我们选来选去的户型到底是怎么设计出来的？

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转载自：微信平台《郑州楼市》 ID：zzloushi

文：顾言

米宅一直有个观点是「开发商第一，地段第二，产品第三」。其中产品就包含有户型。绿城也好，永威也好，建业也好，龙湖也好，普遍在户型设计上都不是那么让人满意。虽然户型，不能决定一个人居住的绝对舒适度，也不能说是一套房子的灵魂，但是它依然是人们入住后影响居住体验感的因素之一。而户型到底是依据什么设计出来的呢？

1户型的前世今生

户型是个新词，在十几二十年前才逐渐地出现在百姓视野中，但户型这个概念，早在千百年前就已经出现在我们的生活中，很多年前就已经出现的合院，比如北京仍旧保存的四合院，就是初期的住宅户型。合院分区鲜明，住起来十分惬意，但占地面积大，成本高。

随着新中国的发展，大量工业单位职工需要考虑住房问题，合院的存在不可能作为普通住宅来大范围实现，于是出现了大量的联排平房与联排楼房，一大间一大间，分配给职工。没有独立卫生间，也没有独立厨房，好在当时的人们要求不高，有间房就已经非常满足。做饭就在家门口的走廊里，堆些煤球，放一只蜂窝煤火炉，街坊四邻做饭时还能聊聊天，其实回忆起来日子也挺有趣，但没有独立卫生间确实是让人十分苦恼，无论刮风下雨，白天黑夜，都需要到公厕去。排队、臭味熏天都是公厕的标签。

好在80年代改革开放，国家、人们也都逐渐地富裕起来，套房户型的概念才开始慢慢出现，家属楼开始有了套房的设计，不过进步总是需要一定的时间，当时的套房还停留在，卧室+餐厅+厨房+卫生间的设计，客厅是中产阶级或着说富人们的专属。

再往后，无论是年轻的还是年长的读者应该都知道了，三室两厅的5-6层家属院开始大范围出现，沙发，餐桌，冰箱等等家具家电也逐步地出现在家庭中。直到1998年的房改，商品房至今，走过了18年，户型也从简单的三室两厅家属楼逐步进化成，设置有多卫生间、专业儿童房、活动房、甚至全生命周期房间的创新户型。

2户型设计的要素

户型经历了一代又一代的更迭，进化了这么多年，大体上已经成熟。从最初的几乎没有任何设计，到后来的多室多厅设计，再到最后的多元化设计，设计的参考因素也在逐步增加。

以现代户型为例，一个从空白到成型的户型主要需要考虑以下几个要素：

➤规范与政策

现在的建筑行业，每个细分种类几乎都有国标规范，户型设计也不例外。《住宅设计规范》中的套内空间部分，就是户型设计需要执行的国家规范。

由于《住宅设计规范》中的条文非常复杂，我们摘出其中一部分重点：

住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间，其中由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间组成的，面积不应小于30㎡；由兼起居的卧室、厨房和卫生间组成的，面积不应小于22㎡；

也就是说，70年产权住宅的1室0厅户型，是不允许低于22㎡，1室1厅户型不允许低于30㎡。

卧室应满足，双人卧室不应小于9㎡，单人卧室不应小于5㎡，兼起居室的卧室不应小于12㎡的规定。单纯起居室面积则不应小于10㎡，无直接采光的餐厅不宜超过10㎡。

独立起居室的套型厨房不应小于4㎡，卧室兼起居室的厨房不应小于3.5㎡。同时厨房需要布置在近入户门处。单排布置橱柜的厨房过道不能低于1.5m，双排布置橱柜的不能低于0.9m(橱柜宽度以0.5m为下限)。

全功能卫生间设置时最低不低于2.5㎡，次卫可根据功能组合不同，最小面积可低至1.1㎡-2㎡。

套内入口过道的净宽不能低于1.2m，通往卧室、起居室的过道净宽不应小于1m，通往厨房卫生间储藏室的过道净宽不应小于0.9m。

可以看到，规范中把每个空间都做了最小面积的限制，这也就是为何我们很难会在住宅户型中，见到特别迷你的卫生间，以及贴墙占用走廊的厨房。也是为什么在7090政策下，大量的小三房出现，而并没有大量的小四房出现。

说到7090政策，就是曾经很长一段时间内规定新建小区，必须满足90平方以下户型占比达到70%。与郑州最近限购中180平方以上不参与限购一样，都会是一定时间内影响到户型设计的导向性政策。

➤开发商&未来业主需求

除了政策的导向，开发商是决定户型设计的最重要一环，基于小区土地的拿地楼面价，前期公司的调研，与目标群体，周边竞品的分析，以及开发商对小区未来层级的定位和定价，来确定户型区间的大致面积段。

假如楼面价较高，即使区域总体为刚需小区，最终的设计方向也很有可能以中、大户型为主，比如说老金水区的东润泰和。

如果整个区域内以商办居多，人流量大环境较一般，设计小户型的概率较大。

如果整个区域环境尚可，均价都不高，拿地楼面价也不高，则设计70-140㎡中等尺寸户型较多。

如果整个区域以低密生态为主，无论地价，几乎都以中大户型为主。

个别开发商比较迷信风水，非常介意刀把型、手枪型、锯齿形、穿堂煞之类的户型，则在设计时会可以避开。当然，风水这种东西，信则有，不信则无。

另外就牵扯到未来业主的需求，北方城市普遍对室内面积要求更大，所以，在北方特别是二三线城市，100㎡极有可能是两室两厅，而在南方某些城市，100㎡，消费者更能接三室甚至是四室。当然如果整个城市的价格偏高，产品定位又偏刚需，北方城市也会出现紧凑级的多室户型。

