考虑买二手房的注意了！米宅教你看透二手房装修现状！

△此音频大小1.82MB

在一线城市，二手房成交量早已超过新房。北京早在2009年，二手房成交量就反超新房；在深圳，这一节点发生在2009年；在上海，2005年，和2007年之后，二手房的成交都高于新房。这些数据显示，在一线城市，早已进入存量房时代，二手房的成交量是新房的二倍甚至三倍。在美国，市场上交易的80%都是二手房。

二手房的交易活跃，是人口红利下降、城镇化进程到一定阶段的结果，也是购房者对于区位、配套综合选择的结果。

在郑州，虽然还没有进入存量房时代，但这一节点早晚也会来临。

二手房的选择，大家经常考虑的因素有区位、交通、学区等配套，这些因素大家都可以根据自己的需求去选择。除此之外，还有一个因素，虽然不是主导因素，但也会使你或省掉数万元，或多花数万元，而且这个因素，很多人还拿不准，那就是——二手房的装修标准。

今天我们就来说说选择二手房如何看它的装修。

1

二手房的装修要分项去看

如果你买的二手房装修还很新，不必重新装修，可以直接入住，那再好不过。

如果你买了二手房，是打定主意要重新装修的，那也不用在乎它现在的装修了，买啥样的装修程度都行，反正你都是要拆了重新弄。

但有很多人入手了二手房，是想快点入住，或者没钱再重新装修，那么就要考虑二手房现在的装修状况了。很多二手房的装修半旧不旧的，购房者往往拿不准，甚至完全不懂怎么去评判它的装修现状。

很多人看二手房，脑子里自动会蹦出来两个标准：新与旧、精装与简装。而这两个标准其实都不理性。新与旧、精装与简装本身就是一个感性的概念，没有一个数据化、标准化的评判标准。而且这两个标准是把所有的装修项目都混为一谈，是一个过大、过于笼统的概念。

那么二手房的装修是好是坏怎么去评判呢？

我认为应该把装修项目一项一项分开，每一项都单独去看，看这每一项是直接能用，还是需要改造。

这些项目细分成：水路、防水、电路、暖气、地砖墙砖、木地板、门窗、吊顶、造型、现场家具、墙面乳胶漆（或壁纸）、橱柜、厨电、卫浴、灯具、窗帘、家具家电。

这些项目，基本上按我上面的排序，越靠前的改造起来难度越大，靠后的改造起来难度会小一些。水、电、暖、防水、墙地砖，这最前面的五项是最重要的，如果这五项不用改动，那么你的二手房改造将会节省一大半精力、时间和费用。

下面我们就来一项一项地说说：

第一项：看水路  

查看重点：

1、看管路是否正常，不能漏水。如果有漏水，地砖或墙砖缝里会有比较明显的出水，或者是水泡痕迹。另外如果老房子的下水立管是铸铁的，要看是否已被锈蚀。

2、看面盆、淋浴、马桶、洗衣机、厨房水槽等各个用水点的位置是否合理。如果这房你买来后，也会这样布置用水点，那说明你搬进来后不用重走水路了。

3、看是不是走的暗管，走暗管强于走明管。有一些老房子，走的是明管，这样挺不美观，看你是否能接受了。

如何改造：

如果管路已经老化、渗漏、或者位置不合理你想改动、明管想改成暗管，这些情况都要改造管路。而水路的改造非常不易，要把墙砖、地砖砸掉，费工、费时、费钱。基本上如果要改造管道，就等于宣布了这个房子要重新装修，至少是厨房和卫生间的重新装修。

改造难度：★★★★★（最难是5星，最易是1星，下同）

改造花费：★★★★（由于不同建材花费不一，就不写大致费用了，只用星来标示，最多是5星，最少是1星，下同）

改造时间：约3周

第二步：看防水  

查看重点：

1、看卫生间外面的墙体，是否有乳胶漆、墙纸返潮、脱落、渗水。

2、看是否往楼下渗水，有机会可以去楼下的卫生间、厨房顶棚看一下，最好是打开楼下吊顶看看有没有渗漏。

如何改造：

如果有往外或往楼下渗水，要砸开卫生间墙砖和地砖去修补。如果是局部渗漏，可以只局部砸开墙砖、地砖，还好修一些。如果是大面积墙外返潮、渗漏，那几乎也相当于卫生间重新装修了。

