史上最强限购限贷后，2017-2020年的郑州房地产市场怎么走？

9月份，郑州第一版温和性地王调控规定出台后，大家禁不住呵呵，这也叫调控？于是房价照涨，开盘照清。

国庆节时，第一版限购限贷政策出台，首套30%二套40%，认贷不认房，外地人可以买一套，本地人可买两套（180平以上不限），于是，这才算真正调控政策的出台，市场开始降温。

12月21日，限购升级，需要两年社保或个税证明，阻止了外地投资客的购房行为。

12月23日，认房又认贷二套60%首付，彻底堵死了改善和投资客！市场不但是冷静，也彻底开始速冻了！

限购其实不可怕，限贷才是真王牌！

经历了大开大收的2016年，大家也都真正的长了见识，未来三四年间，郑州的房地产市场该怎么走？我们该如何应对？

注：很多事情不好绝对的判断，仅供参考。

1

2017：市场被速冻，量价齐降

2017年下半年是十九天召开，这是一件天大的事情，在整个2017年，一切以稳为主，所以，目前的限购限贷政策不会有松动或放开，市场速冻是一定的，在此情况之下，假证假流水应该会高压监控，也没有开发商和银行敢玩，市场的交易量是直线下滑的，不管是二手房还是新房，比2016年萎缩50%是至少的。

关于价格，上涨是肯定不会了，甚至企稳都难以维持，刚需楼盘还可以扛一下，但改善型楼盘就不得不降价了。

而在2017年，写字楼和公寓市场会迎来一波行情，一方面很多人对地产投资还有余温，另一方面，钱总是要找出路。

这一年，也是二手房中介倒闭的元年，请在交易时，不要把钱交给中介，一定要走资金监管！

2

2018：市场持续冷清，上下都在观望，有人蠢蠢欲动，有人灰心离场

这是十九大之后的一年，经历了2016年，大多数人会认为房价还要坚定的上涨，但再经过2017年的市场速冻与冷清之后，很多的人会改变对未来的预期，观点重回2014年，认为房地产红利已经过去了，也就是说，很多人的心开始变了，开始淡化了房地产。

在这一年，政策全面放开是不现实的，政策是不允许房价强烈回头，这是要闹国际玩笑的。上半年政策维持、下半年小幅度放开是大概率事件，也就是说，在2018年，开发商会更难，我们会见证部分激进型开发商的倒闭或被并购，是谁呢？靖关注那些在2016年激进拿地王的民营房企。比如融创就会很难。

这一年，写字楼和公寓市场，也许会迎来自己最黄金的一年，价量齐升，写字楼开发商记得把握机会，因为，这样的光景不会持续的，不要捂盘。

这一年，小开发商和小中介持续关门倒闭。

3

2019：政策松动、市场有变、有人进场、有人观望

2018年下半年，政策小幅放开为大概率事件，因为，政治归政治，饭还是要吃的，如同2013-2016年的市场一样，市场冷淡之后，大量的问题出现。

地方财政怎么办？地铁高架高铁学校医院新区还要不要建设了？银行债务怎么办？开发商债务怎么办？购房者断贷怎么办？GDP下降怎么办？经济层面严重下滑怎么办？

更重要的是：城镇化进程被中断怎么办？

不得不重视的是：债务连环危机怎么破？

而经过2017-2018，中国的经济结构调整是不可能完成的，因为经济结构的调整是更长期更难的事情，但在这个时间，大量的问题已经出现了？锁死房地产之后，整个中国的经济引擎就停止了，相关的关联性问题接连而来。

