南京新年首拍楼面地价贵上天，6年大数据揭秘房价走势！

△此音频大小1.28MB

导语：

南京虽然是一个比较尴尬的城市——原来不管是GDP还是收入都比无锡苏州低，现在虽然在这两方面都高于无锡了，但是南京房价却是无锡的两倍多。

去年南京限购加码后，就有人想着南京的房价会降下来。

情人节的南京土地一拍却打破了不少人的幻想。近乎3万的楼面地价实在让一些坐等南京房价下跌的人大跌眼镜。

1

南京鸡年首场土拍火爆惊人

2月14日情人节爆出了很多的料，有大数据显示当天的机票大部分被80、90后定走，而酒店昨天的房子在半月前就被定走了，郑州的酒店被抢购一空，就连万元的总统套房也被抢购一空。

地产人虽然会设计出来很多浪漫的广告、组织不错的线下活动，但是自己却被逼的不见得那么浪漫，不但不浪漫，而且还会被活动牵制着。

就像2月14日的南京拍地，结果楼面地价一出来，很多人不淡定了。

（图片来自南京楼市）

在全国限购限贷加压，各种资金被限制进入房地产行业的情况下，各地土地市场开始降温的大前提下，南京土地市场却一枝独秀，在这样的情况下，居然出现了这么高的楼面地价。

（图片来自南京楼市）

这些出让的土地其楼面地价均高于2万，有的甚至超过3万。相比去年另外一个热点城市，河南郑州最近一段时间出让的大部分城改用地几乎都在2000元成交的现实，简直就是没有天理了。

2

南京难寻均价低于2万的项目

作为房价四小龙的南京一直都是关注的焦点，那么现在南京的房价情况如何呢？

最近南京当地的自媒体《南京楼市》做了一件事，主要是为屌丝阶层寻找他们能够买得起的房子，但是最终令他们的记者编辑们发现十分的悲催，那就是：在南京寻找单价低于20000元的房子实在是太难了，扒拉完全城一共才找到22家。

下面是《南京楼市》提供的南京房价金字塔。

这是今年2月南京房价的区域分布▼

（图片来自南京楼市）

下图是去年同期的▼

（图片来自南京楼市）

通过这两张去年和今年的房价金字塔，我们看到：

房价四万的区域去年仅在2个板块有，而今年增加了1个城东区。

2万以上的板块都在增加，而两万以下的区域由去年的18个，减少至今年的只有7个板块。

1.5万以下的板块由10个板块减少到今年的4个板块。

1万以下的板块由3个板块减少至1个板块。

在这些板块上低于1.5万的板块基本上都是在原来的县域。

在老城区基本上没有低于2.5万的房价了。

这就是南京房价的现实。

而对区域房价变动的分析比仅仅比较城市成交均价更能够反应出真实的市场。

那么在过去南京的房价又是什么样的情况呢？

3

五年南京房价上涨让人目瞪口呆

为了更能研究南京的房价，我们对过去六年南京的房价进行如下的归类研读：

南京过去六年的房价▼

  （注：上述数据销售面积及投资来自2011-2015年南京国民经济及社会发展统计公报、房价来自多个统计口径）

南京过去六年的销售面积及增幅▼

上图是销售面积及增幅，虽然每年的增幅有所不同，但是总体而言销售面积一直处于增长阶段，在去年销售面积增幅小的原因是去年从十一期间开始了限购限贷，并且南京二套房中如果是首套房还有贷款尚未还完的话，首付需要70%。

在这样的情况下，就限制了不少人进入，一是在资格上限制，二是在首付款上一些人拿不出那么多，按照南京均价22000元的单价，100平方米的房子需要220万，首付70%就需要154万，这不是一个小数字。所以对于成交量来说打击就比较大了。

南京过去六年的成交均价及涨幅▼

在过去六年中虽然南京的房价在2012年及2014年出现了两次下跌，且下跌幅度不小，但是每次下跌之后都是报复性的上涨，且涨幅惊人，2012年跌幅24.71%，但是2013年出现了58.44%的涨幅，2014年跌幅20.61%，虽然没有在2015年出现大的涨幅，但是2016年以32.77%的涨幅再次继续上涨。两年合计涨幅达到42%。这是相当惊人的。

更长的时间，南京主要的八个主城区板块房价上涨则是这样的▼

南京作为江苏的省会，虽然不像河南郑州、四川成都、湖北武汉那样对全省的吸附能力那么强，南京对苏锡常，尤其是苏州和无锡几乎没有什么吸附能力，但是南京对于安徽西部的吸引力惊人。

