最高院：查封前买受人已付款且占有不动产，出让人房产公司将不动产设定抵押，该抵押行为非买受人自身原因未办理登记

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裁判要旨

查封前买受人已付款且占有不动产，出让人房产公司将不动产设定抵押，该抵押行为非买受人自身原因未办理登记。

实务要点

第一、《执行异议和复议规定》第二十八条第四项以及《查封扣押规定》第十七条均强调未办理过户登记非买受人自身原因或买受人无过错。如何理解上述规定直接决定执行异议成功与否，本案的非买受人自身原因系出让人将不动产设定抵押，最高法院评价“蒋玉萍购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，且全额支付了房款，同时，讼争房产在两个月后即被普瑞铭克分公司抵押给再审申请人，故未办理过户登记不是蒋玉萍自身原因所致。”

第二、非买受人自身原因未办理过户登记的原因有多种，例如出让人对标的物他项权抵押、出让人毁约以自身作为所有权产权登记、出让人不交付发票、土地分割手续等等，均是造成非买受人未办理过户登记的原因。

第三、我们注意到，本案并没有否定抵押权人的抵押权，换句话说不动产抵押权合法存在，抵押物折价拍卖款优先受偿权依法存在。本案考虑的是抵押权与未登记过户的买受人之间权利比较，哪一个更具有优先地位。对此，最高院评价“蒋玉萍在本案中主张的是讼争房产的所有权，根据前述规定，其作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗再审申请人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，故再审申请人的申请理由不能成立，原审不予支持并无不当。”

案情介绍

一、《典当抵押合同》约定聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金1200万元，普瑞铭公司克分公司以其开发的芙蓉花园1栋、2栋在建工程及土地使用权抵押给聚鼎公司。乌鲁木齐市第二公证处签发《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年3月23日，双方在相关房产管理部门办理了抵押登记。

聚鼎公司依据公证债权文书申请强制执行，2014年6月5日法院查封了普瑞铭公司克分公司芙蓉小区1号楼、2号楼5477.29㎡的产权。

案外人蒋玉萍提出书面异议，称其系58-2-33号车库的实际所有人，故申请中止对上述房产的执行。

二、蒋玉萍于2010年1月21日与普瑞铭克分公司签订购买讼争车库的《商品房买卖合同》，并全额支付了房款8.5万元及代收的税费，普瑞铭克分公司将讼争房产交付给蒋玉萍，蒋玉萍实际占有使用该房产至今。

裁判要点与理由

最高法院再审认为，本案的争议焦点是被申请人蒋玉萍作为买受人获得案涉房产所有权的请求权是否能够对抗再审申请人作为抵押权人的优先受偿权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院根据查明的事实进行如下评判：第一，蒋玉萍于2010年1月21日与普瑞铭克分公司签订购买讼争房产的《商品房买卖合同》，并全额支付了房款8.5万元及代收的税费，普瑞铭克分公司将讼争房产交付给蒋玉萍，蒋玉萍实际占有使用该房产至今。同年3月23日，再审申请人与普瑞铭克分公司签订《典当抵押合同》，并于同月26日将包括讼争房产在内的5400余平方米房产进行抵押登记，后又进行了公证。因普瑞铭克分公司未按照约定偿还借款，再审申请人依据公证执行证书向克拉玛依中院申请强制执行，该院于2014年6月5日作出(2014)克中执字第108号、109号执行裁定，查封了抵押登记的5400余平方米房产，其中包括讼争房产。此时，蒋玉萍提出执行异议，称其系讼争房产的实际所有人，申请中止对该房产的执行。克拉玛依中院作出(2015)克中执异字第24号执行裁定，裁定中止对讼争房产的执行。从上述情况看，第一，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。第二，从前述事实看，蒋玉萍合法占有讼争房产的时间亦是在法院查封之前。第三，蒋玉萍在签订合同后就全额支付了房款及代收的税费。第四，从查明的事实看，蒋玉萍购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，且全额支付了房款，同时，讼争房产在两个月后即被普瑞铭克分公司抵押给再审申请人，故未办理过户登记不是蒋玉萍自身原因所致。此外，蒋玉萍在本案中主张的是讼争房产的所有权，根据前述规定，其作为买受人获得案涉房产所有权的请求权足以对抗再审申请人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，故再审申请人的申请理由不能成立，原审不予支持并无不当。

再审申请人提出的其他问题，虽然不属于本案核心问题，但本院一并予以说明。关于再审申请人提出的其登记的抵押权应享有优先受偿权的问题。本院认为，登记的抵押权确实享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。关于再审申请人主张本案应适用《物权法》第一百九十一条规定的问题，本院认为，该规定适用的前提是抵押期间，而蒋玉萍购买讼争房屋的时间早于抵押登记时间，故本案不应适用该规定。

裁定如下驳回新疆聚鼎典当有限责任公司的再审申请。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨排除执行丨抵押权丨占有
案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申2273号“新疆聚鼎典当有限责任公司、蒋玉萍申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书”（审判长杨永清审判员汪国献审判员李涛），《中国裁判文书网》（20170628）。

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法律依据

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《物权法》

第一百九十一条  抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

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