下一个房价风口是海南！5个数据和11个建议告诉你！

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先说和后说的顺序很重要！

这篇文章，在2016年底就已经写好，一直不敢发，怕成为了黑天鹅或导火索，现在发，是因为，怕一直关注我们的粉丝错失机会。

这篇文章，一定会有人上来质疑甚至辱骂，说米宅无良，哪里有利益就鼓吹哪里，其实不然，我们是先认为哪里有价值，才会去那里找机会，这个顺序是很重要的，一旦顺序错了，价值观就一定乱了。

自米宅2015年进入海南市场以来，我们刻意的一直避开去讨论海南房产的投资价值，我们一直强力说明：如果在海南没有自需的需求，就不要考虑购买。因为，就怕给粉丝有误导。

但走过了整个2016年，站在对未来2-5年的趋势研判关头，感觉很有必要说出来，要不，会让很多关注我们的人错过了机会。

但在表述之前，一定要说明：目前也只有20%左右的海南楼盘具备更大的投资价值！可不是随便买就都都能踏上最好红利的！

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2016年风口城市房价的背后

相比2015年，厦门房价翻番，为什么？就是因为厦门岛三年了没有一块土地出让！供应太小，远低于需求！

相比2015年，福州房价翻番，为什么？就是因为福州三面环山，一面临江，可拓展空间太小，没有多少土地可以出让，供应远小于需求！

整个大西北地区，兰州房价9000多，西安才7000，为什么？兰州的经济、教育、交通、城市地位、认可度远低于西安！就是因为兰州地形狭长，没有土地供应！

深圳、上海、北京都是这样，没有新土地供应，大量外来人口涌入，需求很大，价格飙升的背后，没有土地，供小于求，才是最主要原因！

所以，一个城市的房产价值，长期看就是城市地位和经济地位（因为就业决定人口流入），短期看就是土地供应。

海南怎么样呢？我们来分析一下。

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海南在过去10年间的供应关系发生了什么变化？

1看土地成交背后的供应量

过去10年海南成交土地面积变化图▼

过去10年海南土地出让建筑面积变化图▼

详细数据如下▼

2看海南双暂停政策

还有一个海南的双暂停规定，很有必要重视：

一是暂停新增商品住宅用地供应；
二是暂停新建商品住宅项目规划报建审批。 

这样会进一下收缩海南供应市场！你必须要重视。

3看库存去化周期

即使是这23个月的库存里，还有80%左右是不值得关注的小楼盘小项目偏远区域，好项目的库存都已经降到了6个月以内甚至2个月以内，当海南整体库存去化周期达到12个月之内时，海南房价将踏上腾飞之路。

这个表格告诉你的是：留给你的窗口期不会等到下个雾霾季，也就是最多半年左右时间！

一切的一切，说明一个问题：海南房产市场背后的供需关系在发生着重大变化！目前整个海南的库存周期已经低于24年月，我们米宅重点关注的优质项目的库存周期均低于3个月！这是一个很重要的窗口数据。

我们已经不能依照2014-2015年的海南市场，来预判未来的海南市场了！必须马上改变。

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155万亿人民币哪里去？

截止2016年底，中国M2数据已经达到155万亿▼

本来，这155万亿是要国际化走向全球消化的▼

如今，迫于资金外流和保卫外储的压力，这155万亿已经基本全部被限制在了国内不得出去，由960万平方公里来消化▼

但资金是最聪明的东西，它只往好的地方流向，就是一路向东、一路向南流动▼

未来至少5年难以彻底改变的北边雾霾，让更多人恐慌性逃离▼

大家可想而知，未来的时间里，我们要面对什么样的资金市场和流动？有什么力量可以抗拒这些嗜血、贪婪的资金！

整个东南沿海已经在2016年起飞了，深圳翻番、厦门翻番、福州翻番、珠海翻番，海南呢？

一个14亿人眼皮底下的唯一的海南。

一个155亿张着贪婪大口的猛兽。

一个有钱人特爱玩弄的小媳妇：海南的海景房。

第三波泡沫，站在2017年的年初，它即将到来。

5

从中我们有什么结论？

1、土地成交在大幅减少，土地的稀缺性越来越大。

2、成交建面减小幅度远低于土地减小幅度，说明容积率越来越高，低容积率楼盘越来越少，低容积率楼盘未来会稀缺。

3、历史上土地成交比较大的是2009-2013年，按一年内开盘，销售两三年的周期，之前大幅出让土地的项目已经去化的差不多，海南库存在大大减小！

4、历史上海南有过两次泡沫，一次是1992年，已经太遥远，最近一次是2010-2011年，所以过去的五六年时间，都是在消化上次的房地产泡沫。

5、经过2016年本轮中国房价暴涨，泡沫已经持平，海南泡沫甚至已经低于大陆很多城市房价！

6、其实如果大陆本轮泡沫再持续几个月，海南房价就会被传导，但在10月份，这个传导动作停止了，这是好事，给购房者留出了购房空档期，不要错过。

7、海口是肯定要上风口的，未来好几年雾霾之下的恐慌逃离，有很多人为了孩子为了健康选择逃离，而就业、教育、医疗是刚需，海口虽然在度假属性上一般，海景很差，但省会的配套更好，这是刚需，是风口上的刚需。

8、请把全部眼球聚集于海口、三亚，以及海口、三亚之间的东线，选择品牌、大盘、湾区海边、有五星酒店、有大量知名业主、有海景沙滩的千亩以上楼盘。那20%值得关注的楼盘在这里！

9、海南房价留给现在还在犹豫的人的窗口期，最长也不会到2017年的雾霾季（考虑调控因素），也就是最长到2017年11月，排除调控因素，其实我认为最长半年，或者说，就是现在，当机立断，是最好的选择。对天叹一声，说：不必等。

10、伴随着泡沫的上升，你会看到海口限购、甚至海南限购、调控、限贷款等一系列政策，但，如同2016年的12月的重庆一样，大力调控的乌云之下，依然阻挡不了它应有的补涨进程，2017年的海南，也是一样！

11、这年头，要不你自己很专业，要不，你就直接选择相信专业。这是一条捷径。半瓶晃荡，耽误的都是自己的事儿。为避免广告嫌疑，本文没有提及具体楼盘名字，可以参考米宅网站海南站上之前的分析。

END

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