厦门房价全国第四！北上深情何以堪？厦门何德何能？

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导语：

每个城市的房价不论是高或者低都有他们的理由，北上深的房价那么高的原因就是需求巨大而供应量不足，在那些高房价的城市里有个城市叫厦门的，它的房价目前在全国排名第四，它有浪漫的鼓浪屿、它有美丽的厦大、还有全国最好的民宿以及今年九月要在那里举行的金砖国家首脑会议，那么厦门的房价未来还会保持现在的水平吗？

在没有改革开放前，厦门对于很多人来说可能是不知道的，随着大陆和台湾之间关系的修好，尤其是两岸之间开通了游轮之后，厦门不但因为自身风景优美、环境宜人，而且因为远处的台湾岛，近处的金门岛而吸引了很多的目光。

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从一则笑话来说厦门

前不久有一个笑话说：对面金门岛上的“三民主义统一中国“字有局部掉缺角了，厦门这边喊话要他们把字再重新写一下，对方不解，然后厦门这边解释说，我们这边游客要看，要留念！

有图有真相▼

关于此网络上还有这样一段话▼

这事是否是真实的我们不必去考究，但要重新给这个存在了半个多世纪的字要维修是事实：

台湾“中央社”1月19日报道，金门大担岛上的“三民主义统一中国”精神标语掉漆，金门县政府观光处当日表示，现正加紧赶工修缮包括标语墙在内的所有景点，预计6月完工。之后再进行后续开放作业。

另有台媒报道称，台湾近日有网上传闻，这一修缮行为系当地政府应大陆厦门旅游局要求所为。但金门当局否认了这一说法。

厦门这边看过去是这样的▼

其实不光在金门那边有这样的精神标语，我们大陆这边也有▼

这是在近处看到的，那么从金门那边看则是这样的▼

大陆和台湾，本是一家人，现在也是这样。不过正是两边都有精神标语，所以这个地方也成为到厦门旅游的游客必去的地方，就像很多人到深圳之后都要去邓小平画像那里去留影一样。

由厦门东渡邮轮码头乘搭“小三通”船，1小时便能到达金门，沿途可欣赏海面风光，大约40分钟就能看到金门大担岛上“三民主义统一中国”的大幅标语，与厦门椰风寨海滩旁“一国两制统一中国”的标语遥遥相望。厦门每年近500万旅客搭船“海上看金门”，为的就是一睹这副“心战墙”的真貌。

厦门因为其位置特殊，所以除了风景优美带来游客之外，其和台湾之间的距离也会带来不少的游客。那么厦门的经济状况怎么样呢——

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大数据之下的项目经济概览

厦门由于其地缘优势，所以1984年，首批沿海开放城市诞生：大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海，被国务院批准为全国第一批对外开放城市。

在这些城市中，有两个直辖市：上海、天津，一个省会城市。经过这些年的发展，有些城市起色不大，比方说：秦皇岛、连云港、南通、湛江、北海。但是大连、青岛、宁波与厦门发展都比较好。下面我们试图从一些数据上来解读厦门最近十年的发展状况：

1）GDP

下图是厦门十年GDP的具体数据▼

更能反映出增长的折线图▼

十年时间，厦门的GDP增长了三倍。那么在经济增长的同时，城市面积和人口怎么样呢？

2）城区面积及人口变化

下面通过折线图来看增加速度▼  

户籍人口增幅虽然没有城区面积增幅大，那是因为厦门对人口限制比较严格，限制厦门常驻人口接近400万。非户籍人口几乎和户籍人口相当。

在城市面积与人口增加的同时，厦门的人均收入怎么样呢？

3）人均可支配收入

十年期间人均可支配收入增加了一倍多，当然在2014及2015年出现了下滑。

在收入下滑的情况下居民的存款情况有何变化呢？

4）居民存款余额

上述人均可支配收入虽然只增长了两倍，且出现了负增长的现象，但是居民存款余额增加的却高于人均可支配收入，居民存款增加了三倍多，这可能有三个方面造成的：a、非工资性收入增加；b、外地财富进入本地；c、富人增多的经营性收入增长。

那么与生活息息相关的房地产业发展状况又是怎么样呢？

5）房地产新开工面积

在新开工面积方面由于受到宏观经济政策的影响，所以新的开工面积受到政策影响比较大，虽然房价也受政策影响，出现了价格回调现象，但是厦门的房价到从2006年到2015年9年时间上涨了近六倍。从6733元涨到了37007元，最新的房价是已经突破了40000元大关。