前几天刚看到的几个新闻：一是郑州被列为国家级中心城市，二是中原城市群规划的确立。这些概念，没有房地产的支撑，就是一个空中楼阁。

所以，在2019年，政策放开是大概率事件。

但政策放开估计会和税务新政并进，因为高层说了，要尽快研讨长效的房地产运行机制，所以，需要关注的点是：

1、限购限贷政策会如何逐步放开？

2、个税交易税会不会调整？目前100万购买200万卖出只交1万的个税，未来可能是要交差额的20%，就是20万。

3、房产税会不会实施？参考国外，大约就是一年评估价1.5%左右的个税，中国可能有差别，毕竟区域房价相差太大，会综合考虑房价和套数的因素。

4、遗产税会不会出台？这也是重拳。

5、契税会不会调整？年初的减免会不会取消？

6、营业税会不会调整？满两免税政策会不会取消？

这些有收有放的政策，可能会成为政策的主旋律。让想买的人可以买，但要考虑好后才决定要不要买，而不是像以前一样，不加思索的抢着买。

但，所有的政策累加的结果，是要激活房地产市场，而不是继续锁死房地产市场。如果一些税务的相关政策会阻止地产市场激活，会被延迟出台的。

但即使政策放开，市场的消化和吸收也需要一个时间，这一年，视政策放开的幅度大小，主要是看购房杠杆和税收政策，但根据激活地产市场的需求，杠杆会放大、税收不会太收紧。

4

2020：房价回升、供销两旺

这一年，不出意外，是房价全面回升的一年。

但这一年的房价上涨幅度，要综合看2017-2019这三年郑州的住宅土地出让情况才能判定。也要看限购限贷政策的变化幅度，也要看税务政策的变化，如果还是目前的税收宽松政策，房价会强势回升。

但对于决策层来说，房价肯定要上涨了，因为，都在等着花钱呢，都等着还债呢。韭菜错过了两茬 ，这一茬，不能再错过了。

缘于财政压力和债务危机压力，也许，这个情景都不用等到2020年，也许会提前一年左右时间到来，要密切注意政策动向，把握下一个周期、下一个风口，当然，下一个风口也许并不是房地产。

5

对购房者的意见

1、今年春节前后，是购入优质写字楼和公寓的时机，但购买写字楼和商铺，一定要选择优质开发商和地段，因为这些物业未来的升值和投资回报更依赖于开发商的后期服务和配套，千万不要去购买小开发商或不靠谱开发商的写字楼或商业，宁可不买，也不可错买，区域上建议只看金水区和东区，开发商只建议参考一些以服务为导向的优质开发商，比如万科建业楷林华润。

2、对打算购入住宅的刚需朋友们，2017年下半年-2018年下半年，会是你的入场好时机，千万不要错过这个时间段，也许未来还会降，但也可能再涨，你输不起！目前的政策还是保护了刚需首套，还有时间慢慢选慢慢看，刚需请感谢十九大。

3、政策放开之后的郑州房价，会是再一次的上涨周期，郑州房价未来永远都不涨的情况不会发生，暴跌更是不可能，不要抱有幻想。

4、郑州房价迟早会逼近或超过2万，不必怀疑，时间问题，也许2023年，也许2026年，也许提前也许再后延。

5、决定房价的不是你的购买力和工资，是货币和经济政策决定的，资产泡沫是有钱人玩出来的，和穷人无关，所以，你穷，只是因为有人变得更富了，房价不相信眼泪，把趋势了然于心，多读书，多努力，多用心，去拼搏即可，不要抱怨！

6

空前绝后、大开大放的2016年郑州调控政策回顾

2016年2月2日

首套房首付降至20%，二套房首付降至30%

中国人民银行、中国银监会在公布个人住房贷款调整的通知，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2016年2月19日

房地产交易环节契税、营业税优惠调整

个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

2016年3月25日

郑州市住房项目不再配建公租房

3月25日，郑州市政府下发通知，即日起在全市停止在商品住房项目中配建公共租赁住房。

2016年5月1日

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

2016年7月31日

从2016年9月1日起，郑州住房公积金个人住房贷款业务将作调整，贷款门槛提高，贷60万元至少要满足缴纳时间、储蓄额度，首次申请条件。

2016年9月14日

郑九条出台，温和调控，不谈房价，只说地王，郑州版土拍融断机制出台，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，但市场没有反应。

2016年10月2日 郑州限购令重启

自10月2日起，对郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。

2016年10月3日 郑州补刀限贷令

自10月3日起，居民购买家庭住房位于郑州新版房地产调控政策规定的区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为30%。拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次买房，最低首付比例为40%。

2016年12月22日 郑州限购令升级

自12月22起，在市政府64号文中规定的限购区域内，180平方米以上住房同时纳入限购。对于非郑州户籍个人或家庭，在限购范围内购房需提供连续2年以上社保或个税证明。

2016年12月23日 郑州限贷令升级

在市政府64号文中规定的限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性子个人住房贷款，最低首付款比例为30%，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为60%。

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