岛四周盛产海参、扇贝、鲍鱼、对虾、牡蛎、天鹅蛋等海产品。


养马岛效果▼



当然百闻不如一见,一到牟平城,我借了一辆小的自行车,围着养马岛转了一圈(花了2个半小时),亲身体验着这座当年秦始皇养马之处的感受。篇幅有限,不做详细描述,挑几个点说说:


现在养马岛有一座宏伟的养马岛大桥和海岸线相连,因此该岛和大陆可以自由交通,汽车、步行、自行车、电动车均可免费到达,但是个人认为山地自行车和电动车比较好,由于岛上公路高低起伏,一般自行车骑车太累(环岛公路大约20公里左右),而乘坐汽车无法感受到那种大海的雄壮之气。


养马岛和海岸线的距离比较短,所以站在海岸线上远望养马岛,或者站在养马岛上南望海岸线,其中大海没有通常那种一望无际,海天一线的壮阔,反而有点像内地江景房或者湖景房那种波澜不惊的感觉。海面变化很快,在岛的南部,时而是滩涂,时而是海水,当地人说半天一次涨潮和落潮,因此吸引了大量的游客来此赶海。


养马岛南部内海和养马岛大桥▼



沿着环岛公路骑行,在岛的南沿,平地为主,景观不多,更多的是渔家乐的饭店和渔民的沿海养殖基地。另外岛上有很多马场,饲养名马,如果你是爱马人士一定要去看看。在海岛的东头,是岛上的沙滩浴场,沙质挺好,只是现在是冬天,没人下海游泳。


继续沿着环岛公路骑行,绕过岛的东头,沿着岛的北沿骑行,就是整个养马岛景观的精华,一句话来形容,就是欣赏大海的壮阔,海浪从海平线上滚滚而来。它打在礁石上,浪花碎玉似的乱溅开来。那溅起的水花,远远望去像一簇簇白梅,微雨似的纷落在海水。海浪一浪紧接一浪,一浪高过一浪。这种海景和南边的波澜不惊相比,给人以一种巨大的反差,让人感到同样是大海,同样是养马岛,给人以如此不同的感受和奇景。


养马岛北路海景▼




4

大盘林立 板块分明


由于牟平区环境好,污染少,紧邻的养马岛风光美丽,景色宜人,所以烟台市大部分的文旅地产项目都是处于牟平区,在这里基本上就可以代表整个山东北部海岸线文旅地产的最高水平。


牟平的文旅地产和海南以及云南的文旅地产不同,这些项目一般来说,本地购买比例要大,特别是一期,本地购买一般要占60%以上,这和其他文旅项目一般外地购买比例达到90%不一样。再者就是,这些项目在旅游旺季入住率也不会说是特别高,在旅游淡季入住率也不会特别低,相对比较适中,比较平均。


牟平区整个又分为五大分板块,分别是滨海新城板块,城南板块、城北板块、经开区板块、昆嵛山板块。↓↓↓



城北板块、城南板块


城北板块、城南板块主要客户群为本地刚需客户,没有什么景观优势,属于牟平老城核心区,这里云集了牟平的区政府、汽车站、人民医院,城市配套完善,商业繁华、人气充足、医疗教育资源齐全。但是两个板块作为老城区,建筑新旧不齐,道路狭窄拥挤,绿化环境相对较差。房地产开发以普通住宅为主,新项目多为旧村改造项目,多层、小高层的产品在区域内消化较好,18层以上的大高层产品逐渐成为新项目的主导产品。 


房地产项目的品质一般,各个项目比较,从品质感看差异不大,区域内无高端、豪宅产品问世,大户型去化一直较差,板块内客户以中低端普通客群为主。牟平本地人对本区域认可度较高,板块成交客户大部分是牟平本地人,特别是牟平区下属的镇、村客户。


牟平老城区▼



经济技术开发区板块


经济技术开发区板块,位于牟平区西部,紧邻烟台高新区,区内鱼鸟河、辛安河穿过,距离烟台近,板块内规划有韩国工业园区、中国青年科技园区及中国北方环保高科技产业基地。 本板块内以工厂为主,市政、生活配套不足,购物生活相对不方便,未来商住配套有望改善。 


该板块内项目卖点:

一、产品的低密度社区、多层、小高层。

二、紧邻高新区,借势高新区地段配套优势,这里紧靠莱山区,但是比莱山低将近2000元左右,主要承接莱山区外溢型刚需客户。


昆嵛山板块


昆嵛山板块是近年刚刚兴起的房地产投资、开发热门区域。区域内拥有牟平昆嵛山国家级自然保护区,环境优美,空气清新,随着龙泉镇等温泉旅游的开发,以山泉为卖点的度假、休闲、养老地产。 该区域有云海置业的天境昆嵛中国院子,卢峰溪谷,龙泉温泉佳苑,三缘温泉花园、37°假期温泉花园、安德利山水名都等多个养生地产项目,产品类型为山景别墅和多层洋房,精装修加温泉入户成为产品主卖点。 


滨海新城板块


滨海新城板块是本次文旅地产考察的重点,因为在我看来他拥有了整个烟台最好的文旅地产资源,拥有养马岛旅游度假区、天然海滨浴场、高尔夫球场等多处旅游度假设施,旅游景观资源丰富。但是这个区域也不是一个孤岛型的区域,他距离牟平老城开车只需要十分钟就能到达,基本的生活需求是可以满足的。并且由于牟平,不是一个传统的旅游城市,所以即使在夏季,物价都不是很贵,完全可以满足生活的需要。


并且和其他地方的大海所不同,这里大海拥有着多重而不同的面貌,在夏天的沙质海岸,你可以带着孩子去浴场中畅游。每天两次,你可以提着小桶去赶海,在胶泥海滩中寻找平常难得一见的海贝、海参和牡蛎。 甚至在风大浪急之时,你可以登上养马岛去欣赏“山岛竦峙,洪波涌起”的大海,很大程度地满足“换一种生活”的文旅地产购房目的。


沿着牟平的海岸线,大盘林立,而且不乏全国知名开发商所开发的千亩大盘。比如由融科投资的融科迩海项目(融科现被融创完全收购,该项目预计也会改成融创项目),央企开发的蓝郡项目,天房开发的檀珑湾项目,安德利开发的瀛海花园项目,其中最为精彩,占地最大、离海最近的当属重庆龙湖开发的葡醍海湾项目。这些品牌的进入,最大程度的保证整个区域配套快速的成熟,人气迅速的聚集。


烟台龙湖葡醍港湾内景▼




END


宏观研究:

房地产税中国购房者预售制度去库存经济危机房地产政治经济学 | 未来城市战争 | 趋势研判 | 地王的逻辑 

企业研究 

华夏幸福基业许家印恒大碧桂园和恒大 | 100个蓝城小镇

城市研究:

郑州VS武汉中部省会房价PK城市富人区 | 郑州去西安西安选房长沙考察

产品研究:

北京日照测算重庆龙湖的小区万科S墅 | 最好的四房户型 | 小户型公寓 | 电梯 | 扬灰层 | 电梯维保 | 噪音

云南考察:

昆明夜商圈和顺古镇腾冲大理地产春城昆明西双版纳中信嘉丽泽万达城雅居乐原乡

山东考察:

米宅文旅观威海考察深蓝中心

装修装饰:

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行业研究:

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