必须警惕开年土拍信号，史上最强调控极可能功亏一篑！

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引子：

二月这几天，中国春节后的第一批土拍行情颇为热闹，去年还未完全冷却的土地市场快速满血复活，苏州、杭州、郑州、长沙均有多幅地块拍卖，但是从具体的拍卖结果来看，只有郑州、武汉市平均溢价率较低，确实让人感到了房价稳定的希望。

但是对于大多数的2016年的热点城市，拍卖依旧火爆，高价、高溢价率的地块层出不穷、甚至地王也屡屡出现，如长沙、青岛、深圳平均溢价率均超过50%，其中尤其以南京7宗地的拍卖最为典型。

1

 南京土拍高潮再起

先谈谈南京土拍的具体情况说明。

2月14日的南京土拍共有7幅地块出让，商业3块，住宅4块，全部说明篇幅太长，我就挑其中一宗中等楼板价的地块说一说： 

浦口G99地块：出让面积：58455.30平；规划用地性质：R2二类居住用地；出让年限：70年；综合容积率：1.01≤R≤2.2；挂牌出让起始价：13841元/㎡；最高限价：22939元/㎡。

周边二手房价格普遍在22000元——25000元左右，差价比较大。再看新房。两宗地块周边新盘居多，旭辉银城白马澜山、融侨观邸、通宇林景雅苑等改善盘。旭辉银城白马澜山预计3月或4月加推，具体房源信息待定，前期均价约23000-27000元/㎡。融侨观邸目前有毛坯房源在售，户型面积为88㎡、106㎡，均价25500元/㎡。另有少量联排别墅在售，面积350-420㎡，均价20000元/㎡，现房销售。

再来看这块地周边去年土地拍卖价格：2016年9月20日，恒大以总价16.6亿元拿下白马路G47地块，楼面价22494元/㎡；同一天，北京城建地产以总价20.4亿元拿下白马路G48地块，楼面价22439元/㎡。

就是这样一块地，经过118轮竞拍，成交总价29.5亿，楼面地价22939元/㎡，达到最高限价进入待摇号阶段，次日银城拿到浦口G99地块，最终成交楼面地价为23017元/㎡。

这块地于是，楼板地价于周边新房价格不相上下、楼板地价普遍高于周边二手房价格、楼板地价高于去年周边土拍楼面地价。

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地王的魔力

土地拍成这样，会对新房价格产生决定性影响吗？

回答：会的，土地供应不足是房价上涨的基础，某次楼面地价过高是区域涨价的导火线。

土地拍卖产生地王，地王屡现必定催高房价，而且不是一个项目一个项目的涨，而且是一个城市一个城市的涨，不是几百几百的涨，而是几千几千的涨，2016这已经是被事实验证过的城市房价暴涨规律了。

我们看看，去年房价涨的最厉害的合肥的案例。

从百城价格指数合肥地区图可以看到，合肥房价的快速上涨分界线大约处于2015年12月，我们在百度指数里查询"合肥房价"关键字，可以发现在2015年上半年之前，合肥房价的搜索指数一直维持在1600-1700左右，到了2015年12月份，这个值突然增加到3500左右，上涨了一倍有余。

2015年12月的合肥发生了什么，就是土拍？

12月30日，合肥土地市场7宗地块成功拍卖出让。其中，融创以2850万/亩“天价”竞得政务区ZWQTA-025号地块，居住楼面价17100元/㎡，商业楼面价15267.86 元/㎡，总价24.26 亿元，成为合肥单价地王与楼面价地王。

而与此同时，政务区当时普遍房产的均价不超过2万。

以此为起点，合肥房价一飞冲天，一鸣惊人，一发不可收拾，全城一年同比上涨了40%，2016年房价同比涨幅全球排行第一名。2016年12月再去政务区，融创在该地王之上的开发项目融创一号院，备案价格已经在4.8万每平。

另外补充一句，合肥2013年地王高达23个，也是全国最多的城市之一。

不但是合肥如此，一个城市的暴涨以地王为起点绝对不是个别现象。郑纺机带动郑州全城躁动。建发和泰和地王引发苏州抢房危机。这就是土拍的魔力，地王的魔力，不管你承认与否。这就是规律，这就是事实。

