王石钦点！万科历史上第一块地王！客户满意率100%！这是一个有魔力的房地产项目！

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这是一个充满传奇色彩的项目；

它从拿地到规划，从设计到营销，从营销到推广各个环节都充满故事房地产项目；

它是万科历史上的第一块地王；

它的王石钦点关注的“广东地王”，也是唯一由深圳万科原班团队操盘的异地项目，万科内部员工把这个项目称为“孤胆英雄”；

它是当时中国唯一一个人车分流的别墅项目，它是万科住宅工业化预制构件全面运用的项目；

它是美学大师叶锦添首次牵手的房地产类项目；

它的推广公司风火广告因为这个项目一战成名，系列广告连续两年被评为广告设计大赛金奖；

它的营销公司中原地产因为这个项目和万科建立了长久的战略合作关系……

它的名字叫万科棠樾。

1

万科史上第一个地王

2007年7月12日，万科拍下公司历史上第一块地王。

2007年在东莞国有土地拍卖会上，有一幅距离深圳35km，位于东莞塘厦大坪村企洞水库附近的35万㎡土地引得包括万科、金地、保利、招商等7个国内一线房企哄抢。

经过199轮叫价，地价一路从6.16亿涨到了26.8亿元，溢价增幅超过335%，最终，万科以这个在当时可以称得上“天价”的价格成交。

该块土地以26.8亿的总价和15243元/㎡的楼板价成为东莞土拍历史上的“总价最高”、“楼板价最高”的双料“地王”！这块土地也被当年的广东地产人成为“广东地王”。同时，这也是万科历史上的第一块地王，更具戏剧性的是，在拿下这块地的5个月之后，王石对外宣称“万科以后不拿地王”，因此，在很长的一段时间里，这块土地都是万科的唯一一个地王项目。

对于这个唯一的地王项目，万科也非常重视，王石钦点并挂帅，指定项目团队的所有人都由深圳万科的原班人马组成，这样的话，这个项目也是唯一一个由深圳万科原班团队操盘的异地项目。

我们接下来看看，这块土地究竟有什么魔力，能引得万科如此疯抢，并如此关注？

这块地位于东莞的塘厦镇大坪村，距离莞深高速的大坪出口仅2km左右，出入深圳异常便捷。距离深圳35km，出项目5分钟就能上高速，30分钟就能直达深圳福田，从交通上来看，与深圳的联系的确非常紧密，也异常便捷。↓↓↓

从地块资源上来看，这块地也非常优越。紧邻着观澜湖高尔夫球会，这个球场先后投资了50亿，拥有216洞12大球场的规模，被评为世界第一大高尔夫球会，还连续12年举办高尔夫世界杯。除此之外，周边还环绕着大屏障国家森林公园、虾公岩水库、仙女湖、企洞水库等山景和水景。↓↓↓

当年参与竞拍的几家公司经过实地调研后，一致认为——

这是在深圳的40分钟生活圈范围内，唯一一幅同时拥有高尔夫、山景、湖景、岛景资源的土地。

2

融入骨子里的中式美学

这是一个把东方意境和中式美学融入骨子里，拔都拔不出来的惊艳作品。

说实话这些年，从业这些年，走过很多城市看过很多项目，见过的中式项目不计其数，但是很少能有一个项目能让我做出以上评价，惊艳，对，就是惊艳！

先说说案名吧。最初万科的定位名叫做“双城水岸”，双城呢，指的是深圳和东莞，水岸呢，指的是滨水的景观资源。看起来是不是很普通，对，不仅很普通，而且是潦草的普通，显然无法和项目的真正价值匹配。据说，当时的产品系也很潦草，定的是万科的普通别墅产品系。

后来，经过多论探讨，要改，做中式！

案名也要改，改为“棠樾”。“棠樾”这个名字也大有来头，取自安徽黄山歙县的“棠樾村”。这个村中有国内规模最宏大、保存最完好的明清牌坊群，也拥有保存极好的徽式建筑群。村子里的鲍氏家族世代以“忠孝节义”扬名明清，历经400年，沿袭中国传统文化的精神内核。

万科想首先通过这个富有中国传统文化内涵的名字，告诉世人，我是中式，我代表的是中国传统精神，我做的也是“中华人文建筑”！

万科是这么说的，也是这么做的，我们来看看，万科在这个项目上是如何体现所谓的“中华传统精神文化内核”的吧。

立面

先聊聊立面。

万科在立面选择上延续了万科第五园的新中式风格，但是又在个别关键节点融入了徽派建筑的白墙青瓦、马头墙，运用了很多的砖雕、石雕、木雕艺术，同时整体的空间格局对中国传统的规格礼数做了很好的延续。

整体立面效果▼

融合徽派意境的棠樾会馆▼

远眺徽派风格的棠樾会馆▼

棠樾会馆

再聊聊这个项目最值得一提的棠樾会馆。

会馆的设计理念源自安徽婺源的五德堂，迄今已经有300年的历史，在80年代被当地人拆除，万科在根据五德堂的设计理念，在棠樾重新永久性设计搭建。

但是这个会馆与其他徽派建筑不同的是，虽然融合了中国传统建筑的意境，但是仍然秉承做新房子不做假古董，不贴形式符号的理念。虽然采用了徽派建筑的白墙青瓦，但是摒除了徽派马头墙的复杂繁琐，采用了更加简洁的新中式风格。

除此之外，在会馆的空间设计上，万科也大量采用了中式禅意的概念，很多小品和场景的设计看起来，非常有意境，很有感觉。

最漂亮的推广

最后就说说万科棠樾的推广，这可能是中国做的最漂亮的一版中式意境推广。

万科棠樾不仅在建筑风格上延续了中式徽派建筑的风格，而且在推广意境上也极力迎合这种中式风格的意境。风火广告曾经对位广州的侨乡特质，针对归国华侨做了一系列中式风情浓郁，同时又饱含家国情怀的广告——“游子归”，这也是多次获得广告大赛金奖的系列广告。↓↓↓

