不再是通州人的通州，政府行为导向下通州已经越发高攀不起！

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导语：

2003年八通线开通，随即原来的通县有了另外一个名称——睡城。

之所以成为睡城原因很简单——在通州除了有行政机构和很少的企业之外，还有很多的就业机会。

当时的通州远离北京市区，因为八通线开通（后来又有到草桥的六号线开通）很多在北京朝阳区上班的人选择在通州购房、后来是租房，六号线开通后海淀区中关村附近的很多人也到通州置业和租房，因为很多人在市区就业晚上才会回到通州居住，所以被称之为“睡城”。

然而从北京市政府决定把政府机构搬迁到通州之后，通州马上发生了翻天覆地的变化——不但房价飞涨，而且还单独制定了限购限贷政策。

通州，原本叫通县，历史上是从东部进入北京的门户，原来的京杭大运河在北京就是从通州出发的，至今的通惠河是通州区域的一条景观河道，也是通州的亮点，通州历史上经历过通州县、通州区等，最后一次更名为通州区是1997年4月。

但是在八通线开通之前，作为北京一个区的通州依然是传统的意义上的“县”，因为它与房山、密云等远郊县区别不大，随着八通线与六号线的开通，通州才真正和北京主城区联系在一起。而现在因为北京的一项决策又使通州的地位发生了天翻地覆的变化。

1

一纸决定，让通州瞬间高大上

 2015年7月11日，中共北京市委全会决定，贯彻京津冀一体化国家战略，疏解北京非首都功能，未来将聚焦通州，加快“市行政副中心”建设。

通州作为北京市副中心，被确定是经历了几年的时间▼

一次次地通过对通州行政副中心的论证与定位，并实施具体落实政策，通州一步步地活泛起来了。

那么作为副中心的通州，在城市功能定位上都有那些呢？

2

作为副中心的通州在功能定位上不同一般

作为副中心的通州，北京市级机构将会逐步搬迁至通州，2017年年底，北京市新市长蔡奇将会带来北京市政府一干人马全部搬迁至通州。

在由原来的县城升级为北京市政府所在地的通州，为实现40万政府及配套服务机构工作人员搬迁至此的需求，将会有以下重大设施逐步在2020年前建成。

通州配套▼

日前召开的北京市“两会”上，关于通州未来五年的发展规划正有越来越多利好消息透露：关于教育、医疗、交通、生态、文化等各个方面优质资源不断汇聚，通州未来的轮廓正逐渐清晰起来。副中心建设标准不低于CBD。

早在北京市政府确定东迁前，通州新城中心区建设管委会主任朱志高就已表示，要把通州建设成北京的城市副中心，并且建设标准要高于北京中心城，不能低于CBD和金融街。而今，副中心公共服务设施正不断完善。

今年1月23日，北京市十四届人大四次会议通州代表团分组审议时，来自通州运河中学的人大代表张金英表示，目前，通州已经确定北京二中、北京五中、景山中学、人大附中、北京小学、皇城根小学等15所中小学将落户；再加上通州原本的优质中学——潞河中学、运河中学，联合打造城市副中心的教育，通州今后的教育水平不亚于东西城和海淀。据相关人士表示，未来通州将拥有21所市级名校，并且这个名单在随时增加之中。

而关于医疗发展问题，未来通州将至少拥有5所三级甲等医院：东直门医院东区、北京胸科医院（结研所）、首都儿研所、安贞医院、北京中医医院。已经计划入驻的三甲医院有3所：首都儿研所附属儿童医院、安贞医院、北京中医医院。现有的三甲医院有2所：东直门医院东区、北京胸科医院及胸部肿瘤结核病医院。未来新华医院、友谊医院、安贞医院都将迁到通州，通州居民将会享受到更优质的医疗服务。

为避免出现北京主城区那样的交通堵塞现象，通州地下及轨道交通更是比主城区更加的稠密与合理，除了原来的八通线延长及六号线延长之外，新近批复的通州轨道交通显得更加的人性化。

