长租公寓不赚钱，为什么开发商还要撸起袖子争着干？

导语：

尽管2016年长租公寓市场在尚未形成气候的情况下就已经是哀鸿遍地，但是依然挡不住的是除了原来的长租运营者不断投入资金之外，从去年开始原本做快销的房地产企业也纷纷以自持的方式进入这个市场。

绝大部分长租公司不盈利是当下的现实，缘何依然挡不住开发商纷至沓来地进入长租公寓领域呢？

自从雷布斯投资了YOU+之后，长租公寓市场像发疯一样快速发展，尤其是去年在资本纷至沓来的情况下，不少长租公寓以互联网思维纷纷抢占地盘，和当年中石油与中石化抢夺民营加油站有着同样的疯狂，而为长租公寓服务的各类相关机构也纷纷加入进来。

除了平安好房推出“安安租”之外，58同城、91租房、魔方基金、海尔等也进入这个生态圈，从不同的方向为长租公寓提供服务，而在1月17日另外一家企业则做出惊人之举。

1

未引发地产圈高度关注的ABS

趋势是什么？趋势是未来发展的方向，顺势而为正是对于趋势的最好阐述。房地产行业的趋势是什么呢？

1、高和突然高调宣布与江苏银行发起200亿资产支持证券基金

1月17日，一组不起眼的新闻刷爆了地产界的朋友圈，江苏银行-高和资本共同成立ABS基金。↓↓↓

200亿资金的资产支持证券，这是国内规模第一的资产证券化专项基金。

该项基金在去年已经着手准备，继全国首单商票收益权ABS“融元1号”成功发行后，江苏银行在票据证券化业务领域的又有创新探索。华泰资管-江苏银行融银1-20号资产支持专项计划于7月21日取得上海证券交易所200亿元发行额度的无异议函，并于7月27日成功发行“融银1号”，这是全国首单以银票收益权作为基础资产发行的资产支持证券。此外江苏银行还取得了以商票收益权作为基础资产的“融元系列”100亿元的发行额度，并于7月29日完成了“融元2号”的发行。

那么与江苏银行一起发行此笔基金的高和又是什么样的一家公司呢？

高和资本于2009年10月正式成立，是中国首支也是最大的人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，已收购项目13宗，总投资额超过270亿元，高和资本在2012年—2016年连续五年被上海第一财经《中国房地产金融》杂志评为“中国最具实力房地产基金TOP10 ”，是中国商业地产基金的领跑者。

高和基金是由原SOHO中国执行董事，在离职后成立的高和资本。公司成立后主要以私募基金来带动城市更新。后逐步转型，由亲自操刀城市更新转为提供资产证券化服务。这不是高和的第一笔ABS项目，在此之前已经有过类似经验。那么什么是ABS呢？

“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”。这是来自华尔街的一句名言。在当前经济下行压力下，诸多企业均开始为了拓宽融资渠道而通过ABS寻找新的突破口。

广义的ABS（资产证券化）是一种类债权的可交易证券，即以基础资产（特定资产组合或特定现金流）为支持，以类似债券的形式发放，形成的一种可交易证券。

而“ABS”本身，既可以做动词使用，指“企业将其资产进行资产证券化的过程”；也可以做名词使用(Asset Backed Secu　ABS的意义在于把低流动性资产转化为高流动性的证券，将企业的未来资产进行提前变现和转移分拆，从而满足融资和风险释放的需求。发行ABS对企业、发行方和投资方的好处各不相同。rities)，即“通过资产证券化发行的资产支持证券”。

这是一种全新的融资方式，就是以未来比较固定的现金流作为质押而发行债券的一种方式。

由于收益稳定，现金流充裕，所以ABS风险较小，所以对于企业来说，可以拓展融资渠道，降低融资成本。

2、正商一次不被业界关注的行为

其实，近期有一家河南房地产企业通过ABS获得融资，而这并没有在地产圈引发过多关注。

12月29日，鹏华资产官方微信公布，由鹏华资产担任管理人的“中原鹏华-正商物业费资产支持专项计划”发行，随后将在上交所挂牌转让。

该专项计划由河南正商物业管理有限公司为原始权益人，以正商物业旗下60个特定物管区域的物业服务费合同债权为基础资产，发行总规模6.76亿，期限五年，采用优先/劣后结构化设计，其中优先级共设5档，均获得中诚信证券评估有限公司AA+评级，托管银行为浦发银行郑州分行。

这个资产支持计划得以顺利实现。

无论是高和的ABS还是正商物业的ABS计划均没有在地产圈引发广泛热议，原因是很多地产公司对这样金融工具知之甚少。

2

建业/融创/绿地/龙湖近期动作说明什么?