回过头来，我们去看万科棠樾。我们发现这个项目从立面效果的呈现，到建筑细节的演绎，再到会馆理念的设计，甚至是推广意境的阐述都充满中国传统文化的精神，所以，我才会讲，这可能是我看过的所有中式项目中，把中式意境阐述的最恰到好处，融入骨子里的项目。

3

万科的工匠精神

好了，说完虚的，再聊点实际的，看看万科的工匠精神。

万科从早期就一直开始做住宅工业化的研究，一直想通过大量工业化预制构件的运用去节约成本，节省时间，绿色节能降耗。而这个项目就是万科住宅工业化、产业化的集大成者。举几个例子吧——

万科棠樾在别墅的南向大量采用了这种全天候窗户，窗户的上方有与窗框一体化的上沿，宽大概在60公分左右，而在开启部分的侧面和下沿设计了同等宽度的侧沿和下沿，这样即使刮风下雨，同样可以开窗，而无需担忧雨水飘进室内。这种设计是由万科工厂统一制作，一次成型，既与立面色调的保持统一，整体效果看起来不突兀，而且质量也有保证。

曾经招商也有某个项目采用这种设计，但是很快就抛弃了。主要是因为，这种设计必须采用工业化的一体预制构件，而招商地产因为缺乏这种工艺，采用现场手工施工，质量不稳定。

另外，万科还在这个项目上大量采用了日式的创新集水、降噪槽。这种集水、降噪槽也是由万科工厂统一设计制作，一体化成型，现场安装。这种构件可以在下雨天使雨水不直接跌落地面，而是变成平滑的类似布匹一样的水面缓缓落下，形成小型水瀑景观，这样下雨在项目也变成了一种景观。

除此之外，万科棠樾的各种窗户、阳台以及露台的栅栏、石雕等多种构件，都是万科住宅工业化的成果，这些构件都是在工厂加工好，现场直接安装施工就可以了。

阳台栅栏（一体化成型，直接在工厂加工好，现场安装）▼

混凝土预制石雕构件（一体化成型，直接在工厂加工好，现场安装）▼

还有值得一提的就是，在万科别墅顶楼的污水管并不是像常规的一样，就做一层镂空的顶盖而已，这种常规的做法容易产生臭气外泄，但又不能堵住，否则下水不通畅。万科棠樾的污水管，全面采用污水管防臭顶盖，通过内外气压的差别自动控制，需要时顶起，实现压力差后又密封起来，实现逆止通透的作用。

污水管防臭顶盖▼

最后再说说关键的一点，常规的别墅，尤其是滨水别墅，都存在一个很严重的问题，地下室返潮，也正是因为这个问题，导致了绝大多数的亲水别墅地下室在多年后，因为潮湿的原因无法使用。

而万科棠樾在所有地下室的墙角部位，全部设置了高30公分的地下室隔水钢围，隔水钢围设置在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障。

我想请大家明晰一点——

这个项目是2009年开发的，那么，以上所说的关于住宅工业化创新的所有工艺尝试都是万科在8年前完成的。

4

极致的中式景观

最后，我们来看看万科棠樾的景观吧，棠樾的景观堪称把中式文化的“藏锋”用到了极致。

近几年，我们一提到哪个小区景观做的棒，就总是在提一个词“法式景观”。为什么？因为法式景观凭借其“重组团、轻节点”、讲究对称的理念，特别的容易出效果。也就是说，花上300的成本，却往往能出来400的效果，所以各种开发商也都特别偏好法式景观。

另外，近几年中式景观越来越少了，因为中式景观对布景和成本有较高的要求，往往钱花了，效果达不到，而用这个成本做所谓“欧陆风”往往有奇效。所以，在近几年中式风越来越少，甚至某些不靠谱的项目，用着中式的立面，包着欧陆风的景观，不伦不类！

而万科棠樾为了保证原汁原味的中式文化，充分结合中国传统文化的“藏锋”理念，把景观做的真心很棒。怎么形容呢，就是很舒服，你能感觉你走在这个社区里很舒服，没有很强的视觉冲击感，但是你会觉得你的个人是和周界的景观融合在一起的。

不多说，看图吧。

你走在社区里，几乎看不到建筑的全貌，只能从斑驳的竹林中、树影间、水边的倒影上隐隐约约看到建筑的某个角落，或者是景墙、或者是山墙、或者是某个花墙，极其的有意境。

结语：

也许你们会觉得通篇都有软文的嫌疑，没关系，即便是软文，这也是我写给自己的软文。

最后，我用我和棠樾的故事作为收尾。

我知道万科棠樾这个项目其实很早，大概在刚入行就知道了棠樾。那是在一个广告年鉴上看到了万科棠樾的广告，就是游子归的那个系列，当时觉得很有意境，就在网上找棠樾的资料看，一眼看中了棠樾所散发的那种说不清楚，道不明白的气质。

然后，心里就始终有一个想法想去看一看，这次珠三角考察，终于得偿所愿。我们一行几人，在棠樾的社区里转了2个多小时，坐在棠樾的湖边，吹着风，看着湖，听着鸟叫，不想走，所有人都不想走，就觉得说不上来的舒服，好像这里的风、湖、鸟、花都在挽着你的衣袖，呼唤你洗去风尘，留下。

5年前知道了棠樾，也第一次认识了万科，5年后看到了棠樾，也更加了解了万科。我只想说：5年的等待，我没有失望。

珠三角考察系列分析：

END

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