也因为天气，环境，不同地域的消费者对户型的通透与否差异也十分大，比如说在成都重庆之类的城市，很少见到板式结构的户型，这种情况下注定设计户型的时候不需要过多考虑南北通透的户型。在北方城市就与其相反。

除了宏观的需求，户内细节的需求与个性化也是设计的要素之一，也归类为未来业主的需求。比如多卫生间的设计，或设计可以容纳双面盘洗漱空间的卫生间，又比如考虑大户型业主的需求，匹配衣帽间，健身房，中西厨分离等等。

➤外部因素 

通风、采光、私密性、形状都是典型的外部因素，这一项其实有些交叉设计，比如为了能拥有通透户型，而设计分离式核心筒，又需要因为分离式核心筒的平层形状来设计户型。在设计分离式核心筒结构的中间户时，又需要考虑到北窗私密性。 总体来说在北方，通透、采光是普通住宅户型最先考虑的因素。

另外，部分楼体因为整栋楼外线条以曲线为主，在设计户型的时候就需要尽可能地依照外立面形状进行设计，以成都恒大广场为例，因楼体为不规则形状，户型不得不设计为不规则图形。而从这一户型我们也可以很明显看出，采光最好的区域留给了主卧，其次是卧室，客厅，卫生间不得已做成了暗卫。

➤创新 

虽然户型设计已经趋近于成熟，但创新在户型设计当中并没有丢掉，而这一栏又要分，创新和被创新。   

被创新其实很好理解，或者也可以理解为外部因素，比如前文提及的分离式核心筒，其实比较之前的集中式核心筒，就是创新，由此波及到的户型设计，就是典型的被创新，比如下边这三个户型，第一个是最为常见的分离式核心筒户型，后边则是逐渐演变出来的更加创新的设计。

第一种：最为常见的分离式核心筒户型▼

第二种▼

第三种▼

第二个户型在基本不牺牲室内空间的情况下，做出了隐蔽储藏空间，同时还给这种无玄关户型做出了一个小玄关。

第三种户型，则是为了主次卧的舒适度，通过横厕，小书房，缩小了过道北侧的面积，并且增加了生活阳台，让小户型也可以享受双阳台的舒适。

当然不仅只有“被创新”，最近比较火的“全生命周期”户型中的全生命周期房间就是典型创新设计。

所谓的“全生命周期”空间，就是根据家庭成员的年龄和需求，可以任意变化的一个位置空间。

全生命周期▼

3郑州户型设计现状

国内的户型设计现状，普遍是设计规范导向，大于居住功能需求导向。特别是小型设计院的新手设计师，在选择做刚需项目时，把全部精力都集中在研究设计规范，而非实际使用需求。有一部分原因在于经验不足，生活阅历少，也有一部分原因是因为设计成本问题。

郑州这个问题更加严重，即便是有些已经超脱刚需盘范畴的项目，户型的设计依然没有任何的人性化和设计感，最常见的就是偷工减料的设计风格，比如简单的把现有的户型每个房间放大，户型轮廓丝毫不变，来适应不同面积户型的要求。

又或者说简单的增加房间数量，来适应大户型的要求。以一个300平方的户型为例。对于在二线城市有能力购买如此大户型的业主，一定是偏改善甚至说绝对改善型群体。简单的增加扩大面积或放大客厅显然是偷工减料应付的设计。

比如下图南三环嵩山路某项目295平方的户型▼

如此大的面积，没有设计中西厨分离，客厅硬生生的做出了6米的面宽。

算上偷面积的空间和保姆房，累计可以数出来7个房间。

一个好的户型虽然不能决定一个住宅的寿命、也不会决定一个人的寿命，而一个失败的户型设计，不但会直接影响室内使用的便利性，还会影响后期房屋的价值。也是对社会资源的浪费。

在大部分时间里，户型的选择总是在销售期，在互联网时代，是否可以类似商品众筹的方式进行对调？如果从顾客需求的角度，去设计和确定户型，然后征集准客户进行户型的投票选择，再由设计方确定最终方案，进行报批最终销售。不敢说这一定是个好的方案，但笔者憧憬能有一家郑州的开发商敢做第一个吃螃蟹的人。

4如何选择？

对于目前无房可买的郑州，有些人可能会说，房子都买不到，还选什么户型？诚然郑州暂时性房源确实短缺，但不代表永远的房源短缺。现阶段的二手房，未来的新房都需要经历选户型的流程，所以，我们还是简单的来说一下户型的选择。

横向布置的南北通透的户型为首选，但也要考虑到通透面是否会有大片阻挡，比如北区某项目高层的两个边户虽然南北通透，但是会被外凸8米的中户阻挡一半时间的阳光。

而竖向布置或者说叫长条状的南北通透则尽量避免，假如没有办法选择到南北通透户型，分离式核心筒设计的伪通透户型，也可以达到类似的效果，最后才选择纯南户，并且在选择纯南户的时候务必注意两侧户型与自己户型的间距，如果有可能，一定要尽可能地要到平层图。

还有一点，卫生间是暗卫的，不到万不得已尽量不要买。

最后，圆形的墙体，阳台，最好避开，华丽而不实用。

END

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