什么项目能引起宋卫平的注意？一年接待5000人次的考察团！

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2016年，房地产行业最火的一个词，当属小镇。

在2016年，宋卫平开了绿城小镇计划发布会，政府也发布了特色小镇发展的重点扶持计划，发改委还提出了建设1000个特色小镇的计划。尤其是住建部在10月份公布了首批落地的百余个特色小镇名单。于是乎，全国的所谓“特色小镇”如雨后春笋般一茬接一茬的出现……

今天，我想聊一个此次福建考察过程中，我所看到的一座小镇——

小镇名叫聚龙小镇，位于福建泉州市惠安县。

2007年开始动工建设，要比所有的小镇起步都早，从某种意义上来讲，它比老宋更早出发；

老板从严格意义上来讲，不算房地产业内人，是一个石匠出身，在外奔波十多年，衣锦还乡，回馈乡邻；

2013年，它成为全国唯一一个获得全国建筑质量最高奖——鲁班奖的项目；

2016年，全国小镇建设风起云涌，它接待了房地产同行5000多人次，其中多次被宋卫平点名，并派2000余名员工前往考察……

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这是一个老板个人气质最浓的房地产项目。既然这样，不如我们就从老板聊起。

老板姓郭，60年代生人，土生土长的惠安人。出生地就是如今小镇的所在地惠安黄塘村。当年的黄塘是惠安最知名的贫困村，穷山恶水。周边村镇的女孩子最不喜欢听的一句话就是，“将来长大了把你嫁到黄塘”。

郭老板高考失败，成为惠安从业最广的职业大军中的一员——“惠安石匠”，跟随一群老乡前往西藏讨生活。1997年，他建立了西藏南方建设集团，参与布达拉宫广场翻建、西藏博物馆等工程的建设。

整个福建，尤其是闽南都有这浓厚的乡土情结，发达之后，回馈乡土，抱团成长是闽南人挥之不去的故土情结。也正是因为如此，郭老板在十多年后，衣锦还乡，在当地政府的扶持下，启动了小镇的建设。

当年的聚龙小镇所在，名叫大寨山，尚是一片荒山野岭，没有任何通达的道路，我们从小镇里悬挂的最初拓荒图里就能看到当年的荒凉。

郭老板在这个项目上耗费近百亿，数十年心血，将荒废的水库改造成系统的湖景体系，在荒山中开凿登山路，架桥修路；铺设湖边栈道、景观大道；建房子、落商业、铺配套；最后通过小镇文明公约，推己及人，将项目嵌入人文内核。

聚龙小镇就是这么来的。

郭老板说，他在外奔波多年，一直有个想法，就是改变外人对黄塘的印象。当年，他个人觉得村子里的生活还是蛮好的，村里面有什么好事大家愿意一起分享；邻里之间大家见面会笑着问好；一家有难，百家相帮。唯一的缺点就是穷，实在太穷了，对外交通也不方便，茫茫的荒山将一群破衣烂衫的穷鬼牢牢的锁死在大山中，他们出不去，外人也进不来。

他想改变黄塘的印象，不仅要改变黄塘的穷，还要把当年那种邻里和睦的乡邻情留下。

做一个梦里桃源，这是郭老板对于聚龙小镇的初心。

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接下来，我们看看这个郭老板口中的梦里桃源。

聚龙小镇位于福建泉州惠安县西北方，紧邻高铁惠安站，从小镇内部到惠安站大概5分钟车程，距离泉州40分钟车程，高铁大约15分钟，距离厦门北站，乘坐动车大约1小时车程，距离厦门本岛大约1个半小时左右。

整个总规划用地面积约2万亩，项目主要围绕北侧的聚龙山和聚龙湖建设，小镇从2007年开始建设，经过10年开发，目前已经开发近半，建筑面积100万㎡，住宅是80万㎡，配套是20万㎡。

景观

先聊聊社区的景观。

整个小镇的景观是围绕聚龙湖塑造的，上文提及，聚龙湖是在原有废弃水库的基础上改造完成，水质条件相对较好，整个小镇的规划建设和景观核心主要围绕的就是聚龙湖，这也是整个小镇投入最大的部分。

这是我们站在滨湖高层上，俯拍的聚龙湖照片，粗略远观，虽说整体效果不错，但是还是略微感觉不足为奇，类似这样的景观，北方虽然较少，但仔细寻找还是有的。更别提类似山水江南那样的南方城市。

