西安"打酱油"限购会走成都路线吗？重庆会不会跟进限购？

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新年第一天，西安重启"打酱油式"限购

2016年12月31日下午，《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》为2016年声势浩大房地产调控大势收了一个尾，西安自2017年1月1日起重启限购政策！

西安限购文件↓↓↓

一、严控项目规划建设标准

1.  落实和完善我市约束性体系规划内容中的城市基础设施、公共服务设施专项规划。对支撑服务居住、民生公益的区域性交通市政基础设施、医疗、教育及养老等设施，要优先保障用地供应，先配先建。

2.  加强出让土地质量管理和控制体系建设，提升地块周边区域配套设施品质，合理确定开发条件、提高土地节约集约利用水平，优先出让配套成熟地块。对于基础配套设施不完善的区域，不得出具规划条件、不得出让或划拨用地。

3.  按照城市规划管理技术规定，严格控制居住用地容积率、建筑密度、绿地率等建设开发强度；严格执行《西安市居住区公建配套设施建设管理办法》和《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》，加强对居住区各项配套设施的设置、审批和管理，确保各项配建设施与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用，切实提高居住区的宜居水平。

二、加强开发用地出让管控

4.  加强房地产开发用地购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，违反规定的确，取消竞买资格，三年内不得再参与国有建设用地使用权竞买。

5.  开展闲置土地清理工作，加快已出让闲置土地的处置，对企业原因造成的闲置土地，严格按照相关规定征缴土地闲置费或收回国有建设用地使用权，处置完毕前，禁止该企业、企业控股股东及控股股东新设立的企业参与土地一级市场招标拍卖挂牌出让活动，不得为其办理土地转让、出租、抵押、登记等手续。对非企业原因造成的闲置土地，采取延期开工、临时使用、协议收回、置换等方式处置。

三、规范住房金融市场秩序

6.  加强住房金融管理，从事房地产金融业务的企业应严格遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用Ｐ2Ｐ网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融相关业务。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

对违规通过房地产中介机构、互联网金融平台、投资或担保类公司等非银行渠道筹措首付款的，不得发放个人住房贷款；对采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正当手段促进销售的房地产开发企业，各商业银行一经发现即终止或从严控制合作关系。

7.  严控投机炒房。在支持居民首套和改善型住房需求的总基调下，自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。强化对个人住房贷款首付资金来源的审核及借款人还款能力的审查，严禁将消费类贷款、经营类贷款和信用类贷款等用作购房首付款。

8.  加快健全完善社会征集体系，综合运用征信系统采集的信息对信贷客户的身份及贷款条件进行交叉审核，防范住房信贷风险情，防止开发企业通过“假按揭”等虚假交易，变相融资。

四、加强商品房销售管理

9.  未取得预售许可证或进行现售备案的，不得以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用；不得发布虚假房源信息和广告；不得捂盘惜售或者变相囤积房源。

10.  销售商品房时，须一次性对外公开所有拟销售房源，严格执行“一房一价”、“明码标价”、“一价清”等政策。不得通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价。

五、强化房地产市场监管

11.  坚持正确舆论导向，引导居民理性消费，倡导企业理性投资、诚信经营。严厉打击以各种形式制造、传播虚假信息误导消费的行为，营造良好的市场氛围。

12.  工商、国土、规划、建设、房管、物价、金融、税务、公安等部门要加强对房地产交易秩序和住房金融市场秩序的联合监管和整治，强化日常执法检查，积极组织开展专项整治活动，严厉打击各类扰乱市场秩序的违法违规行为。对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格的，要加强项目土地增值税的清算和稽查。对存在严重违法违规行为的，要依法严肃处理，并列入诚信档案，实施联合惩戒。涉嫌犯罪的，要移交司法机关依法追究刑事责任。

从西安限购文件中可以看出，西安市政府将从“项目规划设计标准”、“开发用地出让管控”、“住房金融市场秩序”、“商品房销售管理”、“房地产市场监管”五个方面进行房地产市场维稳管控。

其中与广大民众切身相关的一条，则当属“严控投资炒房”这一条政策，“在支持居民首套和改善型住房需求的总基调下，自2017年1月1日起，本市及本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔，未央、灞桥区）范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。强化对个人住房贷款首付资金来源的审核及借款人还款能力的审查，严禁将消费类贷款、经营类贷款和信用类贷款等用作购房首付款。”

西安此次调控是自2014年9月1日解除限购后28个月后的再次重启。从“本地户籍、外地户籍均限新购一套”、“加强首付资金审查”、“严禁首付贷”等内容，我们可以看到调控的基调依旧是“去杠杆”。

调控的力度是温和的，基本属于的酱油式限购，毕竟外地人去西安买多套还是极少数，本地人疯狂抢房的现象也并不存在，基本上这能限制的也只是10%左右的购房需求，就是打算再买多套的现在只能买1套了。

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西安会重走成都打酱油限购路线吗？

2016年10月1日，成都发布了限购政策，限购内容和西安此次的限购政策一模一样！也是所有人限购只能新购一套住宅。

政策原文重点：成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房(法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外)。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

