投资房渐成储蓄账户？在加拿大出租物业易被忽视的几个常识性错误

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华人十分热衷于投资房地产，除了买房自住，手头要是有些闲钱，还会再购置一些物业用于投资。将房子出租出去，以赚取稳定的租金。

但凡是投资，那必须就要谨慎！尤其是在加拿大，若是在本地长期居住，对周边环境有一定了解，情况还好些；若是初来乍到，对环境了解不够深入，那更是需要深入了解，再去慎重决定投资哪里的物业，投资什么物业。

闲聊下投资物业容易被买家忽视的几个常识性错误。

01

买出租物业切忌感情用事，把投资房当成自住房挑选。

道理都懂，却过不好这一关。经验不足的投资客挑房时很容易带入个人喜好，忘掉初衷。

当年买首个出租物业时，总觉着自己喜欢的租客才会喜欢，后来发现并不尽然。

通常情况下，租客首要看的是生活便利，社区安全，整体空间够用，前后院料理起来省心等与宜居有关的内容；至于地板颜色是否符合心愿，饭厅是否够家人坐，是否有防风门等有个人偏好的东西，没那么重要；除非是无法改变的硬伤，比如路冲，高压线等影响升值的项目，投资自住都要避开。

02

性价比，升值潜力，租售比，各项兼顾但必须有侧重，鱼和熊掌很难兼得。

很多时候，物业升值潜力大，租售比未必好；升值潜力小，租售比却不差。比如，同社区 3000 尺以上独立屋，售价 $ 150 万，每月租金 $3300；而临街 2000 尺镇屋，售价 $ 95 万，也能租到每月$3000。升值潜力上，独立屋通常好过镇屋Townhouse；然而租售比上，镇屋更好。

如果您买个房有大地，房子老破小，求的是物业在手里握几年，未来升值或自己翻建，您首要诉求是租客替您看家护院，同时打出基本开销，那么要想到，租客也许不爱护房子，或者租金要不高，好租客难找等等实际问题，因为您的房子破旧嘛。

如果您求的是少麻烦，租客住进去永远别打扰您，那就买个较新，好打理的房。

如果未来升值，占地，朝向，地址等条件都超好，您还擅长做些小装修，买个稍破旧点儿的也好；但要保证在出租前把需要修复的地方彻底弄好，排除生活隐患，也让物业看着靓丽。否则招租时租金难要高，未来总被租客叫去修理东西也闹心。

买房出租时最终诉求有不同，看您更擅长哪一块儿，更要根据个人脾气性格和心理承受能力选择物业。

03

租金不是房产投资唯一收益，有多种措施可以推动物业升值

一个好的投资物业大体有 4 种盈利渠道。

a. 现金流，即租金收入减去每月开销所得余款。这也是多数投资客首先会想到的。如果您贷款额度大，扣除本金利息，地税等业主要支付的费用，出租前几年正现金流也许不高，甚至是负数。

如果您物业买来便宜，求租者多，租金好，说明您这地段适合出租，租客占多数，但未必适合自住，升值潜力会稍差。租客过多的社区会影响升值潜力，保证现金流还是更看重未来升值，您要心中有数，鱼和熊掌兼得不容易。

b. 涨价增值：买入，持有，到卖出的差价，是您投资物业的增值部分。

加拿大几个大城市房市无论短期如何震荡，长期终究看涨，投资物业只要持有时间够，升值是必然。不能忽视的关键点：如果您预算有限，工作不稳定，或收入不足以支持出租房可能产生的额外开销，那么您投资物业的现金流重要过其它因素。

一定要买自己预算内，好出租，收支尽量持平的物业，否则万一您无法支撑，必须卖房又赶上房市下滑，会得不偿失。

c. 本金积累：您每月还贷款，本金加利息都有，随着持有年数的增加，本金部分增加，等于变相存款，这条似乎更扣题：买房出租等于开了一个储蓄账号，租客为您存钱。

d. 装修升级。

很多 Condo 在出售前会做个大装修。如果您的投资物业是低层住宅，不一定要等到出售前做这些，除非同一租客住到底，连续几年不空置。

通常来说，租客最短 1 年，最长 3 年上下换一次。租客嘛，流动性较强。很多房东愿意无缝衔接，在租客搬走前两个月，上市招租。这样当然有利于打开销，而我自己更愿意等租客搬走，将房子彻底收拾一下，该修补的修补，该更换保养之类的也都做好，然后上市等待下任租客。

这些年里，我趁着租客交接的空档期，给后院铺石头，做木栅栏，换洗碗机，刷油漆等，真做了不少。修复换新为新租客满意，我自己省心，而铺石，木栅栏则是给物业升值。

04

无论如何，努力工作。报税收入是贷款能力的辅助和保证。

绝大多数借款机构在审批贷款额时，会将租金的 80% 纳入您的收入里考虑，其它要看借款人的工作收入，负债情况和信用分数来定夺。

关于购买多套出租物业，尽快偿还自住房贷款，减轻债务，实现财务自由等行之有效的正确做法，其实都离不开您刚起步及未来投资路上遇到暂时资金困难时的现金流支持。

就是说，无论如何，您要工作，有报税收入，这样才能将您的投资之路顺畅走下去。

05

顺便附一份出租物业，有哪些成本可以抵税表（供大家参考）

利息

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目，没有之一。对于擅长利用杠杆的投资者很少有全款付清的情形发生。除了常见的贷款利息，其他形式的借款比如Line of credit 只要借款的直接用途（direct use rule）是用于出租房的，利息同样可以抵扣。

保险

房东购买的房屋保险 例如房东保险 （Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的，那只能抵减当年这部分的保费，剩余的第二年再抵。

广告费

房东在宣传出租房时在各大媒体网站报刊杂志电线杆上登出的招租广告产生的费用可抵。

物业管理费

请物业管理公司或地产经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东请全职工人管理自己的房子们，付给工人的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的，不能抵。

办公用品

签文件（Lease）时用到的 Office Supply 包括钢笔啊、铅笔啊、打印纸啊、订书钉啊，以及邮票都可以用来抵税。

地税

注意地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的，只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分，不能报税时抵减房租。

房屋维修

雇人修房子换炉头，马桶等这类的费用（人工+材料）可以抵。但是，如房东自己动手，只可抵材料费，房东的人工不算。

专业人士费用

这个可以包括请律师撰写租约或者追讨房租的律师费，以及请会计师记账报出租房税务的费用。（注意：为买卖投资房而产生的律师费不能抵减房租，要等到卖房计算增值的时候才用得上。）

水电气费

如果租房合同上注明水电气cable这些费用由房东支付的，可以抵。

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资料来源： 加国第一生活、 壹品美房、加家生活

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