房企土地增值税16大业务点，你掌握了几个？（系列四）
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金穗源编辑整理
房地产行业涉税繁多，主要涉及九大税种（增值税及附加税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、耕地占用税、土地使用税、印花税）。接下来小编会陆续梳理房企各税种的文章与大家分享，记得持续关注哦！
土地增值税计算流程之繁琐、扣除项目之复杂，各省土增清算口径不统一，致使土地增值税的清算难度加剧。加之营改增以来各项政策铺天盖地，房地产新老项目交替开发，收入、扣除项目的确认更是雪上加霜。小编针对房企土地增值税基础知识、土增清算、实务难题、风险防控等进行了梳理。今天我们学习风险防控篇！
温故学习：
目录
一、基础知识篇
1、纳税人
2、征税范围
3、税率
4、计算流程
5、征收管理
6、小白学土增
二、土增清算篇
1、土增清算概述
2、土增清算之收入金额确认
3、土增清算之扣除项目确认
三、实务难题篇
1、特殊业务
2、争议专题
3、精选答疑
四、风险防控篇
1、土增清算之稽查案例
2、土增清算之税收筹划
3、全国土增政策集锦2020
4、全国土增优惠集锦2020
风险防控篇
土地增值税因为有一些不定因素的出现，所以往往会涉及到一定的风险，土地增值税，土地“争执”税。有争议，就会有风险产生，如何正视争议点，减少税收风险，我们通过具体案例了解（已整理汇编，点击蓝字即可查看）
房地产企业建设周期长，资金投入大，涉税种类繁多，且其税收为国家主要税收来源，对其进行税收筹划意义重大。房地产企业应精心筹划，合理降税，以达企业效益最大化。
财税工作人员要不断强化税务管理水平，创新税务管理思路，积极跟进税收政策，在专业知识与技能方面进行持续性的学习与提高。以下房企税收筹划思路及常用方法推荐大家参考学习！
房地产母公司中标拿地，项目公司（子公司）开发的涉税风险及税务筹划
税收筹划需要未雨绸缪以及专业的能力！《税苑微课》-《房地产开发经营全程财税处理与风险防控》系列课程由房地产财税界泰斗级人物刘玉章老师带你学习房地产开发经营全程实务处理。自拿地至项目清算、自建账至会计核算、自理论知识到实务操作。帮助企业规避税收风险、降低纳税成本、提高经济效益。有专属客服的穗友，可以联系您的专属客服咨询学习事宜；没有专属客服的穗友，可以添加微课助理微信<138 1133 3493>详细咨询学习事宜！
土地增值税各省市政策规定不一，纳税人在实务中需要根据当地的执行口径进行纳税处理，金穗源针对全国各省市土地增值税政策进行了收集整理，不定时更新，房地产财务必备，点击蓝字查看！
土地增值税税收优惠的实施大大降低了纳税人的税负，对于每一项税收优惠纳税人都应该有详细的了解，否则有可能带来税收风险！
一、住房业务
1、个人互换住房的免征土地增值税
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
政策依据：财税字［1995］48号
2、个人销售住房免征土地增值税
对个人销售住房暂免征收土地增值税。 即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。
政策依据：财税［2008］137号
3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按法规计征土地增值税。
政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》
4、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在10以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12（144）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
政策依据：
5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。
政策依据：
6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
政策依据：财税［2013］101号
延伸学习：
二、改制重组业务
1、企业改制重组暂不征收土地增值税
一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
政策依据：财税[2018]57号
2、资产管理公司处置房地产免征土地增值税
享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
资产公司收购、承接、处置不良资产可享受以下税收优惠政策：对资产公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
政策依据：财税［2001］10号
3、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税
经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
政策依据：财税［2003］141号
4、中国邮政储蓄银行改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征。
对中国邮政集团公司与原中国邮政储蓄银行有限责任公司之间划转、变更土地、房屋等资产权属交易涉及的土地增值税予以免征(《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定不予免征的情形除外)。
政策依据：财税[2013]53号
5、中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制过程中涉及的土地增值税予以免征。
对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税，予以免征。
政策依据：财税[2011]116号
6、对中国中信集团公司改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征。
在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司的房地产，不征土地增值税。
政策依据：财税[2013]3号
7、对中国联合网络通信集团有限公司企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
对中国联合网络通信集团有限公司（原中国联合通信有限公司）、联通新时空通信有限公司（原联通新时空移动通信有限公司）、中国联合网络通信有限公司（原中国联通有限公司）向中国电信转让CDMA网络资产和业务过程中，转让房地产涉及的土地增值税，予以免征。
对中国联合网络通信集团有限公司吸收合并中国网络通信集团公司、中国联合网络通信有限公司吸收合并中国网通（集团）有限公司过程中涉及的土地增值税，予以免征。
对联通新国信通信有限公司在资产整合过程中，向中国联合网络通信集团有限公司（原中国联合通信有限公司）转让房地产涉及的土地增值税，予以免征。
政策依据：财税[2011]13号
8、对中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的资产包括货物、不动产、有价证券等，免征东方资产管理公司销售转让该货物、不动产、有价证券等资产以及利用该货物、不动产从事融资租赁业务应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。
政策依据：财税[2003]212号
9、对中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
中国信达资产管理股份有限公司、中国华融资产管理股份有限公司及其分支机构处置剩余政策性剥离不良资产比照执行《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税[2001]10号）、《财政部国家税务总局关于4家资产管理公司接收资本金项下的资产在办理过户时有关税收政策问题的通知》（财税[2003]21号）、《国家税务总局关于中国信达等四家金融资产管理公司受让或出让上市公司股权免征证券（股票）交易印花税有关问题的通知》（国税发[2002]94号）规定的税收优惠政策。
政策依据：财税[2013]56号
三、特殊转让业务
1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税
土地增值税暂行条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
政策依据：
2、合作建房，分房作为自用暂免征收土地增值税
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
政策依据：财税字［1995］48号
3、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入免征土地增值税。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
政策依据：
4、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税
关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
政策依据：
四、其他业务
北京冬奥组委和武汉军运会执行委员会、亚运会组委会赛后转让资产免征土地增值税
对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的增值税、土地增值税。对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳的增值税、消费税和土地增值税。
政策依据：
《土地增值税清算实务》订购方式
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