城市住宅库存周期分析：北京率先表态后，谁最可能被约谈？

2017年3月以来，60多地纷纷加码调控，限购限贷限离婚等策略从需求侧解决高房价问题。4月6日晚间，住建部和国土部联合发文通知，继续从供应侧解决高房价问题。

这是中央今年最大指示的调控，从高度、细节、措施、要求层面给出了详细的规定，是大事件、大信号、大决策，不明白的请点击：刚刚,中央变相收走了地方政府土地大权！房价迎来3年横盘期！

这个通知的核心是以库存消化周期分档次，周期短的城市要扩大供地，周期长的城市要减缓甚至暂停供地。具体的规定是这样的：

1、36个月以上的，应该停止供地。

2、36-18个月的，要减少供地。

3、12-6个月的，要增加供地。

4、6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

依照这个规定，有哪些城市要减少供地，又有哪些城市要加快供地节奏。而哪些城市需赶紧购房？哪些城市需观望呢？

我们依照克而瑞数据对于全国28个重点城市截止3月底的库存和消化周期对这些城市进行了分类。

注：文章中的库存是截止2017年3月底的数据，消化周期基于过去6个月的月平均销售数据，具体到某个城市或有出入，仅供参考。

首先，可以明确一点儿，没有一个重点城市消化周期在36个月之上的，也就是说，停止供地这项规定并不存在这些重点城市。停止供地只可能出现在三四五线城市。

本文所指的库存消化周期取决于两个数据，一是当前城市住宅库存量A，二是过去六个月的月平均住宅销售量B。库存消化周期=A/B

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北京已经率先第一时间做出表率！

据《北京电视台》消息，2017年4月7日市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。

本市土地供应和住房结构将实现进一步优化。今后五年全市住房建设安排的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。同时，研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》的实施将有助于推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系；有助于加大住宅用地供应力度，稳定市场预期，促进房地产市场健康平稳发展；有助于积极回应社会关切，实现住有所居，促进产业和人口、居住和交通有效对接，进一步增强城市活力和竞争力。

市政府要求，要建立工作机制，明确任务目标和职责分工，确保供地均衡有序；要将住宅用地供应计划工作情况纳入市政府重点督查和年终绩效考核；要完善土地储备开发、住宅用地供应计划调整等体制机制。

（责编：徐晓燕）

大哥已经率先表态，格式也都给了，其它的大家看着办！

下面，我们开始梳理重点监控的城市，看一下他们的库存消化周期是多少？该不该学习大哥在第一时间做出行动、公示计划！

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消化周期在36个月-18个月的城市

消化周期在36个月-18个月的城市有4个，包括沈阳、福州、无锡、长春，应中央文件要求，这些城市未来可能要减少供地量。

这5个城市中，有3个省会城市。

周期在36个月-18个月的城市（数据来源：克而瑞）▼

消化周期在36个月-18个月城市的3月房价▼

沈阳：沈阳消化周期23.4个月，最大的原因就是从2013年以来，沈阳商品住宅库存量长期维持在较高水平，目前仍旧是全国28个重点城市中库存最多的，2332万平方米。目前沈阳3月平均房价7048元，是全国为数不多几个不限购的省会城市。甚至在去年沈阳还一度发神经的出了鼓励大学毕业生零首付购房的政策，后被叫停，不过今年沈阳房价也涨了，这是城市地位决定的，也受潜在的国家中心城市影响带动，但库存依然很大。沈阳库存周期大的主要原因就是库存大！

福州：福州目前商品住宅消化周期在19.50个月，主要因为3月供求量环比2月上涨了675%，加大了供应量，造成3月供求比达到了1.10，稍稍供大于求，而福州2月的供求比则只是0.27。福州的房价在2016年之前一直都是奇葩的存在，不过在2016年已经完成了补涨，目前平均房价20942元。福州房价在2016年翻番，库存大主要缘于短期新增供应大和销售慢导致。因福州城区被山和河隔开，主城区实际供应并不大。

无锡：无锡目前商品住宅消化周期在19个月，主要原因也是3月加大了供应，造成3月的供求比高，一时间供大于求。伴随周边上海、苏州房价都在大涨，无锡作为曾经的价格洼地，房价也持续上涨中。2016年无锡房价翻番，上涨过快，但毕竟是一个三线城市，政府为了限制房价上涨又集中供应了土地，2017年的房价变化应该会是一个很重要的参考标准，目前情况之下，建议观望。

长春：长春目前商品住宅消化周期稍大于18个月。库存不大、整个市场供求处于供不应求。从这个层面上来看，长春应该会以极快速度脱离减少土地供应大军。长春的城市地位还不如沈阳，投资价值也不如沈阳，但对于长春的刚需，现在可以考虑购买。

米宅建议：

以上城市，除无锡之外，刚需建议应该果断考虑入手购买，投资客可慎重考虑、看具体情况，因为，土地供应要减小。

3

消化周期在12个月-6个月的城市

增加供地的消化周期划定在了12个月-6个月这个期间。

这个范围的城市有8个：济南、贵阳、北京、青岛、厦门、长沙、昆明、上海。

两个一线城市：北京、上海，4个省会城市。应中央文件要求，未来要增加供地！

消化周期在12个月-6个月的城市（数据来源克而瑞）▼

这些城市3月的平均房价▼

济南：库存量不大，较2月环比下降，目前的消化周期10个月。整体市场情况供不应求，济南3月平均房价14396元，这个价格同比上年上涨了38.93%。最主要原因济南之前房价过低，2016年在政府新区规划和频频拍出高价地的基础上完成了自己的补涨。济南在2016年房价上涨也很猛，而济南经济在山东还排在青岛、烟台之后，位居第三，很是尴尬，而济南未来要增加供地，对于济南的刚需建议观望一下，济南的投资客建议移步青岛看一下。

