相比华侨城的文旅，我为什么更期待它的住宅？

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华侨城携手中原郑州

华侨城再次吸引笔者的目光，是源自于2016年底及2017年初，华侨城先后携手郑州中原区及二七区就投资合作协议进行了签约。

自此，标志着华侨城集团中部战区在中原地区的战略布局上迈出了坚实的一步，也标志着华侨城集团“文化+旅游+城镇化”创新发展模式的进一步深化落实。

消息一出，中原区和二七区都觉得自己的区域简直蓬荜生辉，区域内的一众楼盘也都开始将此消息加入销讲，各种蹭金。不可否认，华侨城文旅项目之所以能够做到全国布局，一定有他独特的精彩，此次进驻郑州，也确实让郑州人民喜闻乐见，未来我们又多了一个游玩的好去处。

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文旅是他们的，住宅才是自己的

华侨城，这个起步于深圳一片滩涂湾畔的央企，很多人对其并不陌生。然而比起华侨城苏河湾、比起浦江华侨城、比起纯水岸，可能更多的人知道的是深圳欢乐谷、东部华侨城以及世界之窗。的确，旅游项目本来就具有天然的名声传播优势，毕竟旅游是一件属于公众的不排外的事情。

而相比较于面对公众的文旅项目，我更喜欢的是属于私人空间的华侨城的住宅项目。之前就不止一次的听朋友安利过一定要到深圳南部华侨城去看下，这次笔者也终于有机会欣赏到了南部华侨城的真面目。也终觉不虚此行。

南部华侨城住宅部分名为波托菲诺小镇，2001年项目第一部分“天鹅堡”就已经逐渐问世，此后“纯水岸”、“香山里”也在十多年间相继落成，以意大利著名的旅游风光小镇波托菲诺为依托，形成了波托菲诺小镇三步曲，本次主要以经典的天鹅堡及纯水岸两大产品系为例，来感受一下在波托菲诺的美好生活。

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生活在波托菲诺

生活本就是一件琐碎而真实的事情，再吹嘘的高大上终究不能脱离本质上的俗套。所以，房子对于生活而言，都是细节决定成败，可能不经意一个细节就会触动到你最敏感的神经。而波托菲诺便是我眼中的另类低调豪宅社区，在这里，重点已不是房子有多壕，而是生活有多美好。下面来说说波托菲诺社区触动我的地方都有哪些吧。

波托菲诺地处南山区深圳湾腹地，位置算得上得天独厚，依靠华侨城为主导打造的欢乐谷、世界之窗、锦绣中华及OCT创意展示中心等一系列文旅项目，将此区域打造成一个身处丰富旅游资源的住宅区。

看一下三步曲的具体分布▼

外围道路

深圳的绿化率高是众所周知的，波托菲诺更是有过之而无不及。随意走在外围的一条道路便是这样的风景，且不说绿化的层次，单是这满眼扑面而来的浓绿便够叫人欢喜的了。加上波托菲诺三步曲营造出来的居住环境的纯粹，使这里彻底与闹市区隔离，真正做到了闹中取静的安宁。

↑↑↑这是由纯水岸通往天鹅堡的道路，也属于外围道路，可以看到，道路由绿化带及上下高差分成了三部分，最上面红色地砖的小道为人行步道，两行参天高的棕榈树将道路夹在中间，紧邻的步道为塑胶跑道，最下面为车行道。你们要的人车分流，各行其道，在这里轻松的被解决了。

小区入口

↑↑↑上图为纯水岸七期的一个入口，简约而低调，这已经是在波托菲诺社区中位数不多的规模较大的入口了，更多的入口是仅仅只有一扇开的小铁门，像下面这种：

↑↑↑是不是觉得门小的都快让树给淹没了，想想回家就是这么轻松随意的一件事情，才会让人有舒适感，而不是像其他有些豪宅社区入口做的金碧辉煌，营造高高在上的仪式尊贵感。

↑↑↑上图是纯水岸公共区域进入某一个组团的入口，看上去依旧很低调，甚至隐蔽，这里的入口便是刷卡才可以进入的了。

看到这里，笔者突然想起了前几天看到的同样是深圳一个普通住宅小区的大门，可以做一下参照对比：

↑↑↑这是距离深圳市区二十公里的一个售价五万的所谓壕刚项目的社区入口，绝对要比目前售价十万的纯水岸的入口看起来要气派的多，但另一方面，如遇到图中带小孩的住户，高高的台阶也徒增了许多不便。

山不在高有仙则名，水不在深有龙则灵。纵使社区入口再富丽堂皇，那也不过是名副其实的过场而已，我们终究停留的地方是社区内部，是房子本体。所以个人感觉作为开发商，应将更多的精力注入到与住户息息相关的内部去，而不是用华而不实的外表来体现项目的价值。

公共区域

↑↑↑这是波托菲诺社区里面的公共道路，没错，是有两排底商。长期以来，大家都将是否有底商作为判断一个社区居住环境是否纯粹的标准之一。但是，来到这样，突然会发现，百万平方米的一片住宅区域如果没有一个可以满足日常喝茶聊天的咖啡店或者茶馆该是多么的不便，乃至单调乏味。

这里的底商大多以咖啡、茶吧以及藏品店和小便利店为主，而且明确规定了拒绝明火，所以我们并没有发现许多吃饭的地方，甚至连轻餐都很难见得到。所以底商并没有影响这里居住气息的纯粹，加上区域道路的景观和绿化做的非常怡人，反而是起到了锦上添花的作用。

