现在还去珠海投资买房？我不推荐！

△此音频大小为1.25MB

最近平台上很多朋友在咨询要不要去珠海买房，其实我的观点很明确，我不阻止你，但我真的不建议。

作为外地人，你去珠海买房，无非两个目的，一是度假自住；二是投资。那下面我们就这两个方面分别来看一下我为什么不建议你去珠海买房。

1

度假

首先说度假，度假地产早已风靡的今天，往南我们会想到海南、想到云南，北边会想到青岛、想到大连。所以在我看来，珠海应该是第二梯队的度假地产，来珠海度假，为了什么，如果单纯是为了靠海，在海边居住，那比珠海漂亮的海景还有很多。

上图是笔者找来的其他几个滨海城市的海景，乍一看好像珠海的也没差到哪里去。但去过这几个城市的人都知道，珠海的海岸线虽然很长，更是有长达28公里的滨海情侣路，但是真正可以亲水的沙滩比较少。在珠海渔女附近有较为集中的亲水海滩，但是由于砂砾较粗，脚感确实不怎么舒服。而且整个情侣路沿线的海水都是有一些污染的。比起来其他几个地方水质以及沙滩质量来说，珠海着实会逊色一些。

其次，我们再来看下珠海与上述其他几个海滨城市的房价对比▼

如果说海景相对差一些的情况下，房价也相应的低一些，那我们也就忍了。问题是看看图中这四个城市房价的对比，就越发不能理解到珠海去置办旅游地产的想法。

三亚是公认的全国最好的海景，目前的均价也抵不过珠海，即便是在3月份三亚大幅度上涨的形势下，仍然可以找到许多不超过两万的海景楼盘，而这在珠海基本是不可能实现的。更别说在大连、大亚湾这些地方，与珠海相比，这些地方的海景更漂亮价格也低的太多。

当然，我们不否认珠海仍然具有非常优越的自然环境，只是单从海景的方面，如果纯粹为了度假，珠海或许并不是最佳的选择。

2

投资

关于房产的投资，所要考虑的无非这三点：入手的时机、升值的空间、变现的难易。

下面我们就珠海投资分别来分析下这三个方面。

1首先是入手的时机

时机又包括两个方面，一是入手的时间，二是入手的区域。因为在不同的时间点不同区域的当前状况和变化趋势都是不一样的，所以最好的入手时机就是在最合适的区域和最合适的时间。

珠海共设有香洲区、金湾区、斗门区3个行政区，并设立有珠海市横琴新区。

↑↑↑根据上图不难发现，投资所考虑的地方基本就是沿海的香洲和横琴、还有一部分金湾。

香洲是老城区，也是主城区，发展时间长，配套成熟，人流量也比较大，价格也是几个区域中最高的；

金湾和斗门是珠海近些年才开始发展的区域，配套设施比较缺乏，不够完善；

横琴是继上海浦东、天津滨海后的第三个国家级新区，也被称为“特区中的特区”，享受着独有的税收及产业支持。

↑↑↑由三个区域近期的房价走势图，可以看到你所考虑投资的房产价格已经连续至少七个月在上涨了。鉴于此，珠海在2016年年底重启限购，对144㎡以下的房子实行限购。

先来说说珠海的房价为什么会这么高。

笔者认为，一是临近澳门的地缘关系。澳门的房价在2014年就已达到10万/㎡，但是距离几百米的珠海却还在1-2万之间徘徊，自然会吸引一部分澳门客户过来买房，顺势拉高了珠海的房价。

二是国内近两年楼市大趋势推动。2015年至今，国内各个大中城市的房价都在用各种姿势不断的上涨，地王频出，2016年7、8月份，珠海航空新城、唐家湾分别拍出了19050元/㎡、29120元/㎡的地王，这使得珠海各个区域都受到辐射，给本来就涨势凶猛的珠海楼市又打了一针鸡血。

三是旅游地产的膨胀、珠海优厚的产业投资政策。这些原因都促使各路人马来到珠海进行投资，推高珠海高端住宅的建设同时也助长了整个珠海的房价，造成了楼市泡沫式的繁荣。

综合考虑区域和房价两方面，选择老城区香洲区，虽然配套成熟，且作为核心城区房价几乎没有下降的趋势。外地人能买的最小户型是144㎡，按照3.4万的单价来算，首付也要将近150万；横琴的话，首付至少得190多万。对于大多数要进行资产配置的人说，拿出200万的首付，还着1万块的月供，还要冒着未来泡沫破灭的风险，这绝对不是一个好的入手时机。