贵阳：目前库存量不大，供求比接近1。作为省会城市，房价涨幅一直不大，在周边强省省会纷纷限购后，不排除成为热钱承载地的可能。贵阳房价在2017年也明显涨了，库存在下降，未来要增加供应了，对于一个边缘化的省会城市，刚需建议观望一下，投资客建议跳开贵阳。

青岛：青岛目前的库存量虽然比较大，但整体市场处于一个供不应求的状态，消化周期为9.6个月。过完年青岛的房价涨的很疯狂，然后，然后就也限购了。青岛在2016年的房价涨幅并不大，米宅在青岛考察时发现了机会，但犹豫了一下，年后青岛即发生了猛烈的补涨，意料之中，但局部仍有机会，未来青岛要增加供应，但青岛因地形所限，房价分化会比较严重，青岛正值上涨过程中，刚需主要看自己急不急，急的现在就看，不急的就等等，青岛比较特殊，未来是横盘，但区域分化比较大。

厦门：厦门库存特别小，其消化周期在8.4个月。近3年来厦门的土地供应都是极少的，政府近几年在严格控制土地的供应，而目前厦门房价环比涨幅还在7以上，也就是说，厦门一定会被要求加大土地的供应量。厦门其实泡沫不小，但岛内确实没地了，只能买二手房，价格现在奇高，不管是刚需还是投资客都建议观望一下。在厦门必须加大土地供应的前提下，在中央政治任务的逼迫下，厦门岛内的大量待改造用地可能会被盘活，未来岛内无房的情况也许会有所改善，所以，厦门岛置业也是建议观望。

长沙：消化周期在7.5个月。长沙市最近两年，出让住宅土地特别少，而长沙去年涨得也很猛，同比涨幅近30%，未来和厦门一样，也会被要求加大土地的供应量。长沙因为特殊的城市行情，多区域发展，无中心发展，在加大供应之下，刚需和投资都建议现在观望。

昆明：消化周期7.5个月。昆明从2007年开始大规模城中村改造，土地大量供应，2014年以来一直都在去库存，目前库存不大，供不应求。而且目前库存主体在呈贡等外围区域，不喜欢这个区域的建议观望。

上海：库存消化周期是7.1个月，其普通住宅供应量一直都偏小。上海的问题不是去库存，而是要补库存，加大供应，否则后续房价上涨的压力持续增大。上海目前处于横盘阶段，但对于上海的刚需，目前可能是机会，因为毕竟上海的城镇化已经很成熟了，主城区是没有地的，再供也是边缘区域，可能和刚需无关，投资客也一样，可以关注。

北京：和上海类似，都是被锁死的市场，城镇化都已接近成熟，主城区无库存，去化周期已经没有参考价值，但由于雄安新区对于北京房价的利空，北京是建议是观望一下。

米宅建议：

基本上，除了青岛、上海，这两个城市不敢建议观望，其它城市都建议观望。

4

库存消化周期在6个月以下的城市

库存消化周期在6个月以下的城市不仅要加大供应量，还必须加快供地的节奏。

这个标准下的城市比较多，有11个城市。应中央文件要求，这些城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏，特事特办，加快拿地加快拿证加快上市！

南宁、徐州、广州、佛山、郑州、常州、南京、杭州、宁波、武汉、重庆。

库存消化周期在6个月以下的城市（数据来源克而瑞）▼

这些城市的房价▼

这些城市的共同点很多：

1、这些城市的平均房价基本上都在持续上涨中，尤其是同比上涨幅度较大，基本上都是去年涨幅较猛的城市。

2、这些城市库存量都不大，且基本上都在去年的一年内消耗掉了足够大的库存。

3、这些城市目前的市场大多处于供不应求的状态。

这类城市未来一定会被要求加大供地量，甚至要求加快供地。

这些城市的房价，在未来基本上是一个维稳，小幅上涨的态势。

米宅建议：

南宁，可以购买。

广州，可以购买。

宁波，可以购买。

徐州，建议观望。

佛山，建议观望。

郑州，建议观望。

常州，建议观望。

南京，建议观望。

杭州，建议观望。

武汉，建议观望。

重庆，建议观望。

除了补涨城市我们建议可以购买之外，其它在2016年已经暴涨过目前横盘的城市，我们均建议观望一下，等待新的供应上市。

5

库存消化周期基本正常的城市

消化周期处于12个月-18个月之间的城市基本上不在此次的限定之中，按照3月目前的库存量和消化周期来看，包括这些城市。应中央文件要求，你们看着办，最好能继续保持。

消化周期基本正常的城市▼

这些城市的房价▼

米宅建议：

成都，可以购买。

东莞，可以购买。

天津，可以购买。

深圳，可以购买。

6

总结

必须值得注意的是，上述数据只是截止2017年3月底的库存及消化周期，不同的机构算法不一样，政策中并没有对具体的库存消化周期的具体做法进行全国统一。会不会是过去12个月？不同的计算标准，结果也是全然不一样的。

而在未来，如果有城市被约谈、或被严厉问责，均可认为是本文件的加码信号！因为会引起其它城市的更大重视。

而从以上数据不难看出，以下城市会成为中央和市场重点关注的城市：

从房价角度看：北京、天津、上海、深圳、南京、杭州、福州、厦门、石家庄、合肥、南京、武汉、郑州。

从库存角度看：南宁、徐州、广州、佛山、郑州、常州、南京、杭州、宁波、武汉、重庆、合肥。

而对每个城市公布的未来3年土地供应计划，米宅米宅也会及时关注，并在这里及时分析。

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