安徽西部及西北部的四个城市：马鞍山、芜湖、滁州及蚌埠有极强的吸引力，尤其是马鞍山和芜湖，南京到马鞍山的高铁时间在15分钟，芜湖在30分钟左右。

这两个城市的人在二十年前都不说自己是安徽的，而是说南京西的，同时在文化上也对南京有归属感，在原来，这两个地方的人基本上不看安徽的《新安晚报》而是看南京的《扬子晚报》及《服务导报》，这在吸引外来购房者上得到了有力的保障。

另外一方面则是最近几年南京的土地市场的楼面地价一直在不断攀升。

4

底价如此高，你还在等房子降价？

地价如此高，你还指望房价大跌了再买，是不是脑袋秀逗了？

在上述，我们看到南京在情人节出让的土地让人感到未来这几块土地要想有利润房价起码要在四万以上。那么是不是这是几块特殊的地块呢？

我们还是先来看看这几块主要的土地的分布区域吧。

江北原本是比较荒凉的地方，现在99号地楼面地价22939元。

请看这块地周边情况▼

周边在售项目是这样的：

两宗地块周边新盘居多，旭辉银城白马澜山、融侨观邸、通宇林景雅苑等改善盘。

旭辉银城白马澜山预计3月或4月加推，具体房源信息待定，前期均价约23000-27000元/㎡。

融侨观邸目前有毛坯房源在售，户型面积为88㎡、106㎡，均价25500元/㎡。另有少量联排别墅在售，面积350-420㎡，均价20000元/㎡，现房销售。

周围的房价基本上比这两块土地的楼面地价高不了多少，融侨的虽然低于楼面地价，但是其项目面积大。总价不低。在这样的情况下，指望房价下跌是十分困难的。

那么是不是这些几块特殊呢，我们看看最近两年南京土地的成交情况：

2015年南京住宅用地成交情况▼

2015年全年南京住宅成交楼面单价14078.07元/㎡。

主要地王有▼

南京房价之所以在2016年居高不下的原因上述2015年的住宅用地楼面地价已经说明了问题，那么2016年在房价高烧不退的情况下，南京的住宅用地情况又是如何呢？

2016年最后一场土拍中唯一一块达到最高限价的地块——江宁G89地块（商住）被香港嘉华摇得，地块成交总价13.6亿元，成交楼面价27350元/㎡，至此，2016年全年土地交易落下帷幕。

据悉，2016全年，南京（不含溧水、高淳）出让的经营性用地达到84幅，土地出让总金额达到1630亿元，土地拍卖以2010年至今出让规模第二、成交金额第一的战绩收官。2016年全年成交的63幅住宅地块，平均楼面价已经达到17589元/㎡。

整个2016年南京在房价高烧不退的情况下，地价也是不甘示弱，成交的平均楼面地价近1.8万元/㎡,这个数字基本上接近了去年南京楼市平均房价。南京去年典型的地王又有那些呢？

（图片来自土拍网）

上图是2016年9月份统计的前三季度南京典型地王情况。

那么去年整个南京出让土地情况在全国范围内如何呢？

（图片来自中诚信证评）

去年南京出让的土地平均楼面地价（含商业及其它）已经达到了14104元/㎡，在全国排名第五，和后面房价上涨也很凶猛的一些城市比较，单单从楼面地价来看，那些城市简直是上涨的没有道理，比方说武汉楼面地价只有5043元/㎡，郑州只有3365元/㎡,而那个涨的也不低的青岛才低呢，只有1715元/㎡。

在全国的典型地王中南京的地王又是什么样的情况呢？

（图片来自中地会）

在全国地王中，南京以27个地王排名第三，但是平均楼面地价排名第二，六家地价高达21147元/㎡,仅仅只有上海的地王平均楼面地价高于南京。

综合南京2015年住宅用地楼面地价14078元/㎡，2016年平均楼面地价17589元/㎡,两组这样的数据，南京未来两年到40000元/㎡是没有任何悬念的。

那么指望南京房价下跌的想法是不是不太现实呢？

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

云南考察：

山东考察：

装修装饰：

行业研究：

如果房地产崩盘｜县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人 | 长租公寓 | 县级房企| 农民怼起小镇

米宅文库：

↓↓↓ 点击"阅读原文" 【查看更多历史文章】