其实地产企业近期的诸多行为都与“地王”、“房价暴涨”、“限购限贷”、“热点城市”无关，他们将目光盯向了外界，我们来看下都有哪些企业做出了什么样的行为：

1、建业千万资产投资本土长租公寓魔飞

1月11日，郑州专注二线城市长租公寓市场的魔飞公寓与河南建业东英新生活签署了深度战略合作协议，获得了千万级别的战略投资以及数亿人民币的企业授信。建业东英新生活是由河南建业集团和香港东英金融集团共同出资成立的多行业多领域的房地产投融资平台。

作为四个新拓展的领域，进军长租公寓市场是建业诸多举动中的一个。未来建业或许会有更多资金投入到公寓或者非地产开发领域。

2、融创入股链家意在存量市场

2016年地产并购大王融创也做出了惊人之举：融创中国1月9日发布公告称，公司全资附属公司融创房地产与北京链家及北京链家的经营股东订立增资协议。融创房地产将向北京链家增资26亿元，从而获得后者6.25%的股权。据此计算，北京链家的估值已达到416亿元。

融创中国称，公司将有权向北京链家委任一名董事，北京链家将成为公司的联营公司。

根据公告，北京链家房地产交易服务已覆盖包括北京、上海、广州、深圳等28个城市及地区，全国门店约8000家，旗下经纪人超过13万名。

北京链家2014年除税后纯利为7444.58万，2015年除税后纯利为8.09亿元，截至2016年6月30日的综合资产净值为16.14亿元。

3、绿地改造办公楼为酒店公寓

2016年的绿地虽然取得了骄人的业绩，但也是麻烦不断，因为在2014、2015年商办物业销售火爆的情况下，去年迎来了恶果，2016年由于受到市场影响，当年一些购买商住的业主采取各种方式与绿地争斗，结果绿地去年退商办物业280亿元。

近期绿地董事长张玉良在接受《经济观察报》记者采访时不但透露了此消息，同时他还说今年绿地要进入长租公寓市场：

在2017年会上一大批长租公寓，结合原有的商办地产做，最近铺下去20个长租公寓，由自己的酒店公司统一运营。他们有两类：一类是新建的——拿地直接建公寓，一类是把原来的办公楼改成酒店式公寓，然后持有运营。

主要会在大城市做，一是核心地段做，第二是交通便捷的地方，比如产业新城、地铁站附近、高铁站附近。

4、龙湖挖走和它谈合作的公寓人员自己进入长租公寓领域

龙湖做长租公寓是一个传奇，原本是有长租公寓市场拓展人员给龙湖介绍长租公寓，准备与龙湖合作使用龙湖物业的，由于对方介绍特别详细而打动龙湖高层，最后龙湖挖了谈判的人而自己进入长租公寓领域。

近期龙湖举行了长租公寓品牌发布会↓↓↓

上述四家企业中有三家企业进军长租公寓，而融创是入股了二手房行业最大的公司链家，那么这些地产企业缘何都先后把注意力投向外界？

5、其它更早的涉足公寓的大佬动态汇总

(1) 在长租公寓领域试水的万科，2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，在公寓市场规模扩张，计划至2017年拥有15万间公寓。目前万科已在北京、深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等14个城市均已落地，泊寓有超过20000间正在筹备开业。

(2) 2016年，招商蛇口也已根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求，目前运营的公寓面积超过60万平方米，未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平方米的租赁公寓。包括中海、嘉华和阳光城等在内的房企，也在长租公寓这一领域有所布局，未来或将有更多房企涉足这一领域。

(3) 2016年7月10日，世联行公告称，拟以7.01元/股的价格非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。公司拟通过本项目在一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓，通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式，达到整合个人房源“化零为整”，直击传统租房模式痛点。世联行近年来在这一领域早已有所布局。旗下目前有为年轻白领打造的红璞青年公寓；通过投资4000万控股高端长租公寓龙头晟曜行，进军中高端长租公寓市场。其中红璞公寓还细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种定位，主要针对年轻租户。

(4) 其它还有绿城、中海、阳光城等开发商都都在布局或涉足。

3

租房成为一种必须被接受的生活方式

最近一个人比较火，他连续举办了两场发布会，这个人就是杨现领，位居链家研究院长的杨博士两场报告：一场叫租赁来临，一场叫存量时代流通为王。

1、九个城市市场发生变化——二手房销售大于新房

在1月13日由链家研究院主办的链家思享会年会在北京召开，现场发布了《存量时代，流通为王》的房产行业研究报告，并由链家研究院院长杨现领博士对2017年及未来若干年中国房地产市场的走向进行了深度分析。

以北京、上海和深圳2016年的二手房市场为例，三地二手房成交量分别是新房的2.8倍、2.6倍和1.5倍。 

二手房成交高度集中于一线和二线城市。其中，一线城市二手房成交额占据全国总交易额的48.2%，排名前10的城市占到全国总额的66.3%，前20的城市为77%。未来中国房地产特别是存量房市场的发展机遇就在于中国的“3+6核心城市”格局，即环北京、环上海和环深圳3个城市圈，加上南京、合肥、武汉、长沙、重庆以及成都6大内陆中心城市。

