躺着就赚钱!加拿大通胀远远落后于房价增长,分析师:加息不是事儿,可以承受!

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房价涨幅跑赢通涨

在Maclean第八届年度图表大会上，几十位分析师对加拿大房产进行了分析，加拿大家庭和住房市场能够经受住外界普遍预期的加拿大央行明年加息的影响。

目前，只有不到一半的加拿大家庭拥有抵押贷款或房屋净值信贷。

加拿大的房地产泡沫已经成为加拿大金融体系的一个巨大问题，这里的房价比大多数其他国家都要高得多，与泡沫相伴而生的家庭债务现在是一个重大风险。

泡沫不太为人所知的一个方面是：在房价飙升的情况下它对通胀和消费者价格指数(cpi)没有上行压力。

这张图表显示，温哥华、多伦多和全国的房价上涨了4.25倍至近5倍。

而家庭债务也与之同步增长，这一增长率每年超过7%。

然而，被称为“shelter”的CPI衡量住房成本(绿色箭头所示)仅略微领先，增长了约1.6倍，大多数时候，每年的增长率都低于2%。

加拿大统计局采用每月支付的方式来衡量住房成本，买房子的费用不包括在内，自住房每月成本的一个关键部分是按揭付款，包括偿还本金和利息。

在过去的20年里，利率一直在稳步下降，这使得房价泡沫继续存在，但住房成本的增长却相对较小。

具有讽刺意味的是随着加拿大央行从明年开始提高利率，房价可能会下降，但衡量住房成本的CPI将会上升。

在疫情带来的许多令人震惊的统计数据中这可能是最令人震惊的:

在2021年前三个季度，住宅建设占加拿大GDP的比重超过了商业投资！

这在以前从来没有发生过，在疫情之前的50年里，商业投资在经济中所占的份额通常是住房投资的两倍——“正常”年份里，大约有12%用于私人资本支出，6%用于住宅建设。

展望未来，预计房价将从2021年的极端水平回落。

人们一直在关注住房库存不足，但很少关注真正的问题——需求过剩。

当加拿大央行降息并使用量化宽松政策时他们希望通过刺激需求来提高通胀，降低利率的机制推动消费者向前，与现有的买家竞争，同样数量商品的竞争加剧意味着通胀加剧。

从2020年4月到2021年10月，加拿大的房屋销量超过趋势水平约24.65万套。

相比之下，新挂牌上市的房屋数量有所增加，但仅高于趋势水平85,800套，远低于房屋销售的增长。

另外，房屋超额销售的年化价值约为1,500亿，这大约相当于加拿大GDP的6%。

近年来，大城市地区挂牌出售的独栋住宅数量急剧下降，较2017年的水平下降了77%。

在温哥华，情况也差不多库存比去年减少了近三分之一,自2018年以来减少了一半以上。

投资房产需避免的误区

01

与此同时，投资房似乎渐渐成储蓄账户，尤其华人十分热衷于投资房地产，除了买房自住，手头要是有些闲钱，还会再购置一些物业用于投资。将房子出租出去，以赚取稳定的租金。

但凡是投资，那必须就要谨慎！尤其是在加拿大，若是在本地长期居住，对周边环境有一定了解，情况还好些；若是初来乍到，对环境了解不够深入，那更是需要深入了解，再去慎重决定投资哪里的物业，投资什么物业。

闲聊下投资物业容易被买家忽视的几个常识性错误。

02

买出租物业切忌感情用事，把投资房当成自住房挑选。

道理都懂，却过不好这一关。经验不足的投资客挑房时很容易带入个人喜好，忘掉初衷。

当年买首个出租物业时，总觉着自己喜欢的租客才会喜欢，后来发现并不尽然。

通常情况下，租客首要看的是生活便利，社区安全，整体空间够用，前后院料理起来省心等与宜居有关的内容；至于地板颜色是否符合心愿，饭厅是否够家人坐，是否有防风门等有个人偏好的东西，没那么重要；除非是无法改变的硬伤，比如路冲，高压线等影响升值的项目，投资自住都要避开。

