你的得房率为什么只有68%？ 扒一扒公摊面积那些事儿

转载自：微信平台《郑州楼市》 ID：zzloushi

文：顾言

基本上，多层洋房得房率低于85%、高层住宅得房率低于75%都算算偏低，市场上也出现了一些得房率在68%左右的住宅，比如亚星锦绣山河、锦艺国际华都的部分户型，这是为什么呢？会有什么因素影响得房率？是什么原因加大了公摊？ 公摊包含什么、如何计算公摊比例以及不同公摊系数差别在哪，一系列公摊的问题，对于大部分老百姓来说，都是雾里看花，不明不白，我们就从几个方面来细细说下公摊那些事儿。

1公摊面积都包含什么？

按照以往我们的认知，大略会认为，只要不是自己住宅里的面积，都是属于公摊面积，甚至有些人会觉得，整个小区院子的每一片土地都属于公摊面积。

谈到这个问题，我们就要来说说公摊面积具体都包含什么：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。

而其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

举例来说，小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室，而该物业办公室服务的是整个小区，那么该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。

2公摊的算法

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，计算公式如下：

δSi=K·Si

K=ΣδSi/ΣSi

其中：K—为共有共用建筑面积的分摊系数；

Si—为各单元参加分摊的建筑面积，㎡（单位为平方米，下同）；

δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；

ΣδSi—为需要分摊的面积总和，㎡；

ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡。

来源于:《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则 》

公式可能有些复杂，我们换算成汉字来给大家列一个计算公式：

分摊系数 = 总的公摊面积 / 总建筑面积

各单元实际公摊面积 = 分摊系数 X 各单元的建筑面积

每户的公摊面积 = （每户面积/该单元的面积）X 该单元的公摊面积

3为什么高层户数更多反而公摊更大？

说到楼层越高公摊就越大的问题，主要还是在于公共空间的设计，和总户数关系并不大。

以小于21m的多层住宅为例，建筑设计防火规范中规定可以采用敞开楼梯间，正常多层住宅只设置一部楼梯，走廊与楼梯间合用，即便是带电梯的洋房，电梯和楼梯普遍也共用楼梯间或极小的走廊，加上总户数较少，设备井所占用的面积也较小，总的公共面积非常小。

而十二层以上的住宅，按住宅设计规范规定需要设置两部电梯，楼梯间设置需要为防烟楼梯间，鉴于可以选择一栋楼两个单元，每个单元设置一部电梯来满足对应要求，这个规范其实并不是很影响公摊面积。

但当高度上升至54m时，每个单元每层的安全出口不应少于2个的规定则直接影响到了房子的得房率，两个安全出口意味着需要设置两部楼梯，无论是两个独立的楼梯还是一组剪刀形楼梯，占用面积显然都是要高于1部楼梯。

而且两个楼梯间前室如果共用还需要满足不低于6平方米的规定，如果楼梯间前室与消防电梯前室共用则需要满足不低于12平方米的规定，仅仅是电梯、电梯前室、两部楼梯、楼梯前室，就已经达到30平方米以上。加上电井、水井、暖井以及走廊、连廊，高层每层的实际公共面积会远高于多层。

虽然总户数的增加一定程度的稀释了入户大堂之类的户均公摊面积，但层高较高的楼栋，大堂普遍会更大，这一点点稀释并不能弥补上边讲到每层楼公共面积的增加。

4除了楼层，还有什么影响到得房率？

除了前边这些与消防有关的硬性设计外，一些弹性的设计也对得房率起到了很大的影响。

比如说除了消防规范以外，住宅设计规范中也提到，入户门设计在单侧的走廊宽度不得低于一米二，入户门设计在两侧的走廊宽度不低于一米三，假如设计院将走廊设计为一米五宽，那么虽然提高了出行舒适度，但得房率势必会一定程度的降低，同理，如果电梯前室不与楼梯前室共用则不需要满足2.4米宽的要求，设计时为了大件家具担架可以正常通过和进入电梯，电梯依然要设计较宽的前室，这样的状况下，得房率也必然会有一定的降低。

同时，每层的面积总和也与得房率有直接的关联。

以同样的两个南北通透边户配合两个纯南中户为例，公共面积不变、两个纯南中户不变的情况下，显然两个边户的面积越大平均每户的均摊比例越小。

或者可以这样说，每部电梯（楼梯）的服务面积越大，基本上公摊面积就会越小。

所以，同样的高层情况下，低公摊有可能是设计师对前室面积位置把握不好，也很有可能是由于尽可能窄的过道电梯间导致，或者单层面积过大导致，追求公摊小无可厚非，但盲目追求低公摊也是没有必要的。

如果有接触过绿城的朋友可能比较熟悉，绿城许多项目得房率比较低。在我看来其实绿城的得房率较低，更多的是想通过大的公共门厅、走廊、高端电梯、高档但体积较大的公用设备等等来体现出以人为本的居住理念，而并非设计的失误。