2、一线城市租房市场规模巨量

杨现领在租赁崛起中以数据来支撑租赁基数的庞大，其中北京租房人数已经占到长住人口的36.9%而深圳这个数据接近70%。在这份报告中，杨现领博士对比了中外租赁市场的差异。

中美日三国租赁人口占比↓↓↓

我们看到这个数据和我以前所说的美国自有住房率在68%左右十分吻合。美国的自有住房率一直没有突破70%，也就是说美国租房的人数一直占总人数的30%以上。对比美日我们国家的租房人数要少的多。所以未来市场庞大。

国际大都市的租金支出收入比↓↓↓

在我国一线城市平均租房支出所占工资收入一般在25%左右，很少有超过40%的，但是在香港和伦敦其所占的比例可怕。即便是租房所占的家庭收入也在30%左右，而伦敦居然高达45%,足见伦敦租金的高昂。相比与此中国的市场是巨大的。

中美日三国租赁市场规模对比↓↓↓

从整个房地产交易中美国租赁市场的交易额占到了整个房地产市场交易额的50%，日本更是高达80%，而当前中国仅仅只占7%，这是链家提供的数据，但是据笔者计算，2016年一手房交易12万亿，二手房交易6.6万亿，加上租赁交易近1.5亿，合起来整个房地产交易有20.1亿。租赁市场交易也是仅占7%，所以未来租赁市场庞大到可怕的地步。

正是这样地产商要提前布局长租公寓市场。

4

开发商提前布局

没有远虑必有近忧，提前布局都是要考虑的。而相关的房地产交易的数据是这样的。

1、一线城市已经变成存量市场，新房开发空间狭小

近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016年占比达到41%，5年前这一比例不足20%。一线城市二手房交易额达到3.2万亿元，是新房成交额的2.13倍，北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%，占比较2015年分别提高6个、4个百分点。

二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%，比去年分别提高2个、12个与15个百分点。从成交量看，2016年全国二手房约成交504万套，北京二手住宅成交26.9万套，上海36.2万套，深圳10.2万套。二线城市中，南京成交15.3万套，天津成交16.5万套。二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市。

存量时代来临之后新增开发面积在不断减少，所以提前布局是必然。

2、租房成为必然，而开发商具有先天优势

房价不断上涨，新增面积少，尤其是在一线城市在土地出让时要求自持是必然，去年2月上海新出的房地产政策中要求自持比例要达到15%，而在北京去年有四综土地熔断后全部自持。

开发商一方面可以对新建项目在设计阶段就可以以自持出租为目的进行设计，同时对于现有项目——无论是商办还是传统住宅都采取改造方面更有有利条件，再加上大部分社区的物业均由开发商自己的物业公司管理，所以开发商进军长租公寓领域具有得天独厚的优势。那么选择在当下进入长租公司市场是得天时地利与人和之条件。

除了上述提到的未来增量减少，存量增加，更多的人买不起房子不得不租房的情况下，还有一个先决条件是政策的已经适合长租公寓发展。

3、租赁风口已经来临

2016年6月3日，国务院办公厅以国办发〔2016〕39号文形式发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。随后各地出台了相应的文件。这是国家层面首次对租赁市场出台规范性文件。

在这份文件中提出了今后房地产市场改革的方向是“建立购租并举的住房制度”，明确把租房纳入到房地产市场长期的发展目标，并且要建立长效机制。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

正是在这样的情况下开发商纷纷布局长租市场，而与之相配套的各项政策在最近两年会全面出台，像上述的高和资本与江苏银行发起的200亿元的ABS基金仅仅只是一个开始，未来类似的基金会有大量出现甚至国家层面的基金、住宅银行、资产证券化等都会出现。

开发商现在进入是抢占先机，提前布局，即便是现在赔钱也必须尝试，不然未来可能没有机会。

这如同是购房者上车。

5

米宅观点（米公子 说）

1、毫无疑问，这是一个风口，如同2015年的互联网O2O，如同2016年的直播，这是一个烧钱的游戏，这是一个不去干不好意思和同行打招呼的游戏。

2、毫无疑问，这个风口已经和中小企业无关，和创业公司无关，中小企业进去这个行业最后难逃倒闭关门之命运，因为，你的对手都是手握资源但又不图利润的开发商。

3、米宅在2016年筹备半年之久打算涉足长租公寓市场，也接洽了多家机构，但目前已经放弃，不会涉足公寓运营了，但会考虑涉足第三方服务，就是你们去淘金，米宅在旁边卖水。

4、而，毫无疑问，在未来，长租公寓市场会有大规模的并购、倒闭、关门，最后剩下几家大的，小的要不并购，要不倒下，和我们之前看到过电商、团购、视频等风口上的结局一样，如出一辙，无其二。

5、所以，且行且珍惜，致不会赚钱的长租公寓运营商们，一路走好。

扩展阅读：

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

云南考察：

山东考察：

装修装饰：

行业研究：

如果房地产崩盘｜县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人

米宅文库：

↓↓↓ 点击"阅读原文" 【查看更多历史文章】