燕栖湖▼

钟楼▼

↑↑↑上图是纯水岸南部占地7万平方米的燕栖湖以及湖畔具有意大利小镇风情的钟楼，站在零距离亲水的岸边，感受着湖水带来的静谧的环境，听着鸟儿欢快的鸣叫，你会突然觉得，这样悠悠的时光才是生活最好的体现。

以燕栖湖为界，别墅区与高层分隔开来，只有在浓密的林荫空隙才依稀可见湖对面的别墅。既达到了一湖风光享两岸的效果，又给居住者定制了属于自己的精神家园。

天鹅湖▼

位于天鹅堡3万平方米的天鹅湖与纯水岸7万平米的燕栖湖共组成10万方的水域，为了更好的进行水系的维护，华侨城在建设中，就加强水体沿岸绿化，按照生态学原理进行水岸和水底处理，形成了特有的休闲风光区。两湖的水系规模之大一方面改善了区域内的空气质量、减少热岛效应，另一方面也便于收集雨水进行社区内部的水循环使用。并且每隔10日就会对水质进行第三方检测，确保两湖的水质与生态。所以才会有我们现在所看到的，几十年过去了，湖泊依然常新。

社区内部

天鹅堡小区内部▼

波托菲诺说自己是建在花园里的住宅一点都不为过，社区绿化率高达53%，一年四季，总会有不同的花在盛开。走在这样的蜿蜒曲折的林荫小道上，遮阳伞都可以省掉了。踏着脚下满地的落花，让自己天天都活在诗情画意中。

↑↑↑小区内部一个连廊，碧波映绿树，水池清澈见底，在一个运营十几年的社区里见到一汪这么小的水系都维护的如此之精致，不得不叹服于华侨城的物业。

高层俯瞰天鹅堡▼

站在高处俯瞰，仿佛置身于一片森林之中，连小区内部硕大的露天泳池都被密布的树木遮去了大半。若再高一些，便可以看得到欢乐谷、创意文化园、世界之窗及锦绣中华。大好风光，尽收眼底。华侨城不仅占据了有利的位置，更是创造和维护了秀美如画的深圳湾腹地，也因此成为了高档住宅区的典范。

至此，我们已将华侨城波托菲诺的里里外外进行了赏析。华侨城的成功有它的特殊之处，先是初期文化配套的运营给区域增添了生活的气息，为后期旅游的开发创造了条件，加上持续增加的人气，才为高级住宅市场的开辟奠定了基础。

目前华侨城已经进行了北京、成都、上海、云南等多个城市的大型综合性旅游项目和高尚居住社区的投资建设。不过深圳南山华侨城作为华侨城文旅地产项目的开山鼻祖，将一直作为华侨城近二十年经典的象征而存在。想必华侨城每到一地也都是在为城市增光添彩，就像城市里的万达广场以及万达广场里的入驻的星巴克。

那么面对不可复制的华侨城，我们欣赏它，感受它，更重要的是我们要看到南山华侨城住宅社区成功的理念精髓，并拿来到日后的社区开发中去应用，这才是我们看到南山华侨城、看到波托菲诺所应该有的想法。

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南山华侨城教会我们哪些？

笔者认为，南山华侨城的成功值得我们学习的主要有以下几点：

一是从依靠区域发展走向以挖掘区域自身资源为中心。这个恰恰是当前许多开发商的当务之急，现代城市，无论大小，都在不断的拉伸城市框架，那么配套资源的缺失是新区开发的通病。开发商能不能像华侨城一样从依靠区域发展、依靠城市规划、依靠政府配套转变到利用区域已有资源进行整合升级、依靠自身力量挖掘区域潜在价值、弥补区域内配套的缺失。只有这样，才有资格在机会众多的新区及时抓住契机，使项目开花结果。

二是坚持以自然资源为核心的理念。任何一个人在与社会发生关系之前，都会先与自然有着千丝万缕的联系，我们对阳光和空气的依赖也远远大于任何东西。所以开发商在进行社区规划时，必须坚持树立以自然资源为核心、以配套资源作为加分因素的价值分布体系。

一个绿化率30%的小区一定不如绿化率50%的小区带给我们的感观更加舒适，而社区作为人们每天出入并且长期停留的场所，自然景观的状态可能会直接影响到我们的心情。所以我们要求绿植、要求亲水都是要求与自然的融合。

三是形式是次要的，感受才是最重要的。就像上面提到的社区入口大门一样，波托菲诺作为高端定位的住宅，并没有将门面做的高不可攀，甚至没有随便一个小区的大门做的富丽堂皇。而社区里面的环境和规划却让大家为之惊叹和感慨，直到流连忘返。所以我认为内容才是最重要的，朴实无华的外表包含丰富的内在才是这个浮躁的地产界，也是消费者所真正需要的。

四是要重视物业运营的作用。文中所提供照片都是一个已运营十几年的项目所呈现出来的样子，干净整洁的道路、枝繁叶茂的绿植、碧波荡漾的湖水等等，无一不让我感慨后期物业运营力量的伟大。想到如今的许多小区，在入住一两年的时间就已经出现喷泉变广场、湖水变污水、绿植任造化的现象，而作为业主的我们却没有改变的能力和话语权。所以，一个好的社区环境决不单单体现在建成初期的样子，更重要的是给住户提供一个持续的感观和环境享受。这就对社区物业提出更高的要求。

当然，南部华侨城之所以成为经典，除了以上提到的几点，还有其他值得我们学习的地方，比如重大配套的运营、始终贯穿的品牌促进效用、开放式的公共区域等等。作为消费者，我们被华侨城的种种细节所感动；同时，作为消费者，我们希望今后的社区都能真正成为我们体会和享受生活的地方。

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