5个别得房率过低的项目

如果是经常关注房产新闻的读者，一定看到过有部分小区业主因为得房率低于70%维权的新闻，这其实就跟之前说到的楼层总面积影响得房率有关。

南三环某项目的图片↓↓↓

左边单元四户分别为88㎡、76㎡、76㎡、88㎡；

右边单元四户分别为88㎡、78㎡、78㎡、141㎡。

只看这张图，我想大部分人都不会预料到这栋楼的得房率不足70%，因为没有尺寸没有标注得房率，很难一眼看出，但在我看来，这栋楼的得房率一定是低的，为什么呢？

首先，该楼使用了剪刀形步梯，根据图中步梯的宽度和电梯的宽度，我们可以大致推算出步梯和电梯的前室宽度不低于2.4米， 面积约为12平方米，这其实已经达到了剪刀梯两个入口都与消防电梯前室合用的标准，而这栋楼又在另一边单独做了前室，公共面积显然大了一些，除去这个问题之外，走廊的长度也显得十分的长。

除了设计上的不够极致，我们再计算两个单元总销售面积，只达到了329和384平方米，而常见的设计边户多为120平方以上，中户做到88~89平，平层面积约420平方，也就是说同样的公共空间服务的面积少了30-90平方米，如此来看得房率低于正常值，就是自然而然的事情了。

6分离式核心筒的公摊面积

最近一两年郑州出现了大量的分离式核心筒设计，也就是89平中户也做到南北通透的小三房，其中通过连廊进行连接两个核心筒（电梯井），中户也可以通透，看起来十分新颖，那么这种设计会不会比平时常见的设计公摊面积大很多呢？

答案是否定的。

花园路北环一楼盘的平层图↓↓↓

我们来看图，图为花园路北环一楼盘的平层图，这是典型的分离式核心筒设计，中间连廊链接，如果我们纯粹只看面积的话会觉得如此长的连廊必然会增大公摊面积。

但实际，根据《房屋测量规范》中“有顶盖、不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。”的规定，该长连廊只计算一半面积。加上两个楼梯与电梯分别共用前室，由于没有设置单独的前室，电井水井也没有过于浪费面积，总的面积并不会比常见的集中核心筒公摊面积大很多。

7高得房率≠公摊面积少

读完上边这几个小段文字，想必大家对公摊已经有了一定的了解，类似的公共区域设计布局，可以说公摊面积基本上是恒定的，得房率相对来说也是比较稳定。那为什么开发商各种宣传高得房率呢？

其中的猫腻在于此“得房率”和彼“得房率”并不是一个意思，开发商口中的得房率大多指的是所有可以利用上的面积全部算作在内的面积。比如飘窗做成可以敲掉结构，做大设备平台后期改成室内面积，更有甚者整间房间前期挑空设计（比如亚星锦绣山河），待交房后重新补上楼板窗户来获得更大的使用面积。

通过这几种办法得到的“得房率”并不是真正的得房率，通过“偷面积”得到额外面积在产权证上也并不会出现，不受法律保护，所以高得房率不代表公摊面积少。一定要问清楚合同上真正的套内使用面积，除以销售面积才是实际的得房率。

8公摊的缺陷

商品房建起来，总是要有过道，总是要有楼梯、有电梯，有管线井，计算公摊是一件看似无可厚非的事儿，那为什么要说公摊的缺陷呢？

一切还要从政策说起，在我国除了重庆外绝大多数地区，政策都是允许在房屋销售的时候按照建筑面积（实际面积+公摊面积）进行结算。而且还制定了一套复杂的公摊面积计量方法，却没有制定公摊面积的合理区间或者上限。

这就会出现一个非常大的问题，房屋销售时只讲建筑面积，公摊面积要么避之不谈，要么闪烁其词，让人搞不清楚实际面积多大，在买房选择的时候非常困难，因为会出现同样的89平方米小三房，实际面积相差出一间房的可能。甚至是，同样一个项目，出现部分楼栋公摊大，部分楼栋公摊小的问题。在房价如此高昂的今天，高的公摊更成了买房难的隐形推手。

全国人大代表林燚曾经也在人大会议上提出过关于公摊面积的质疑和建议，其中说到：对于新建的现房销售，应当按照套内建筑面积计价，取消公摊面积，与国际接轨。

现在公摊面积有多大仍然是开发商测量的，而且各地没有什么统一标准和规范，无论用何种方式计算房价，公摊面积对购房者来说都是个谜，经常引起买卖双方的争执。

所以，对于显而易见的公摊缺陷，我们也呼吁相关部门能对重庆的政策进行大面积的推广，来避免政策给百姓、置业者带来各种不必要的麻烦。

END

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