新开工面积不但没有增加，反而在不断地缩小。这也许是导致厦门房价不断上涨的原因之一吧！

还有没有另外的原因呢？

6）在校人数

上面的城市人口增加上我们看到的厦门户籍人口虽然没有增加那么多，但是长住人口十年增加了一倍。那么这些人是短期的长住的流动性强还是长期的留居呢？下面的在校人数也许能够反映出来——

为了更加直观地反映出在校学生的变化情况，我们依然用折线图来解读▼

我们看到十年期间，厦门在校小学从16.17万人，增加到了27.89万人，净增11.72万人，增速72.73%，这个增幅是全国第一的。

下图是由一家机构统计的全国主要城市从2010年到2015年六年期间全国主要城市在校小学生的增幅比较▼

就是说最近五年的增幅还要高于过去五年的增幅。这也许是厦门房价增长快速的原因之一吧。

幼儿园的在校人数比小学的在校人数增加还要快，这个说明是85后在项目人数的增加比70后要多。幼儿园在校人数从2006年的5.93万人，增加到了13.61万人，增加了129.51%。增幅比在校小学生增幅的高近50%。

在这样的情况下，厦门的房价是如何变化的呢？

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厦门房价的变化

在上文中我们已经列举了厦门从2006年到2015年的房价情况，那么最近一年厦门的房价又是怎么样呢？

下图是由克尔瑞提供的最近一年的厦门房价走势情况▼

从上面我们可以看到去年一年厦门的房地产市场有以下情况：

1）厦门虽然成交量变化巨大，但是销售价格浮动不大；

2）每个月的供应量是远远小于去化量的；

3）就整个去年厦门的供应与成交情况来看，库存已经是负值，现在之所以有房子可卖是原来的库存。

即便是这样根据厦门房管局的资料显示，当下住宅的库存也是很小的▼

全市商品住宅库存量只有1764805㎡，去化周期不足7个月，这还是在限购情况下。如果按照去年去化量最高的4月份的去化速度，那么去化周期不足3个月。

正是这样，所以说厦门的房价会被推至现在的价位：那么最新的厦门房价又如何呢？

下图是2月份厦门新房的分区均价情况▼

我们再看二手房情况▼

各区典型房价的细分则如下：(该数据由克尔瑞提供：下同）▼

下面是下面去年成交房屋的价格段分布▼

单价低于15000元的房子已经很少了。而低于10000元的只有785套。主要集中在20000元以上。

下面是套总价情况▼

套总价集中在200-500万的范围内，这个价格段占据成交量的一半以上。而总价800万以上的成交量比100万以下的成交量还要多。

在如此价格情况下，成交房屋的单套面积情况又是怎么样呢？

成交面积最高的是120-140平方米的，这个段位是改善型的，从上面成交套面积来看，厦门整体购买力极强，因为90平方米以下的只有1780套。这比180平方米面积的还少，去年总成交23707套，90平方米以下的仅占7.51%。

100平方米以下的也仅占39.71%，从这个数据可以看出来在厦门刚性需求已经不在占据主要市场份额，而是以改善型和奢侈型为主的。

100-144面积有11129套，段占据46.94%，这说明厦门在人口导入方面正在趋于平缓，而在144㎡以上面积段有3161套。占总成交套数的13.33%。这个远远高于90平方米以下的。

厦门这些年的房地产市场是不是像郑州那样的城市出现猛的增加呢？

我们看看从2008年到去年厦门每年的成交面积情况▼

我们看到，除了2008年进入危机那年之外，厦门这些年的成交面积一直都比较稳定。去年全国市场火爆的情况下，厦门由于房价变动较早，成为“房价四小龙”所以厦门成交量并没有出现井喷式增加，反而比2015年还低，历史上项目成交量最高的年份出现在2012年。

正是因为如此，所以厦门的房价才会成为去年的“四小龙”已经全国房价排名第四。那么未来厦门房价还会有上涨空间吗？

近日，克尔瑞研究中心公布了《2016年全国300城土地成交楼板价TOP10》，其中，2016年厦门地价高达17019元/㎡，全国第二，同比上涨240%。

存量在那里，2016年厦门的土地楼面地价在那里，至于说厦门未来两年的房价走势会怎么样，自己判断吧！

END

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