10年大数据剖析"另类"重庆，未来房价怎么走？

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导语：

重庆绝对是个另类，原因是多方面的，除了生活与成都同样的悠闲之外，另外一方面是重庆的房子是按照套内卖的，最为关键的是即便按照套内面积销售，重庆的房价依然和直辖市的身份不符合。那么重庆房价缘何这么低呢？

当其它城市在谈论房价时很多人表现出来的是无奈，因为房价上涨的幅度让人心惊肉跳，而作为四个直辖市之一的重庆房价在“黄”离开之前几乎趴在那里一动不动的，即便是在他离开之后，部分开发商跃跃欲试要涨房价，甚至是一些项目已经有了很大涨幅。但是相比较而言重庆的房价依然不高，这与重庆这十年的经济发展是不匹配的。

虽然这十年重庆的经济发展模式受到争议，那么究竟这十年重庆的经济发展情况怎么样呢？

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十年回望：重庆发生了怎么样的变化？

我们虽然说衡量一个地方的民众生活舒适度不能目光只盯在GDP上，但是如果没有GDP的话一个地方的经济活跃度是难以保障的，那么这十年中重庆的GDP如何呢？

重庆10年GDP的变化▼

下图更加清晰地反应出二者之间的关系▼

在上面的这个图中十分清楚的地显示出了重庆的固定资产投资一直伴随着GDP的增速而不断地攀升，尤其是最近几年固定资产投资额度几乎等同于GDP，很明显，重庆的发展是靠投资拉动的，而投资是需要钱的，钱从哪里来？发债呗。

重庆2016年末仅城投债务就高达3246亿，绝对值排名第四，负债率排名第二。这也是重庆受到诟病的原因之一：重庆的发展完全是靠举债投资拉动的——而这些大部分都是投入到城市基础设施了，因为山城的投资强度（单位平方米投资额）确实要比平原地域大得多。

除了基础投资多之外，重庆的外向型经济也是一般的。

进出口额的变化▼

更加清晰的十年进出口总额变化▼

这与重庆的GDP及固定资产投资相比显得有些苍白了。

当然由于加强了基础设施投资，重庆在交通、仓储及邮电业增加值方面这十年变化是比较大的。

交通、仓储及邮电业增加值变化▼

为了更加清楚地展现出这样的变化，我们看下面的折线图▼

再看重庆上市企业及市值的变化▼

十年时间上市公司从30家增加到了44家，增长不到50%，但是市值从1593亿元增加到6691亿元，增加了320.05%，说明上市企业整体在不断发展壮大。

下面更能清晰地反映出上市公司数量与市值的变动情况▼

以上是宏观经济方面，那么与民众相关的部分又是怎么样呢？

在过去十年重庆GDP从4111亿元到17559亿元，增加了327.12%，那么重庆资金量及居民存款情况又如何呢？

本外币存款总额及社会商品零售总额变化▼

继续看增加的变量▼

十年中重庆资金总量从6662亿元增加到32160亿元，增加了382.74%，是高于GDP增速的。

而居民存款余额则从3228亿元增加到13399亿元，增加了315.09%略低于整体资金增幅及GDP的增幅。

社会商品零售总额则从1661亿元到7271,亿元，增加了337.75%，是高于GDP、资金增幅及居民存款余额增幅的。

这也许是居民存款余额增幅低于资金总量增幅的原因所在吧！

下面我们再看详细的居民存款总额和社会商品零售总额之间的变化▼

我们看到的是居民存款余额与社会商品零售总额之间的差距越来越大，这其实是符合中国人喜欢存钱的原因的。

在重庆经济发展的情况下，重庆的房地产发展情况如何呢？

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重庆十年房地产发展情况

重庆在大规模举债进行大量固定资产投资的情况下，作为固定资产投资的一部分，房地产的发展又如何呢？

我们先看重庆十年房地产的成交情况▼

从上表可以看出来重庆的成面积一直都是比较高的，除了2007不足4000万平方米，2008年不足3000万平方米之外，其余年份都高于4000万，而从2014年开始连续三年成交面积都突破了5000万平方米。

