为什么房子普遍是6层、11层、18层、26层、33层？

转载自：微信平台《郑州楼市》 ID：zzloushi

文：顾言

前言：

房子有那么多种楼层，为什么普遍是6层 ，11层，18层，26层，33层呢？

今天，我们就从建筑设计防火规范、住宅设计规范等方面来详细阐述下到底是什么原因？

首先一定要提到的是民用建筑的分类，根据最新版的《建筑设计防火规范》：

建筑高度不大于27m 的 住 宅 建 筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）被定义为多层建筑；

建筑高度大于27m的统称为高层建筑；

建筑高度大于27m但不大于54m的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）被定义为二类高层住宅建筑；

建筑高度大于54m的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）被定义为一类高层住宅建筑。

各类住宅建筑剖面示意图↓↓↓

这其中换算成楼层来看：

27m以下多层建筑对应的是9层以下；

27m-54m二类建筑对应的是10-18层；

54m以上一类建筑对应的是19层及以上。

虽然从分类中看不到18层以外的其他几个楼层，但分类一定要看，而其他因素，我们则通过楼层详解来给大家呈现。

6F

首先来说下6层，为什么6层建筑最普遍最常见？  

主要原因是《住宅设计规范》中要求：七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

在房价还没有这么高昂的年代，采购电梯的成本在整个建筑中比重比较大，且电梯的维护保养也比较麻烦，付出回报比不大，所以普遍选择了6层，或6层带阁楼， 久而久之变成了习惯，就有些约定俗成的意思了。

而后来因为生活水平的提高，城市版图的急速扩张，多层建筑在主城区出现已经作为稀缺产物的时候，电梯成了标配，但此时仍然为6层的原因就像之前说的，有些约定俗称的意思。

开发商给多层建筑冠以低密花园洋房的名号，来获取高的溢价，虽然多层建筑的定义是27m约9层，但高过百姓心中的标准层数6层的时候，产品的接受度会有一定的降低。

再加上《建筑设计防火规范》中规定：

第8.2.1条规定：建筑高度大于 21m 的住宅建筑应设置室内消火栓系统；

第5.5.27条规定：建筑高度不大于 21m 的住宅建筑可采用敞开楼梯间。

也就是说7层以上的住宅又需要设计一套整体的消火栓系统，还要设计封闭式楼梯间，大大增加了设计和施工成本。

所以花园洋房的即便大于6层也最多设计为7层，且普遍会设计成1-5层平层，6层和7层为复式结构。来降低洋房客户对层数的抵触。

11F

11层涉及到的规范就相对要多一些了，主要还是《建筑设计防火规范》的规范：

7.3.1 条规定：建筑高度大于 33m 的住宅建筑应设置消防电梯：

7.3.6 条规定：消防电梯井、机房与相邻电梯井、机房之间应设置耐火极限不低于 2.00h 的防火隔墙，隔墙上的门应采用甲级防火门。

7.3.7 条规定：消防电梯的井底应设置排水设施，排水井的容量不应小于 2立方米 ，排水泵的排水量不应小于 10L/s。消防电梯间前室的门口宜设置挡水设施。

8.2.1条规定：建筑高度大于 33m 的住宅建筑，应采用防烟楼梯间。

而消防电梯在《建筑设计防火规范》也有明确规定，必须符合下列规定：

1、应能每层停靠；

2、电梯的载重量不应小于 800kg；

3、电梯从首层至顶层的运行时间不宜大于 60s；

4、电梯的动力与控制电缆、电线、控制面板应采取防水措施；

5、在首层的消防电梯入口处应设置供消防队员专用的操作按钮；

6、电梯轿厢的内部装修应采用不燃材料；

7、电梯轿厢内部应设置专用消防对讲电话。

除了《建筑设计防火规范》，《住宅设计规范》中也提到：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台。

可以看出，11层以上需要配备两部电梯。

不说增加一台消防电梯与普通电梯的成本价差，仅消防电梯的排水设施，防火墙防火门就已经复杂了许多，对于成交价较低的区域来说，盖到12层的利润并不比11层高，那又何必去设计成12层呢？

再加上部分地区的设防烈度需要达到8，设计基本地震加速度值为0.30g，那么框架结构如果要满足8的情况下最高只能做到35米，折算下来也刚好是11层。

《建筑抗震设计规范》中规定的现浇钢筋混凝土房屋适用的最大高度(m)↓↓↓

18F

而关于18层，从民用建筑分类中可以很明显的看到，27m-54m还在二类高层建筑范围内。

而《建筑设计防火规范》第5.1.3条规定：

二类高层建筑的耐火等级不应低于二级；

一类高层建筑的耐火等级不应低于一级。

从图中可以看到，一级耐火等级与二级耐火等级的相比，承重墙、房间间隔、柱、梁、楼板、屋顶承重构件、疏散楼梯都需要设计较高的耐火极限时间，差异还是比较大的。

除此之外，根据《建筑设计防火规范》第5.25条规定：建筑高度高于54m的建筑，每个单元每层的安全出口不应少于2个。

也就是说需要设置两部步梯，或者说是剪刀型楼梯。这样就增大了公共区域的面积。在追求成本，以及得房率方面，显然做到18层更为合适。

有部分项目出现了17层或者16层的设计，很大因素是因为配套底商的问题。

以4.2m的商业为例，2层的底商层高则为8.4m，如果要满足54m限高的情况下，54m-8.4m=45.6m，给住宅的预留高度只有45.6m，那么无论按照3m层高还是按照2.9m层高，上部住宅都无法做到16层，只能设计为15层。也就是一共17层，当然也有部分住宅与《建筑设计防火规范》有关：

