青岛东方影都，万达一号工程如何用50亿撬动100亿！

先说两件事吧：

第一件是，前几天导演冯小刚在网上公开撕王健林，最终王思聪接招。核心内容则是万达掌控着中国院线发行最大的市场，却给了自己的电影《我不是潘金莲》很低的排片率。我们且不论是非，但一个功成名就的大导演需要拉下脸面亲自上阵，这已经非常能够说明万达在中国影视圈的地位！

第二件则是2013年9月，万达影都在青岛开工。土豪万达在启动仪式上邀请到莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼、约翰·特拉沃尔塔、凯瑟琳·泽塔-琼斯、克里斯托弗·瓦尔兹、凯特·贝金赛尔、伊万·麦克格雷格等好莱坞明星亮相，以及章子怡、李连杰、梁朝伟、赵薇、黄晓明、苏有朋等华人影星为其助阵。

这些在国际影视圈中呼风唤雨，只见其名未闻其声的大腕，万达召之即来，并且免费站台，已经说明了万达在国际影视圈的影响力。

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毋庸置疑的是，万达东方影都，将会成为万达文化地产布局中，一个里程碑式的大手笔。

万达东方影都位于青岛新区黄岛的灵山卫，万达集团投资了500个亿，是全球投资规模最大的影视产业项目，万达的志向是将此打造成 “东方好莱坞”。具有影视产业园、国际会议中心、国际秀场、万达茂娱乐商业、滨海酒店群、游艇交易中心、滨海酒吧街、国际医院八个功能区。

销售中心▼

事实上，万达东方影包含了两个部分：一个位于大陆海岸上，主体是影视产业园，另一个则是万达填海的人工岛——星光岛，占地2600亩，由一条跨海大桥与大陆相连。

上述的万达八大配套中的其中六个，国际会展中心、国际秀场、滨海酒店群、游艇交易中心、滨海酒吧街、国际医院，都分布在星光岛上。但尽管如此，其实星光岛的主体建筑，却是住宅。

所以，在看这个项目的时候，我们是必须分开来看。一是影视产业园，第二则是住宅。从万达集团集体转型的角度来说影视产业园具备着一个美好的未来；而对于万达商业地产一贯的用出售配套住宅来回笼资金，在此情况下的东方影都的住宅，值不值得买，则是我们要关注的另一个问题。

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近些年，随着楼市逐渐进入下半场，很多有远见的开发商纷纷宣布转型，比如万科，宣布自己将从住宅开发商，转变为城市运营服务商；甚至郑州的建业集团，也在2015年启动了蓝海战略，与华谊合作华谊兄弟小镇，与导演王潮歌合作主题演艺秀“只有”。

而2008年，万达内部也开始启动转型。2000年，万达就第一次转型，由住宅转向商业地产。从2008年开始，万达转型，由商业地产向文化旅游发展。

“房地产业在任何国家都不是百年行业，发展期只有40至50年左右，当一个国家的城市化率达到80%以上，房地产业就会大幅萎缩。中国山地多，我估计城市化率只能达到75%左右，房地产业发展期更短。中国房地产业已经发展20多年，再有15至20年左右，这个行业就会萎缩。万达要做百年企业，就要拥有百年企业的物质基础，房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以必须向文化旅游转型。”

在内部讲话中，王健林的这个观点，基本上可以代表中国有战略先见的那些房地产企业家的的所思所想。

从住宅地产的以售为主，到商业地产的租售同步，再到旅游地产的文化商业服务，万达希望自身能够逐渐从一个纯粹的地产开发商，向综合性企业转型，成为提供酒店管理、旅游开发、文化产业基地服务等多头并举的服务商。