改造难度：★★★★

改造花费：★★★★

改造时间：约2周

第三步：看电路  

查看重点：

电路一是看插座，二是看开关和灯。

插座看是否够用，是否符合你自己的生活习惯，如果不够，那很麻烦，要么你得新布线，要么你忍受着不便过日子。

开关和灯看是否合理、是否符合你的习惯和满足你的需求。

另外看配电箱是否过于老旧，如果配电箱里面只有两三个开关，那说明没有细致、合理的分线路。

如何改造：

新房装修，有相当一部分线路其实走在地上的，在地板之下。旧房改造时，也可以不砸地砖，只在墙上走线。但走墙开槽多，工费会贵。另外在墙面开横槽，为对结构安全有影响。开槽时还有可能把原来装修时布的线切断，因为装修时埋的线都比较浅。

如果老房子线路分的不合理，要重新分路，那就要把房子里所的线全部重新布一遍，费用不低。

改造难度：★★★★

改造花费：★★★★

改造时间：约3周

第四步：看暖气  

查看重点：

暖气有的用的是暖气片，有的用的是地暖。地暖强于烤漆暖气片，烤漆暖气片强于老式的铸铁暖气片。

地暖看是否渗漏或有问题，这个一般表面看不出来，可以询问一下房主地暖装了多久了，是否有质保。正规的地暖质保50年。暖气片看是否合理，是否需要重新布设，或换新暖气片。

如何改造：

如果是换地暖，要把地砖砸掉，旧地暖砸掉，非常麻烦。不过一般地暖差不多是终生不换的。

暖气片的话，如果只换暖气片比较容易。如果连内部管道也换的话，也要砸地砖，非常麻烦。

改造难度之换地暖或换管道★★★★★

改造花费之换地暖或换管道★★★★★

改造时间之换地暖或换管道：约4周

改造难度之只换暖气片★★★

改造花费之只换暖气片：★★★

改造时间之只换暖气片：约2天

第五步：看地砖墙砖  

查看重点：

地砖和墙砖当然是看着磨损不严重，不用更换最好。另外可以看看花色。墙地砖的流行趋势也在不断变化，看看二手房的墙地砖花色你是否喜欢。

如何改造：

更换地砖和墙砖非常麻烦。地砖和墙砖先要砸掉才能换，而砸墙地砖还很容易伤到其内部的水、电、暖管线，所以基本上地砖和墙砖要换掉的话，那就意味着家里就是要全部重新装修了。

地砖和墙砖，以及地砖和墙砖下面的东西如果不动，那将非常省事。记住，地砖和墙砖是二手房装修改造的一个分水岭。

地砖的改造还有一个小窍门。如果地砖磨损比较严重，而你正好想换木地板，那还有一个省时省钱的办法，就是只直接在地砖上铺木地板，地面不用找平了。这要求地面下面的管线不用重布，还要求地砖本身铺的平整度非常高。不过这个办法一般需要重新换室内门，因为门缝下面一般不足以加一层木地板还不影响开闭。

