请注意！北风来了，大连房价已经开启加速度上涨模式！

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4.23日，我飞临大连，开始了对大连地产的实地调研。

基本判断：

1、 这或许是中国本轮“去库存”上涨的最后一个城市；

2、 现在还谈不到顶的问题；

3、 中心城区（中山、西岗、沙河口）普遍无库存，应该关注的是中心城区边缘的主城区（甘井子、高新、经开）；

4、 旅顺、金州可以暂时放弃，本地企业可以放弃，2万以上的可以放弃。

这或许是本轮去库存上涨的最后一个城市！

1

为什么下一个城市是大连？

本轮去库存引发的一线二线城市房价暴涨，源于深圳，席卷了全国的基本上所有中东部省会级别以上的城市。现在基本的判断是已经到了尾声了，能涨的都已经涨了，甚至一些连徐州、赣州、泉州、南昌、贵阳等城市都没有放过。

终于，在无数中央加地方的严厉加温和调控之下，总算暂时被压住了，对于全国的已经上涨的城市，一个基本的判断就是“对于全国绝大多数一线二线城市，2017年整体是稳定的，一年上涨30%到50%已经不再可能。”

然而市场会出现一些例外，比如在2016年10月份双限调控之后的重庆，2017年初的海南，都实现了50%以上的涨幅，站在当下，值得关注的就是：大连。

初步的判断，基于以下的分析：

1首先大连没有泡沫

大连不管是城市地位还是生产总值，以及人口规模，毫无疑问是个二线城市。但绝对是东三省经济的、旅游、时尚、科技的“无冕之王”，同时也是截止到现在中东部中国2016年涨幅最小的城市，同时也是泡沫最小的城市。

上图是大连2011年到2016年房地产的基本态势，蓝色的是供应量，红色的是消化量，绿色折线是价格。供应量这六年一直在下降，从931万方下降到391万方，下降了60%以上。而成交量经过了两轮的调整，最近的一轮从2014年到2016年连续三年的上涨了。同时价格一直很平稳，甚至可以说是超级平稳，2015年到2016年价格虽然上涨，但是只有300多元，相对于10000元的城市均价，3%的涨幅简直就是中央眼中的标杆。对于现在大连的房价，根本谈不上泡沫。

2库存量一直在减少

供应量连续六年在减少，成交量连续三年在增加，势必大家都能意识到一个问题，库存一直在下降。但是到底是多少呢？

—图片来源于大连房产

↑↑↑这是2011到2016年大连库存面积以及去化周期的变化表，存库面积和库存周期在2014年达到顶点，之后一路下滑，在2016年已经达到了六年来的最低点——24个月。当然24个月放在其他城市，第一感觉还是比较大的，然而凡事怕比较。我们来比较一下。

↑↑↑这个表格，我们在米公子2月23日的那篇《下一个风口是海南！五个数据和11个建议告诉你》的文中见到，当时2016年底海南的库存去化周期也是23个月，和现在的大连差不多。然而海南在下面的几个月的时间内，发生了什么，我不想重复。因此仅看去化周期是不全面的，尤其在现在这种史无前例的调控之下。

全国能投资的城市基本上都被“限购、限贷甚至限卖”给控死的情况下；

在全国的投资者都一起开始关注某一个城市的情况下，不管这种关注是主动还是被动；

在同为中国海岸线几个明星城市，青岛直奔3万，厦门直奔5万，深圳我更不想提它，大连难道还能第六年、第七年、第八年保持一万的均价吗？

在米公子的那篇文章，曾经说过：

我们已经不能依照2014-2015年的海南市场，来预判未来的海南市场了！必须马上改变。一切的一切，说明一个问题：海南房产市场背后的供需关系在发生着重大变化！目前整个海南的库存周期已经低于24年月，这是一个很重要的窗口数据。

今天我们依旧要重复上面的话，只不过海南要换成大连，时间从2月变为5月，一切都不会改变，因为资本有着同样的嗅觉，资本有着同样的贪婪，资本有着同样的盲目。

3库存不平衡

发现了这一问题后，为了深入研究大连房地产市场，我们的研究小组出发飞往大连。大连在房地产24个月的库存上有着很大的不平衡。

对于沙河、西岗和中山三个老城区，库存基本上低于4个月，处于有价无货的状态，同时也没什么土地供应了，因此价格从过完春节开始有所上涨，价格现在已经基本达到15000以上了。

高新区、甘井子区处于供销两旺的状态，比如我们到了距离主城区稍近的龙湖星海彼岸项目，属于高新区，在4月23日刚开盘，洋房和高层搭配，开盘日大定去化率达到80%左右，价格也达到高层16000，洋房接近20000了。在旁边的万达海公馆和贤府项目、未名山项目价格也都没啥小户型了，最小的估计到在140以上了。

因此，形成24个月库存的存量不是主城区项目，而是位于主城区30公里到50公里之外的旅顺口区板块、金城区板块以及瓦房店板块等等。真正属于中心城区和主城区板块的区域在库存去化周期应该不足6个月到12月。

—图片来源于大连房产

基于以上理论加实际调研的判断，我们认为“本轮调控最后一块二线城市洼地很可能就是大连”。

2

米宅方法论

米宅集团是专注全球视野、财经视野之下不动产配置的研究性公司，《米宅米宅》是个研究型公众号，这种研究体现在两个方面。第一有着自己的独特的研究方法和理论，它应该符合全国差不多的城市。第二判断城市调研一定要亲自实地考察，海南也罢，合肥也罢，不作键盘侠，实地去考察去把握实际情况，再结合数据进行分析研究。