但是当我们在晚饭后，再次前往聚龙湖，围绕湖边栈道近距离转悠的时候，我就发现这个项目历经十年，不断升级改造的精细和用心。

比如，整个景观核心灯光系统的塑造，就足以让我感觉到惊喜和震撼。

还有，环湖景观栈道体系中，小的景观节点和景观细节的布置也能感受到来自开发商的满满诚意，如果不是提前知道，我着实无法相信这是由仅有一个项目的开发企业所开发的，其小景观的精细程度值得绝大多数的开发企业学习。

比如下面这个小的景观节点的布置，通过一段仿木的小桥，连接两个景观小亭，流水从桥下穿过，两侧是堆砌的假山小品，还有一簇簇的水生植物。

类似这样的小品整个景观栈道中，比比皆是。

但是，在核心景观——聚龙湖之外，社区的其他景观就更偏向原生态，或者说，更缺乏精细化的打理，虽然野趣十足，但缺乏有效的统一性和仪式感，不够整齐简洁。

配套

谈完景观，咱们再聊聊配套。

对于小镇来说，配套一定是重中之重，也是一个寄托小镇人文精神的内核所在，如果一个小镇连最基本的休闲、生活、娱乐、养生、健康配套都无法落地，那么所谓的人文精神都是狗屁。

以上就是整个聚龙小镇已经落地的最核心的配套设施。

其中，聚龙美食城属于销售型商业，目前均已销售完毕，但因社区入住率过低，整个商业开业率仅有半数左右，运营情况不太良好，勉强维持。

体育中心已经落地运营，有游泳馆、健身房等满足基本健身休闲需求的相关功能，并执行年卡运营，对于业主的优惠力度很大，近5折。

所有配套中，最值得一提的就是聚龙外国语学校，这所学校是中小学一贯式教育，不仅在惠安，甚至是在泉州都声名远扬，我们前去考察的那天正临周五，前来接孩子的私家车塞满整个停车场、周边道路，这其中不乏周边城市的家长，甚至还有挂着厦门牌照的。

生活配套的核心位于社区中心的商业中心，大约有5万㎡左右，一个3万㎡的商业盒子和一个2万㎡左右的商业街，由开发商全自持。包括一个大型超市、一家4星品质的商务酒店和一些零散商业，其中超市已经运营多年，能够满足基本的生活配套。

项目的整体配套体系相对一般，虽大而全，但不够精细。换句话说就是，啥都有，但啥都不够精，不够高端，也仅仅能够满足生活配套，如果生活在这里，可以满足买菜、上学、小病医疗等基本的生活需求，但从高端购物、养生角度看，现有配套是无法完全满足的。

最关键的是，整个项目的配套运营完全暴露了开发商的开发经验缺失的短板，整个社区配套非常零散，可售性配套就不说了。自营自持的配套也无法形成有机的统一整体，整个商业配套的档次比较低，而且业态的差异和互补做的不够好，业态比较重复，大量的装修和装饰类业态，但餐饮类的业态做的很少，而且普遍档次不高，运营情况也不甚理想。其他配套的管理水平也相对一般，比如体育中心的健身房，因为缺乏打扫整理的缘故，地面和器材上已经有了积灰。

整个看下来，社区中大量的配套都是亏损运营，勉强维持，当然在这可能也跟入住率不高，常住业主不足有很大的关系。

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最后，我想谈谈这个小镇给我感触最深，也是这个小镇价值最大的地方——人文精神。

从业几年，类似这样的依托某一景观而建设的文旅度假养生大盘不计其数，有的配套落地做得好，有的产品设计做得好，有的景观体系做得好……

而这个项目在“人人为我，我为人人”的邻里关系、社区自治等人身精神方面的探索，真心值得我去为之赞叹。前文我说过，郭老板一直想做一个邻里和睦、乡邻爱睦的梦里桃源，为之奋斗了十年之久，如今，我不能说郭老板的目标达成了，但是起码已经朝着这个方向走了很远很远，将绝大多数的人甩在了身后远远的地方。

举几个给我感触最深的例子吧。

我想先从我进入小镇的第一感受谈起。

我进入小镇的第一天下午，在社区里面闲逛，刚开始总觉得这里有一个地方让我觉得很舒服，但是始终不知道舒服在哪。后来我知道了，原来我作为一个陌生的异乡人走在这里，总会有人冲我微笑，有社区保安，有保洁阿姨，甚至还有小镇的业主。

刚开始，让我很不适应，在郑州行走在大街上，满大街都是行色匆匆的人群穿梭在雾霾中，人们的脸上也蒙上冷漠的雾霾。但是在这里，头顶是湛蓝的天，阳光从头顶斜射下来，每每都有与你擦肩而过的人冲你点头微笑。这种感觉会让我觉得无法用言语形容，温暖，是那种从头暖到脚的温暖。