选择横琴新区，横琴被各种说法吹的天花乱坠，横琴卖的是未来，是预期，而且这个价格已经作为珠海的风向标在存在。横琴有泡沫这是毫无疑问的，如果在这样的高位入手，就像花了大价钱在赌博，赢了就是一场壕赚，输了也会很惨。所以高投入伴随着高风险，投资横琴需更加谨慎。

金湾虽然价格并不高，这也是因为目前来看，其发展现状也着实不容乐观，各项配套都很不成熟，一路走下来，感觉与香洲完全不属于一个城市，金湾需要时间，投资更需要时间，所以金湾相对低的价格众多的投资客不一定看得上。

2然后来说说升值的问题

什么样的房子升值空间最大，大家心里都清楚，一定是洼地的房子。可是香洲不是洼地，买香洲买的更多的是保值，而且老香洲的供应量还是有限的。这其中，也不乏像唐家湾这种规划中的高端住宅区，在任何配套都不齐全、完全是一个新城的情况下就已经被炒到了3、4万，不知道未来成熟之后还会有多少的涨价空间。

包括金湾，金湾靠什么，靠航空新城核心区？靠被称为核心区“命脉”的9条市政主干道？还是靠金海大桥二期跨越横琴到珠海机场？虽说金湾目前的价格比其他两个区域低了许多，但是却一点都没有低于金湾的预期，2015年至今，金湾的房价已经翻了一番，所以现在同样是高位进入。

横琴的升值空间在哪里，现在估计听到最多的就是港珠澳大桥，这座大桥的意义很明显，香港、珠海、澳门三点一线，珠海去靠谁，靠香港么，当前来说也可以，但不好说，未来几年深圳超过香港之后的情势，有可能大家想连接的就不是香港了。而且这个大桥的弊端在于耗费400亿的巨资也没有直接沟通起珠海和深圳；如果珠海靠澳门，只会不断的涨房价，更何况，现在澳门的经济已经连续几年都在下滑，房价也从10万跌到了现在的7、8万，所以靠澳门也很难再对珠海的经济起到质变的作用。

3变现的问题

要变现就要有接盘侠，那么珠海有么？2015年末，珠海市常住人口为163.41万人，在过去的五年间珠海总共增加了7.39万的人口，增长率4.74%，平均下来年增长率0.93%。连珠海自己人都觉得人口增长的太慢了。人少意味着什么，意味着刚需增加少，意味着接盘侠并不是成群结队。

再来看两个排行榜▼

表格第一列是十大宜居城市，第二列是十大最难赚钱城市，同时在第一列和第二列出现的只有珠海。珠海是宜居没错，但是在任何地方宜居的前提都是以经济基础为保障的，而珠海，这个最难赚钱的上榜城市，就意味着本来就不多的人口中刚需很可能占了较大比例。而这些刚需的工资又是多少呢，同样为经济特区，深圳的平均工资为8000，珠海的却只有4000多，拿着4000多的工资去买3、4万的房子，等着这波人去接你的盘，你还要高位抛出，所以变现的难度和速度可想而知。

综上所述，其实不论是从高位的时机，从升值空间的不确定性，还是变现的困难程度上来说，都不建议去珠海投资。

3

众所周知，人才是城市发展的源动力，等港珠澳大桥通车（过桥费应该会很高），横琴一旦后劲不足，如今的高房价也是风雨飘摇，加之国家清除过剩产能，人口不足会成为压垮珠海房地产的重要因素。到时，最后倒霉的应该是炒房客和接盘侠了。

所以简单来说就是，珠海已经涨过一波，存有未消化的泡沫，当前入手已经错过了最佳时机，且未来接盘侠扑朔迷离，转手风险可能较大，珠海投资需谨慎！

珠三角考察系列分析：

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

珠三角考察：

云南考察：

行业研究：

县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人 | 长租公寓 

↓↓↓ 点击"阅读原文" 【查看更多历史文章】