毫无疑问的，对于万达文化布局来说，有最核心的是两块：影视和旅游，这两者正是这一布局中的重要一环。影视对标美国好莱坞，而旅游则对标美国的迪士尼。

我曾经看过到一个数据，是万达近些年对影视产业的投资▼

不知不觉中，财大气粗的万达几乎已经完成了从上游的电影制作，到下游的发行的全部布局。而全球最大的影视拍摄基地，也就是片场，则成为万达掌控上游资源的有力一笔。

万达影都的影视产业园项目占地376万平方米、总建筑面积540万平方米，制作区将有30个摄影棚，有世界最大的1万平方米隔音摄影棚，以及中国最大的水下摄影棚。

万达东方影都的野心，是变成一个全球化时代的好莱坞专用优质片场。并最终将各种优势资源拉向这里。果然，在片场部分投入使用后，万达采取了下一步的措施。

这是10月份的一个新闻，属于万达吸引国际影视资源的又一个重磅动作。

新闻中称，在当今的全球影视行业中，万达40%的制作补贴无疑是世界上最大手笔的补助之一，可能让中国一跃成为全世界最重要的大片拍摄地之一。美国路易斯安那州的影视制作税收激励政策是美国各州中最优厚的，为30%；在亚洲，马来西亚的30%退税也是最高的之一。但是与万达比起来，都相形见拙。

所以这个万达内部的一号工程，肩负着助力万达转型的关键使命；万达财大气粗，政府全力扶持；万达手上掌握着从国内到国外的各种优势资源。所以，对于东方影都影视产业园来说，未来可以期待。

但是，我们接来下的重点却是影都的配套住宅。一个问题是，万达太熟悉自己以往的领域，做商业地产，用销售商铺和住宅的资金补贴购物中心，并因此成为这个地球上最大的商业地产开发商。

因此，万达很难剥离它自己地产商的本质。当我们将视线重新聚焦到东方影都这个地块上来时。一个让人奇怪的感觉是，能够更快产生现金的住宅地产开发才是当前最主要的目的。文化旅游目前仍然是处于辅助的位置，是在以强大的配套和远景在为住宅背书。

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星光岛是万达靠完全填海而成的一个岛。2600亩的面积，如扇贝一样，铺陈在于影视基地不远的海面上。

对于整个项目的配套来说，可以说是万达系统中最高的。营业面积45万方的万达茂是万达在全国的旗舰店，国际学校，国际住宅，酒吧街，游艇中心。

星光岛整体布局▼

很显然，万达要营造的是一种充满国际化的时尚生活。但是，不得不注意的一个问题是，任何配套，都是在住宅原生态之下的锦上添花。在一个适宜居住的环境中，做好适合人生活的配套，这是最理想的境况。

但是，对于万达的住宅来说，很明显将直接面对几个问题：

1、万达填海并不是在有外围岛屿屏障之下，选择内湾所填，而是直接面对的外海。所以，不管是大风浪，还是海啸，这个岛都是最先面对的一个。

我们特意去上岛看了万达星光岛的海岸线。当时正是中午，有些风，海浪不停地冲刷堤岸的碎浪时。在这里，你是看不到海滩的，更不会有沙子，高大的防波堤像长城一样伫立在海岸线上。

这些星光岛的防浪高墙▼

这些人工石堆在这里，作用是当有大浪打来时，可以破碎，阻止对人工岛的直接冲击▼

2、黄岛的海边真的不是很适宜居住。在青岛数天时间，每次打车，我们都会向司机打听青岛市民的居住情况，除了特定区域，比如说在海湾内。整个山东半岛都当地人都不会愿意住在太靠海的区域。因为太潮。

特别是对于老年人来说，海边的潮湿能让身上的关节都是疼的。并且更重要的一点是，离海太近，每年的四五月份，整个房屋的装修都会霉烂坏掉。

以上就是星光岛所要面临的最直观的问题。还有一点就是，万达给这个项目做了太多的商业配套。在万达茂边上有大面积的街区商业。

星光岛的高层住宅都是小围合，而下面也全部是底商。从下面这张图中，就可以很形象的看到。

而很显然，上面的这些商铺都是要出售的。而对于住宅的售价来说，2015年9月的时候，在7000左右。

而到了今年的11月份，均价已经突破了14000了。

很显然，不管规划有多么的高大上，青岛万达影都延续的仍然是万达旧有的思维，这就像是万达骨子里的基因一样，尽管万达努力改变，但终究不是易事。只不过以前是，以万达广场为因子，售卖住宅和商铺；而如今换成了，以文化旅游为因子，售卖住宅和商铺。

就像王健林说的那样，东方影都说的总投资500个亿，但其实万达前期投入50个亿就可以了，因为在大量的住宅和商业入市后，会对资金形成强有力的补充。当住宅的定位并非第一要义的居住功能，而只是现金流的来源，那么，这时住宅更多的则是金融功能，而是否适宜居住，也似乎并非那么重要了！

END

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