2016年11月17日，成都限购政策升级！开始要社保了。

具体限购措施为：自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。

用一张图表达▼

主要是针对热点区域、上涨过快区域进行了限购，这个升级版限购显然是有效的！管用的！

成都为什么会在国庆节出一个不紧不慢的打酱油限购政策？因为：这是地方政府的政治觉悟、政治态度问题！

成都为什么会在11月份升级限购政策？因为打酱油式限购政策没个毛用，天府新区和南高新区价格上涨过快！半年时间已经翻番了，这又是一个很大的政治问题！

所以，西安为什么在这个时候出这个不紧不慢的打酱油限购政策？因为这是一个地方政府的政治觉悟、政治态度问题！

西安会不会出台类似成都的限购升级政策？大概率是不会，因为西安还没有出现翻番式的暴涨现象。

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西安房价真相如何？涨了吗？为什么以前不涨？

西安房价目前均价7000元左右，为什么以前西安的房价不涨？这是缘于两个原因。

1、西安之前大量的土地出让，在供应端出让了很多土地，供应量充足，目前西安库存量还有半年时间左右。

2、西安之前的落户政策非常严苛，要求一套90平以上住宅+五年社保+年龄36岁以下，你们想想，一年有多少人符合这个条件？所以，西安净流入人口过去很少！

一是供应量大，二是需求量小，所以，过去的数年时间里，西安房价一直处于低位！

过去10年西安土地出让数据▼

现在呢？

1、西安落户政策放松了，新政策执行到2017年底，新落户政策是一套90平以上住宅+一年社保+不限制年龄。

2、西安历史上2012、2014年曾有大量土地出让，其中2012年1.44万亩，其中2014年1.6万亩，而在2015-2016年，土地出让已经大大下降。

3、2016年12月14日，西安东二环出让一块137亩住宅土地，最后折合亩单价1186万元，楼板价6354元/平米，保本售价应该是在13000元左右。

4、西安今年较好区域楼盘价格普涨，但涨价幅度确实和成都、郑州、合肥差很远。

怎么看西安未来房价？

1、首先，西安不会跌，因为全国水涨船高，大水漫灌，处于全国洼地的西安只能向上，不可能向下，只是向上走多远多高的问题。

2、西安如何涨，主要看未来2017-2018年的土地出让情况，如果土地供应收缩，则涨势就会加大，如果供应还是很大，则涨势就很缓。

3、还有，就是西安的人口落户政策的变化，如果放宽，则房价涨势大，继续收紧，则涨势缓慢。

4、有人会说陕西才不到4000万人口，西安房价不会涨，但不要忘了，西安背后承接的是整个大西北的人口流入，新疆、甘肃、青海的人只会移居西安，但不会选择郑州，要不就是选择东南沿海一带了。

5、国家中心城市这是一个因素，但不会成为核心因素，锦上添花。

6、而西安为了保护本地居民利益，限制人口流入这个政策到底对不对？其实没有绝对的对错，确实保护了本地人的幸福感，但也限制了资金流入，让西安人也没有享受大宽松时代房产快速升值的红利，到底是对是错？相信西安政府也会反思这个事情。

再次贴上这个城市房价背后的多头与空头之争图▼

一届领导一套政策，现在的政策不代表未来，所以，不要用现在西安房价来推论未来西安房价，因为，决定权不是你手上！土地和人口政策你根本没有话语权！

说西安人口问题、区域问题、经济问题导致西安房价低，我们可摆出100个理由来论证西安房价不会涨，我只想问一个问题：为什么兰州这个鬼地方房价居然比西安高？为什么？我想问十万个为什么！

兰州的人口、教育、经济、城市地位、旅游资源等，有哪个方面比西安强？为什么兰州的房价居然比西安高？逆天不？为什么？

如图所示兰州、西安、重庆房价对比▼

所以，跟随《米宅米宅》，一起看天下，一起成长，一起培养大视野，研判大趋势，这个真的很重要，不要走开！

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重庆会不会限购？

这是一个大概率事件！这是一个大概率事件！

原因如下：

1、重庆2016年的部分楼盘涨价是很大的，远超西安。

2、黄市长12.29日才辞任，12.30日重庆地产商会就申请采用建筑面积计价方式！这是一个重庆开发商迫不急待要涨价的重要信号。

3、更重要的是，在后黄奇帆时代，新的重庆政府急切需要表达自己的政治立场、执政理念、政府态度，与中央保持一致，重庆限购是大概率事件，这是一种表达政治立场的重要方式！

4、而且，就重庆当地的银行信贷政策，已经大大收紧，相比9-10月份，现在公积金政策、首套介定标准、利率、审核难度等方面已经大大提高。

5、重庆即使限购，也会和西安差不多，是一个打酱油式的限购政策，不会有大的影响，因为，重庆开发商需要的是涨价，重庆政府需要的是表达立场，西安式限购是最适合不过的。

6、但大势不可挡，即使有一个打酱油式的限购政策出台，未来的国家中心城市，房价趋同，水涨船高，重庆西安终将会告别均价7000元，均会迈入均价万元以上，时间长短问题而已。

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