7.2.1 规定：

高层建筑应至少沿一个长边或周边长度的1/4 且不小于一个长边长度的底边连续布置消防车登高操作场地，该范围内的裙房进深不应大于 4m。

建筑高度不大于 50m 的建筑，连续布置消防车登高操作场地确有困难时，可间隔布置，但间隔距离不宜大于 30m，且消防车登高操作场地的总长度仍应符合上述规定。

消防车登高操作场地↓↓↓

那么17层X2.9米=49.1米，或者16层X3米=48米，在布置登高操纵场地的时候就比较从容了，这样的情况下，对于这栋建筑周围的园林绿化设计也就更加容易。  

而第7.2.2规定：消防车登高操作场地应符合下列规定：

1、场地与厂房、仓库、民用建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物和车库出入口；

2、场地的长度和宽度分别不应小于15m和10m。对于建筑高度不小于50m的建筑，场地的长度和宽度均不应小于 20m和10m。

消防车登高操作场地↓↓↓

同样，在如果做到17层或者16层，相比18层登高场地的面积可以减小了50平米，在登高场地预留上难度就会小很多，这样也会在一定程度上减小对绿化景观设计的影响，提高整体景观的实用性和美观性。

26F

相比来说26层可能比较不好理解，因为54m以上就已经算一类高层建筑了，中间不再有区间，那么为什么26层这个楼层会比较常见呢？

这个大多数还是限高的问题，当然也包含框剪或者剪力墙结构在设防烈度需要达到8设计基本地震加速度值为0.30g的地区，最大高度不能高于80米的问题。

关于限高问题，规划局公示的区域控规上基本都可以查到，二类居住用地，限高80m和限高100m的情况比较普遍。

二十铺控规图↓↓↓

我们可以看到图中同样是二类居住用地，有建筑限高80m也有建筑限高100m。

而在层高普遍3m的区域，26层x3m=78m折算出来刚好在80m限高以内。

而部分区域开发商习惯层高2.9m的也有做到27层X2.9m=78.3m的，也在限高范围内。

33F

33层其实与34层相同，一种是3m层高X33层=99m，一个是2.9m层高X34=98.6m，都是尽可能的接近100m但不超过100m，哪怕是一层到三层都为4.2m的底商，上部住宅在2.9m层高的情况下，建至33层总高也是控制在100m以内。

所以这两种楼层出现的概率非常相近，我们就放在一起来说。

众所周知，54m以上已经属于一类高层住宅，虽然从这个米数以上已经不再根据区间分级别，但超过100m的建筑在《建筑设计防火规范》中又有非常多的限制：

第5.1.4条规定：建筑高度大于 100m 的民用建筑，其楼板的耐火极限不应低于 2.00h。

第5.5.31条规定：建筑高度大于 100m 的住宅建筑应设置避难层，并应符合公共建筑规定中有关避难层的要求。

第5.2.6条规定：建筑高度大于100m的民用建筑与相邻的建筑防火间距即便是满足多个条款中的允许减少条件的时候，仍不能减小。

第6.7.5条规定：与基层墙体、装饰层之间无空腔的建筑外墙外保温系统，其保温材料应符合下列规定：住宅建筑建筑高度大于 100m 时，保温材料的燃烧性能应为 A 级。

第8.3.3条规定：建筑高度大于100m的住宅建筑应设置自动灭火系统并宜采用自动喷水灭火系统。

第8.4.2条规定：建筑高度大于 100m 的住宅建筑，应设置火灾自动报警系统。

除此之外，非常复杂的抗震结构设计，要求极高的地基深度和支撑强度，远高于普通住宅的建筑成本，近乎苛刻的质检验收、消防验收，也让大部分开发商望而却步。

所以即便是开发上拿到一块地，控规的限高在100米以上，在权衡利弊的情况下部分开发商也都会尽可能的选择100米以内的建筑。

所以百米以上的住宅建筑在一个城市里一定不会大量出现，当然北上广不谈，至少在郑州这种普通城市是屈指可数的。

更何况在郑州新的居住用地控规普遍限高100米，即便是开发商有魄力有能力去建设100米以上的超高层，也是行不通的。所以就会大面积的出现33层和34层的情况。

写在最后

对于常见层高的设置，100m以内的核心问题还是因为钱。

在特定楼层增加一个楼层虽然带来了防火级别的提高，但并不代表就没有去设计施工的能力，而是做出来的产品会增加成本降低利润。

我们当然不是去声讨什么，毕竟企业在盈利为首的大前提下，合理降低成本并没有什么过错，我们只是告诉大家一个设计的原因，让大家对于楼层的设计不再迷惑。

另外有些朋友可能也会关心到一些不常见楼层的设计原因，这其中有些其他的限制。

比如说机场、军营周边也会有限高， 比如建业运河上院，设计13层高度39.8m ，刚好满足限高40m，而更多是因为房价的高增幅，开发商为了彻底榨干容积率的油水，比如说控规限制5的情况下，为了凑到4.99而将部分楼层砍低后的产物。也有因为前期规划不超标，之后指标核算单位最终核算面积超容积率了，导致只能减层。还有像是容积率达标但个别几户日照不过，总规划图上各单体建筑位置又没有调整空间，只能选择降低前楼的层高来解决。

随着拿地成本的增加，类似情况可能会更多的出现，本文就不再做详细介绍了。

END

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