改造难度：★★★★★

改造花费：★★★★★

改造时间：约4周

第六步：看木地板  

查看重点：

看木地板的磨损状态，是否有必要更换。

如何改造：

木地板如果下面是混凝土找平，更换新木地板还是比较容易的。不用重新找平，只把旧木地板掀掉，换新即可。

改造难度：★★★

改造花费：★★★★★

改造时间：约2周

第七步：看门窗  

查看重点：

看入户门、室内门、窗户是否还正常能用。如果还能用，那最好不过。

如何改造：

如果换掉，倒也不麻烦，甚至能边住边换。不过换门窗的花费不算太低。

改造难度：★★★

改造花费：★★★★

改造时间：约1周

第八步：看吊顶  

查看重点：

看吊顶的样式是否过时，是否有裂缝。

吊顶如果要拆掉换新，相对来说还是比较容易的。把旧的打掉，找木工做新的，然后重新刷乳胶漆。吊顶拆除会刮花墙会，重新刷乳胶漆要把墙面也刷了。

改造难度：★★★★

改造花费：★★★★

改造时间：约4周

第九步：看造型  

查看重点：

造型主要是背景墙造型。这个主要看样式是否过时，是否有破损，样式你是否喜欢。

其实我认为，如果一套房子的装修有很多复杂的造型，反而不是一套干干净净的简装。简装的话，你翻新起来要容易的多，也能更好地根据自己喜欢的风格来重新布置。

如何改造：

造型如果要拆除或换新的，也相对对容易，旧的打掉，想做新的就做新的，不做的话就刷成乳胶漆或贴壁纸。

改造难度：★★★

改造花费：★★★

改造时间：约3周

第十步：看现场家具  

查看重点：

很多装修会现场做木工，这些家具和木工活都是在刷墙之前就固定在墙上的。主要有各种柜子、窗套、甚至老式的装修连暖气片都包了起来、还有木质墙裙。

看这些现场的木工，主要看是否过时，你是否喜欢。

我个人觉得单从装修这个角度来选的话，还是选没有现场家具的最好，这样没有过时之忧。你也能根据自己喜欢的风格进行软装布置。

如何改造：

这些家具都是固定在墙上的，搬不走，不要了只有拆除。拆下后家具那地方没有刷墙，还是毛坯面，要重新刷墙。

改造难度：★★★

改造花费：★★★

改造时间：约3周

第十一步：看乳胶漆或壁纸  

查看重点：

不管是乳胶漆还是壁纸，当然都是越新越好，另外颜色、花纹看你能否接受。

如何改造：

墙面、顶面乳胶漆如果要翻新，分两种情况。如果墙皮没有脱落，可以只重刷两遍乳胶漆即可，如果墙面脱落就要费事一点，要全铲掉重刷。

壁纸如果揭掉，一般是要重新批腻子处理墙面的。

改造难度：★★★

改造花费：★★★

改造时间：约3周

第十二步：看橱柜、厨电、卫浴、灯具、窗帘等  

查看重点：

橱柜、烟机、灶具、热水器、面盆、马桶、淋浴、灯具、窗帘、厨房卫生间铝扣板吊顶，这几项我放在一块写了。这几项都是半固定的项目，换新的难度也不大。主要看这些东西是否还正常运转，是否还能用，样式你是否喜欢。

如何改造：

拆了旧的换新的即可，并且拆除一般也不会连带损坏其它项目。

改造难度：★★

改造花费：★★★

改造时间：约2周

第十三步：看家具、家电  

查看重点：

这两项都是很方便换新的项目，也放在一起写了。主要看是否还能用，是否太陈旧，款式你是否喜欢。

如何改造：

处理掉旧的，换上新的即可。

改造难度：★

改造花费：★★★★

改造时间：约1周

2

凝练成4条二手房装修简则

如果你没有装修经验，上面的内容可能会觉得太过专业，不好理解。要把这些内容记住并用来指导自己买二手房，更加不容易。另外我估计大家进到一套的二手房里，脑子可能一片模糊，也不可能对着手机一项项比照。

那么我再总结4条原则，参照这4条原则看二手房的装修情况，就大差不差了：

1、最好是买5年之内装修的房子。5年之内的装修，其磨损程度基本上还可以接受，5年前的装修工艺比现在也不落后多少，一般无需改造，可直接入住。

2、水、电、暖、防水、墙地砖，这五项是最重要的。如果这五项不用改动，那么你的二手房改造将会节省一大半精力、时间和费用。记住，地砖和墙砖是否要换，是二手房装修改造的一个分水岭。

3、水、电、暖、防水、墙地砖的改造是最难的。复杂、耗时长、花钱多。凡改这五项，基本上就是重新装修。

木地板、门窗、吊顶、背景墙、现场家具等造型、乳胶漆、壁纸的改造不算很难，花费也不算很多。

橱柜、卫浴、家具、家电，还有其它软装改造起来相对容易。

4、一个吊顶、背景墙、现场家具等非常复杂的二手房，不如一套干干净净的简装房。因为越复杂改造起来越因难。就算是这些造型现在不用改造，那你想过它过几年会过时吗？记住，除非是真正的大师设计，才能隽永——至少是过时的慢，其它的庸常设计，都是一时的流行，只有简装是永恒的。简装你可以根据自己的喜好，通过软装去布置成自己喜欢的风格。

以上就是我对二手房如何看装修进行的思考、总结，要买二手房的，可以根据本文的介绍去对比。

二手房的装修现状虽然不是选择二手房的决定性因素，但也关系到后期是否要投入装修改造的费用。

购房者也可以根据本文的介绍，去评估二手房的价格是高是低，别被二手房装修的表面迷了钱，要看透每一项，才能正确认识一套二手房的装修，才能眼明心亮，不花冤枉钱。

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

云南考察：

山东考察：

装修装饰：

行业研究：

如果房地产崩盘｜县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人 | 长租公寓 | 县级房企| 农民怼起小镇

米宅文库：

↓↓↓ 点击"阅读原文" 【查看更多历史文章】