3

投机无法抑制，责任在谁

都知道今年全国房地产的风向是什么。

压炒房，稳房价或者是降房价是中心思想，但是，问题是“怎样降房价”。

楼板地价和周边新房仿上仿下，怎么降房价？

楼板地价比周边二手房价格还高，怎么降房价？

楼板地价比2016年最高潮的楼板地价还高，怎么降房价？

这种起拍价，这种熔断价，这种楼板价， 面粉和面包一个价甚至高于面包，稳定房价还有戏吗？ 

诚然我们必须承认，土地市场的火爆的原因是多重的。

首先，房价上涨性的根本原因是供需问题，供需问题说白了就是人口和土地的矛盾。土拍在南京“控而不冷”是前几年土地供应量严重不足的问题的延续，这是历史问题，责任完全落到本届政府的脑袋上也不公平。

其次、开发商对于后期市场的预期还是充满信心，因为全国的市场从根本上来看还是属于一个强压下去的市场。刚需的，改善的、投资的、投机的各种人群还是跃跃欲试，这是一个全国性问题，不是南京一地问题。

房价卖的高，是市场经济，因为价格是企业定的，企业是根据市场竞争定价的，政府不能强制企业降价，强制定价就不是市场经济，这是国之根本。

但是土地不是这样，政府作为土地的唯一供应者，没有竞争者，你说一亩多少钱，一亩就是多少钱，你说起拍价是多少就是多少（特别在土地如此抢手的情况下）你说熔断价是多少就是多少。

在这里必须表扬一下郑州市人民政府，从调控开始的16年11月，郑州市地王再未“王者归来”，土地多为底价成交，即使是熔断价，也仅仅是周边房价的二分之一到三分之一，并且挂牌数相当可观，并表示一季度要出让全年计划的40%土地，平均溢价率不足10%。底价成交和“郑州模式”虽然有些争议，但是开发商拿到的是实实在在的低价地，以后才可能建成以后价格较低的平价房。

4

 星星之火，可以燎原

毛主席对于中国革命的发展规律，曾经很形象的概括——星星之火，可以燎原。对于中国，对于地王，对于房价，同样适用。

南京浦口区出了地王，位置更好的秦淮、鼓楼、玄武、建邺为什么不能有？

南京屡出地王，合肥、武汉、长沙、甚至上海为什么没有？

二线城市从十月份刚刚稳定下来的土地市场，可能重新沸腾。

浦口土地能拍出这样价格，无疑给整个浦口区所有新房市场打了强心剂，指明了价格的方向，还有啥可说的，就是一个字“涨”。离地块近的多涨点，离地块远的少涨点，因为大家都知道“面包必须比面粉卖的贵”，面粉政府定了这个价，面包有啥可犹豫的。

浦口房价统统涨，其他几个区的项目有理由停滞不涨吗？

南京房价统统涨，其他长三角的城市的房价有理由停滞不涨吗?

长三角涨起来了，珠三角、京津冀有理由停滞不前吗？

实际上，在二月底，在15个热点城市中，环比下降的只有福州，一月份，下跌的只有深圳和厦门，两个城市成交量极小，但2月份它们又开始飘红。二月底，北京、上海、杭州、南京等部分一二线城市的楼市抬头，楼市火爆的消息被媒体疯狂转发，其中两则消息传播最广：河北购房者买不到房要跳楼和上海数千人通宵排队抢房，很多不明真相的购房者开始恐慌，担心房价如2016年一样继续暴涨。

然而，房价一旦形成全国性性大涨，中央怎么办，史上最强调控怎么办，中国经济怎么办？

5

必须重视地方政府的高熔断价土拍

中国房地产调控已经进行了十几次，效果如何，老百姓心里有杆秤，中央政府心中有杆秤。

本次调控基础本就不牢，大家对于房价上涨预期从全国来看本就没有改变。开发商预期没有变，如果变了就不会有那么多的开发商四处找地，一线二线市场土拍屡屡熔断。老百姓预期没有变，改变了就不会有那多人假离婚去买房，二手房宁可不卖，也不降价。

对于很多人，土拍已经成了很多炒房者的一个买入信号，土拍已经成为了很多观望着的方向信号，很多开发商的投资信号，二月份上半个月的土拍，从溢价率来看，重点关注城市大方地价向上走，房价向上走的信号并未改变。

如果中央放任开年这一轮土拍价格再次冲高，再无反应，导致地价大涨，房价大涨，本次调控以何收场？ 

如果调控就此空调，中国房价如何？中国经济如何？我不说，你懂得。

END

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