哪些城市已经具备了房价加速度的条件，什么时候开始呢？对于这个问题，米宅有一套自己的研究模型，基于库存、土地、开盘、人口、经济等一套方法论。

我们用这套方法预言重庆，重庆在发文三个月后涨了50%，我们用这套方法预言海南，海南也涨了60%，所以我们组织了两个城市的团购。当然我们私下也预见了一些城市的房价加速度起点，也大差不差，比如长沙、比如广州、比如佛山等等，只不过我们预见了时点和碰上合适的项目是两个问题，没有项目，下手晚了意义就不大了。

这个城市库存周期已经较为符合加速度条件，刚才已经谈到，更何况大连绝对不是大连人的大连，也不是辽宁的大连，至少是东北人的大连，发展的好是北中国的大连，市场和投资的潜力应该次于青岛、大于烟台，即使辽宁经济是个减分项，但是不同的是山东有烟台、有威海等城市来分流购买力，但是整个东北只有一个海岸城市，从这个角度看，大连从大区域来看是可期的。

还有一个情况是，大连二手房价格已经普遍开始上调，

1月二手房均价 10702 元/m²，2月二手房均价 10896元/m²，3月二手房均价 11182元/m，已经处于房价加速上涨状态。另外对于主城区学区房有的区域已经上涨了3000元，另外加上今明两年多个地铁的开工和完工势必会加速刺激这一上涨趋势。实际上我们经常看到的暴涨互动，一二手联动状态已经形成，正在加速，在二季度开盘清盘市场态势一定会出现。

—图片来源于大连房产

更何况，按照上图所示，大连在2017年就会进入全国开发商时代，那些老道的操盘手，能让这个开盘去化低于80%吗。在2016年的土地供应数据中，还有一点同样值得关注：这些地块中有约80%是由品牌开发商摘得的。而由他们引发的“高溢价拿地”模式所导致的新项目运营成本的高位运行，或许将成为2017年大连楼市价格企稳上升的重要因素。

土地市场呢？2016年上半年市内四区供应经营性建设用地成交额26.6亿元，与去年全年土地出让相比，有大幅提升，成交楼面地价达到3613元/平，创下近五年新高。

截至12月6日，今年四季度大连主城区共推出18宗地块，供地面积达120万平，成交15宗，流拍2宗，停止挂牌1宗。10月土地成交以92%、113%、115%等不断刷新的高溢价率，创下近10年大连土地市场高溢价率之最。

业内人士指出，今年品牌房企之所以花大价钱“抢地”，一方面是因为过去两年大连土地供应较少，房企土地储备不足；另一方面也说明它们对大连楼市信心十足，准备在连继续“深耕”。两周前在主城成交一个地块，以楼面价14000成交，但是周边二手均价只达到了13500左右，只不过中央要求严控地王，所以并未宣传，未能产生常有的地王迅速带动房价的效果。

基于以上判断，我们认为大连已经跨过了去库存的转折点，房价在今年二季度三季度启动上涨已经不可逆转。

3

结论

1、当然，你可以用“投资不出山海关”和“东北塌陷”理论来反对我的上述观点，然而我想说的是，正是有了东北老大难问题，国家可能会放过“大连房产”快速起飞一马，因为中央要想在全国证明，大连也是能投资的，东北也是能投资的。

2、 现在大连什么调控也没有，无房无贷在大连可以二成购房，有房有贷可以三成首付，如果上半年大连房价起飞，调控也是会有的，但是一定是温柔的，姿态要表，但是去库存的成果也是要保。

3、 旅顺、金州可以暂时放弃，本地企业可以放弃，2万以上的可以放弃。旅顺和金州可以暂时放弃，没有把主城去个七七八八，还轮不到三十五十公里的卫星城，即使轮到了这阵风还剩多少劲谁也不知道。本地房企库存项目还有一些，但是建议放弃，因为前面的六年谁知道这些项目的债务债权关系发生了什么，有没有一房二卖，有没有抵押等问题，这些法律债务问题，毕竟上一个下滑周期太长了，逼急了本地开发商什么干不出来。

4、关注主城，关注学区，关注地铁，关注品牌，关注多层，在房价上涨初期一定要选择优质的项目，在行情中，这些优质楼盘的涨幅一定是最早最快的。

5、另外2万以上的项目建议别碰，因为对于大连这个市场，这还是一个天花板，选择中产楼盘更安全。

6、现在大连房价的最大问题还是整个东北的问题，就是人口不足，特别是流动人口不足，整个大连的流动人口大约100万，这是大连房地产的短板。

但是大连的优势在于人口素质，由于大连本身有大连理工（985、211）、大连海事（211）、东北财经（非211）几个好大学，所以大学生素质较高，因此在这些大学生聚集区——大连高新区，房价在这一轮涨的更猛，上涨更早，所以应该更加关注一些。同时高新区也是整个东北为数不多的IT和现代服务业具有领军优势的地区。中国第一艘国产航母放在大连生产，从某种意义来说也是这种优势，特别是高精尖技术优势的体现。

对于大连的分区域房产问题，哪些能买，哪些应该避免，我们会在以后文章中陆续推出实际调研分析。

END

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