03

性价比，升值潜力，租售比，各项兼顾但必须有侧重，鱼和熊掌很难兼得。

很多时候，物业升值潜力大，租售比未必好；升值潜力小，租售比却不差。比如，同社区 3000 尺以上独立屋，售价 $ 150 万，每月租金 $3300；而临街 2000 尺镇屋，售价 $ 95 万，也能租到每月$3000。升值潜力上，独立屋通常好过镇屋Townhouse；然而租售比上，镇屋更好。

如果您买个房有大地，房子老破小，求的是物业在手里握几年，未来升值或自己翻建，您首要诉求是租客替您看家护院，同时打出基本开销，那么要想到，租客也许不爱护房子，或者租金要不高，好租客难找等等实际问题，因为您的房子破旧嘛。

如果您求的是少麻烦，租客住进去永远别打扰您，那就买个较新，好打理的房。

如果未来升值，占地，朝向，地址等条件都超好，您还擅长做些小装修，买个稍破旧点儿的也好；但要保证在出租前把需要修复的地方彻底弄好，排除生活隐患，也让物业看着靓丽。否则招租时租金难要高，未来总被租客叫去修理东西也闹心。

买房出租时最终诉求有不同，看您更擅长哪一块儿，更要根据个人脾气性格和心理承受能力选择物业。

04

租金不是房产投资唯一收益，有多种措施可以推动物业升值

一个好的投资物业大体有 4 种盈利渠道。

a. 现金流，即租金收入减去每月开销所得余款。这也是多数投资客首先会想到的。如果您贷款额度大，扣除本金利息，地税等业主要支付的费用，出租前几年正现金流也许不高，甚至是负数。

如果您物业买来便宜，求租者多，租金好，说明您这地段适合出租，租客占多数，但未必适合自住，升值潜力会稍差。租客过多的社区会影响升值潜力，保证现金流还是更看重未来升值，您要心中有数，鱼和熊掌兼得不容易。

b. 涨价增值：买入，持有，到卖出的差价，是您投资物业的增值部分。

加拿大几个大城市房市无论短期如何震荡，长期终究看涨，投资物业只要持有时间够，升值是必然。不能忽视的关键点：如果您预算有限，工作不稳定，或收入不足以支持出租房可能产生的额外开销，那么您投资物业的现金流重要过其它因素。

一定要买自己预算内，好出租，收支尽量持平的物业，否则万一您无法支撑，必须卖房又赶上房市下滑，会得不偿失。

c. 本金积累：您每月还贷款，本金加利息都有，随着持有年数的增加，本金部分增加，等于变相存款，这条似乎更扣题：买房出租等于开了一个储蓄账号，租客为您存钱。

d. 装修升级。

很多 Condo 在出售前会做个大装修。如果您的投资物业是低层住宅，不一定要等到出售前做这些，除非同一租客住到底，连续几年不空置。

通常来说，租客最短 1 年，最长 3 年上下换一次。租客嘛，流动性较强。很多房东愿意无缝衔接，在租客搬走前两个月，上市招租。这样当然有利于打开销，而我自己更愿意等租客搬走，将房子彻底收拾一下，该修补的修补，该更换保养之类的也都做好，然后上市等待下任租客。

这些年里，我趁着租客交接的空档期，给后院铺石头，做木栅栏，换洗碗机，刷油漆等，真做了不少。修复换新为新租客满意，我自己省心，而铺石，木栅栏则是给物业升值。

05

无论如何，努力工作。报税收入是贷款能力的辅助和保证。

绝大多数借款机构在审批贷款额时，会将租金的 80% 纳入您的收入里考虑，其它要看借款人的工作收入，负债情况和信用分数来定夺。

关于购买多套出租物业，尽快偿还自住房贷款，减轻债务，实现财务自由等行之有效的正确做法，其实都离不开您刚起步及未来投资路上遇到暂时资金困难时的现金流支持。

就是说，无论如何，您要工作，有报税收入，这样才能将您的投资之路顺畅走下去。

希望大家能在房市里赚到钱，跑赢通涨！

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资料来源：多伦多西区那些事儿、加国第一生活、 壹品美房、加家生活

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