也正是这样，所以重庆的房价在全国平均房价十年期期间上涨大约5倍、一线城市上涨大概十倍的情况下重庆的房价上涨才两倍多，更何况重庆是按照套内面积销售房子的。

从重庆当下的房价来看  重庆人民确实是非常幸福的，即便是今年重庆的房价也不高。

下图是由刘德科提供的3月重庆最新房价地图▼

我们看到重庆最贵的房子在渝中区，即便是这样房价也只有16000多元，这与其它城市的房价根本没有办法比，况且重庆是套内面积，如果得房率按照78%计算，其实重庆的最贵的区域房价只有最高不到14000元，而整个重庆的均价如果按照建筑面积计算的话尚不足7000元。

下图是重庆在全国省会城市房价情况▼

这么低的房价，重庆人的收入又是如何呢？

我们看到十年期间，重庆城镇居民人均可支配收入增加了一倍多。

请看折线图▼

那么重庆的人均可支配收入与房价还有人均存款之间是什么样的关系呢？

 十年前重庆的人均可支配收入加上人均存款是可以买到10平方米房子的，而现在同样可以：十年前可以买到10.46平方米，而去年可以买到10.88平方米。这说明了重庆房价涨幅远远低于全国的涨幅，同时记住这个房价是套内面积。

在过去十年中，重庆人每年平均购买多少面积的房子呢？

在过去十年中，除了2008年金融危机之外，其余年份都在处于上升年份，当年去年由于两方面原因，从十月开始的全国限购限贷影响到了重庆，另外是去年重庆房价上涨较大的缘故稍微人均购房面积稍微有所减少。十年人均购买了16.66平方米的房子。

那么重庆人均可支配收入能够购买到的面积有多少呢？

仅仅就当地人均可支配收入来看，这些年可以购买到的面积是有些许变化，但是变动不大，加上人均存款余额来看，是有些少，因为现在重庆还有500万流出人口在外地工作。其中不乏一些高收入者会给重庆带回大量的居民储蓄。

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重庆房价是否会上涨呢？

重庆的成交量是非常大的，原因是最近这些年重庆人在回流。都从哪些方面可以看到重庆人在回流呢？

我们先看重庆在校学生的变化情况▼

为了更加清晰地反应重庆在校学生的变动情况，请看折线图▼

在校大学生的人数一直是处于增长的，但是在校大学生的增长是扩招的缘故，很多学生是来自非重庆区域的，毕业以后未必留下来，就像西安虽然有不少名牌大学，但是留下的不足10%，更能反映当地人口回流的是在校中学生，尤其是小学生及幼儿园数量的变化。

我们看中小学生在校人数的变动▼

我们看到中学生与小学生在校人数呈现出了不同的变化，在校的中学生先是增加，然后是一直处于下降通道，这主要是计划生育政策所致的生育高峰的变动，而在校小学生从2012年开始出现了增长势头，虽然当前依然没有十年前多，但是2016年比2012年增加数量超过了15万，这是一个不小的数据。

是什么原因导致在校小学生人数的增加呢？

在上述表格上可以看到的是重庆常住人口十年之间增加了242万。平均每年增加20万，而最近几年增幅更多，去年增加了31万人。

我们在看看常住人口增加与在校学生增加是否一致▼

在2012年常住人口增加了26万，第二年在校小学生增加了4.5万，这也许是前一年增回流及增加人数为了第二年上学的原因吧。

未来重庆的城市回流也许会更多，原因是三方面的：

1、一线城市及珠三角、长三角、环渤海区域房价越来越高，现在不是考虑能否买起房子的问题，而是能不能租起房子的问题，一些重庆农村及城市底层在外工作的重点大学毕业生会持续回流；

2、重庆自身经济的发展也会吸引外来人口到重庆去工作；

3、重庆经济的发展及旅游带动还会吸引那些在外地打工的低学历阶层回流。

据相关数据显示，重庆户籍人口目前尚有500万人在重庆以外工作，即便是有五分之二人口回流，也会有200万人回去，有些是会回流到农村的，有些是会留在主城区，未来十年重庆还会吸引其它地方的人进入重庆，这样未来十年重庆常住人口增加三百万极有可能。

那么在这样的情况下，重庆房价上涨的空间还是有的，即便是去年到现在重庆房价已经上涨不少。

未来重庆房价继续上涨也是可期的！

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