噩耗！开发商可能不缺钱了，你还在等楼盘降价甩卖？

近日，国家发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。

昨天消息一出，就引动房地产板块的股票上涨。

到了晚上，各路股评大V也纷纷发表了看好明年房地产市场的观点。

我们来具体看看。

PART 1

通知提出：支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。现阶段重点支持符合以下条件的优质企业：

1、主体信用等级达到AAA；

2、主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位。（如下表）

3、生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。

国内房地产行业主体评价达到AAA的企业如下：

通过软件按照“优质企业标准”筛选出的港股、A股上市房企如下：

由上面图表筛选符合条件的知名房企有：万科、保利、华夏幸福、华侨城、金地、招商、首开、富力、龙湖、金隅、远洋、华润、世贸、绿城这14家。

而不符合的知名房企有：中南置地、融创、绿地、碧桂园、正荣、恒大、新城、阳光城、泰禾等。

不符合的企业主要就是卡在了资产负债率不得超过85%这一条上。

总的来说，这一政策相当于给开了融资的口子。

只要有了资金的来源，自然能提振开发商继续拿地的信心，这一步不能算是雪中送炭，至少也算是稳定军心了。

我们要知道，去年和今年上半年，很多房企的新发债被否，搞得各个房企通过各种其他途径去解决融资问题，融资成本非常高，很多都接近甚至超过了15%左右。

但就是这种情况下，几乎没有房企违约。从这点上来看，房企新债无法发行更多的不是来自市场行为，也不是因为房企基本面出问题，而只是政策原因。

去杠杆的执行力度完美。

PART 2

那么不符合指标的房企难道就是有问题的房企吗？

并不是！

我们对一些房企的数据报表做了一些简单的分析。最后发现一个普通人不太了解的情况。

那就是专业机构在计算房地产负债的时候，那些开发商收到的购房预付款是作为负债计算的。

为了让大家能看明白，我打个比方。

譬如某开发商拿了一块地，造完房子后货值是100亿。

然后他开始预售房子，收到预付款50个亿。这是开发商实打实收到的现金，在我们一般人眼中这就是赚的盆满钵满了。

但对不起，在财务报表中，这50个亿是负债！

于是我们看到的财务报表中，开发商总是那么的负债累累。

PART 3

我们购房者在房屋预售制度下，购买房子的首付款被开发商收入后计入房企的负债。

我们签订购房合同后，凭着购房合同问银行按揭来的那部分钱，等银行付给开发商后，也还是计入房企的负债。  

这些都算作合同负债（国内也可能记录成“客户预付款”）。

那么什么时候这些负债才会被当作收入确认呢？

理论上是要等房子交付之后。

但实际上呢？有很多房企即使房子交付，也不会确认收入，而是根据需要，在特定的时间确认来粉饰财务报表。自住性比较大。

PART 4

我们这一节从融创对外公布的2017年年报和2018年中报作为模板，来给大家做一个演示。

2018年中报显示：

总资产：669，942，112，000；

总负债：606，402，375，000；

资产负债率：90.52%。

2017年年报显示

总资产：623，102，238，000；

总负债：562，464，013，000；

资产负债率：90.26%

负债率高达90%，相当惊人。

但2018年中预收款为：172，413，787，000

2017年末预收款为：131，190，587，000

如果把预收款从负债中剔除，也就是把预收款确认为公司收入后，资产负债率就变成下面的数据了。

2018年中：

总负债：433，988，588，000；

资产负债率：64.78%。

2017年末：

总负债：431，273，426，000；

资产负债率：69.21%。

现在看资产负债率就没那么吓人了哦。

当然，从数据中还看出一点。

把预收款从负债中剔除后，融创的资产负债率今年较去年降低了4.43%。而没有剔除前，则是上升了0.26%。

说明融创2018年上半年收了不少预付款，房子卖得挺好。

结 语

正因为如此，大部分房企并不会像那些公众号写的那样要崩了。不过就是像我之前写过的文章说的那样，天天大鱼大肉惯了，喝几天清粥叫苦了呗。

万科叫着活下去，被人吐槽说只是想自己活下去。但最终我们会发现能活下去的房企不只是万科，还有很多，很多，很多。

根据上文的分析，我们有充分的理由相信，不少房企在过完年后，都能够顺利的符合优质企业经营财务指标，并且顺利发行新的企业债。

既然融资顺利，自然就不缺钱。既然不缺钱，就不太可能降价甩货。

大家一直等着、等着的开发商以价换量大甩卖的场面估计很难出现了。

但是，也不要以为政策大反转，门都没有。

融资的口子在打开，但不涉及调控的方向，“房住不炒”的主线要牢牢把握。

从今年3月讲到现在，我还是这一个字：稳！

本文由“深水哥”和“炸弹哥”两位专业人士组成的“深水炸弹组合”提供数据分析

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