后来，我问起这里的工作人员，他们告诉我，见面主动微笑是在社区成立之初的业主文明公约上的第一条。老郭现在员工中强制执行，然后自己身体力行的执行，自己住在小镇里，每天散步健身时，冲每一位工作人员和业主点头微笑。

就这么微笑了几年，就形成了这样的氛围，在这里呆了两天，我渐渐也被他们感染，学会了微笑，而不是冷漠对抗。

第二个最大的感受来自于这个——信用良品店。

小店不大，大概就是两三间屋子那么大，里面满满当当放满了社区合作农场里进来的各种瓜果蔬菜肉类等农副产品，还有一些米面粮油等。店里不设售货员，每样商品上明码标价，购买时，客人自己取用、自己按照价格把钱放进自助钱箱，自己找零。如果没有带钱，可以自己在店中黑板上写下欠账，下次自行支付。

刚开始，我对于这种“闹着玩”的超市表示不屑，再三询问陪同的工作人员，开业至今究竟出现过没有哄抢、失窃的情况，工作人员说，刚开业还好，但是后来也会有失窃的情况发生，但是老板力排众议，坚持实施，再往后失窃的情况越来越少，现在几乎每天都可以对上账。

我在第二天早晨，也尝试着买了次东西。当我走向结账台的时候，似乎能看到小镇里的业主都在看着我，冲我微笑。结完账，找完零，就感觉自己像完成了一次壮举一般骄傲，这种感觉异常奇妙。

就这么一个小店，也能看出来这个项目在人文、人性、诚信等方面做出的尝试和坚持。

第三个感受来自于社区里的邻里情厨房。

邻里情厨房里面所有的餐具和调味料都由开发商免费提供，可以供业主使用，业主只需要提前预约，预约成功后带自己一些要做的菜即可。厨房边上有一个爱心菜园，业主们自己做义工种菜，种的菜就供应到厨房与大家分享。

邻里情厨房几乎每个周末都被预约爆满，每周末都有三五个家庭约着在厨房里搞一个小型的聚会，邻里间的关系就在这么一次次的邻里聚会中一次次加强。

除了邻里情厨房之外，开发商还做了大量关于邻里拓展方面的尝试，举办大量的邻里活动，最大的当属小镇日。

每年小镇都有小镇日活动，延续2-3天的时间，白天是传统的庆祝活动，晚上是小镇家宴和篝火晚会。除此之外，还有六一嘉年华、中秋喜乐会、重阳节吃斋面、登山、腊八节吃腊八粥等各种邻里聚会。

第四个感受来自于社区里的文明的传递。

“人过地净”是小镇提出的第一个倡议。以郭老板为带头的工作人员首先执行，要求所有员工随时随地捡垃圾，渐渐地业主也开始主动捡垃圾，我在小镇的一天时间里，就经常能看到业主在捡瓶子捡烟头，这种传递也会慢慢影响到我这样的外来人。

还有就是，一个小镇的业主先后买了6对黑天鹅、3对白天鹅和黄金鸭、鸳鸯、斑头雁等，全部置养在聚龙湖，现在这些天鹅、水鸟已经繁殖了好几代，在我们前去考察的时候，聚龙湖里能看到三五成对的鸳鸯和天鹅在水中栖戏。

在这位业主的带动下，其他业主也在开始学着回馈社区，有人从老家带来莴苣、大米提供给业主餐厅，还有业主主动提供给社区健身器材。

我在小镇呆了一天，这就是我所看到听到的一些感受。临走时，我会觉得我还没有待够，我会觉得还有很多的事情值得我去发掘和感悟。

写完这些之后，我会担心会不会成为软文，会不会有人骂我，臭不要脸，写广告，但我还是坚持写完了上述文章，这些都是我在小镇里的感受和感悟。

我看到了开发商老板几乎以一己之力去做的长达十年的努力，这里有乡土的回馈，这里有产品的迭代，这里有十年如一日的景观点滴升级。

同样，我也看到了因为开发经验的缺失，专业团队的缺乏导致的一系列问题，尤其是配套落地和运营的问题，因为区域位置的原因，品牌的原因，户型产品力疲软的原因导致这个社区的销售去化率和业主入住率都不高，配套运营难度大，配套落地不成体系，配套档次过低。

但这些都不影响，小镇在人文体验方面给我的诸多感动，我在小镇里似乎看到了“天下大同”的初始模样，看到“人人为我，我为人人”的社会雏形。

感谢郭老板的不忘初心，感谢聚龙小镇的十年探索。

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END

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