副中心交通枢纽周边轨网▼

三五年后通州不再是通州人的通州，也不在是北京人的通州，而是全国人民的通州了。

整个通州的区域功能定位如下▼

3

为防止炒作通州房产，单独制定限购限贷政策

为避免通州因为北京城市副中心而出现人口密度过于集中的现象，出现拥堵，更为了遏制通州房地产的过热，通州单独制定限购限贷政策。

北京及通州的限购限贷政策▼

看看通州的政策是：如果是非北京户籍，即便是在其它区缴纳了社保，没有在通州缴纳社保也没有办法在通州买房。

2016年5月5日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。

《通知》明确，购买通州区商务型公寓的家庭必须符合条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

《通知》规定，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

《通知》明确，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

《通知》规定，文件发布次日起，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按之前的相关规定执行。同时，通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。

加上上述这部分规定，整个通州限购限贷的政策如下▼

从上述政策来看，整个通州基本是已经不具备炒房的基础了，没有办法炒，就连办公楼及商业都不能向个人出售。

4

不再是城市价值外溢的通州，房价已经背离普通阶层

通州未来房价上涨的空间是巨大的，这是毋庸置疑的，但是当下的通州是这样的：

2015年9月以来，因为升级版的通州限购政策影响，核心区住宅成交量出现了较明显的下调，但值得注意的是，限购政策虽然严厉，成交均价反而越走越高，通州核心区2015年12月成交均价为26607元/平方米，较1月的21311元/平方米上涨了5296元，涨幅达25%。

一面是公共服务设施的飞速完善带来的人口增长、楼市的量价齐升，一面又是纯住宅用地的稀缺，通州核心区正面临着纯粹住宅区的供需矛盾。

2013年至今，核心区住宅用地两年多的出让数量屈指可数，其中大部分住宅还用于保障房及回迁房。并且，出于北京副中心发展需要，通州核心区除了商业立项的项目和市政工程，大多是公寓写字楼项目，很难找到纯住宅楼盘。

下面是最新的北京1月份北京房价地图▼

通州作为由县升级为区的建制，因为副中心的标签，所以房价飞涨，比首都机场所在的顺义区原本还有很多的差距，但是现在已经远远超越了顺义的房价。

地铁6号线沿线的房价▼

地铁六号线原来的终点站在草房，在地铁口旁，有一个大部分房源作为以出租房的项目，叫“像素100”，在2014年时间那里的房价两万左右，现在五万左右了。

2014年运河花园就在北运河地铁站出口那里，当时的房价在23000-26000元，现在已经接近60000元了，原因是那里是通惠河的河景房。

六号线2014年在青年路地铁站附近的一室一厅租金在2500左右每过一站会减少200元，当时草房的租金不到两千元。现在估计在4000左右吧。

另外一条地铁线沿线的房价▼

2014年，过了传媒大学原来就比较“荒凉了”，到了管庄就是通州，那时果园的房价基本上在22000左右了。也就是说两年时间通州的房价基本上翻番的。

就像当年很多北漂看不上燕郊一样，通州虽然好些，但是现在的通州不但很多人失去了购房的资格，即便是有但是付出的代价也是很大的。

通州其实留给了人机会，但是很多人并没有很好地把握到这样的机会，这机会是通过北京副中心的定位逐步释放线索的。

我们回顾一下副中心释放的时间：2012年6月29日第一次释放信息；2013年1月22日第二次释放信息；2014年1月16日第三次释放信息；2015年1月23日第四次释放信息。

上述除了第一次释放信息是在6月份之外，其它几次都是在一月份释放的，都是在北京市当年的两会上释放的，也就是说如果每次机会都能抓住的话，起码即便是没有资格购买住宅，购买商住公寓的话升值也是巨大的，因为原来公寓是不限购的，即便是现在除了通州之外，在北京的其它区域也是不限购的。

从2012年6月第一次释放信息到现在，四年时间，通州的房价基本上上涨了两倍，有的项目售价就突破30000元，但是这样的势头没有维持多久，在2013、2014年通州的房价不但没有涨，还在下跌，原因是有人以为副中心不会到通州，认为房价是炒上去的。

而结果是——哎，结果是成真了。房价已经高到非常离谱的情况，而最为关键的是几乎没有房子可买。

END

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